TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 30 Avril 2026 prorogé au 07 mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH, Greffier placé, lors des débats,

Madame TERRAL, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 07 mai 2026

à M^e Chloé FABIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2026

à Mme [G] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03764 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TUW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [G]

née le 09 Janvier 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 26 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société ERILIA a fait assigner Mme [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater l’existence d’un bail verbal liant la société ERILIA et Mme [X] [G]

— constater l’existence d’une dette locative de 6383,96 euros arrêtée au 5 mai 2025 sous réserve d’actualisation au jour de l’audience

— constater l’échec de la mise en demeure et de la sommation délivrée

— prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [X] [G]

— condamner Mme [X] [G] à payer la somme de 6383,96 euros selon décompte au 5 mai 2025 à parfaire au jour de l’audience

— juger que Mme [X] [G] ne peut prétendre à aucun délai de paiement de sa dette locative dès lors qu’elle n’a pas repris le règlement du loyer courant et qu’elle ne justifie pas être en mesure de régler la dette locative

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le tout sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— autoriser la société ERILIA à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, s’il l’estime utile et d’un technicien

— prononcer la suppression des délais de grâce prévus aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [G] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Mme [X] [G] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer augmenté des charges et indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Mme [X] [G] à verser à la société ERILIA la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] [G] aux entiers dépens ;

La société ERILIA se prévaut de l’existence d’un bail verbal consenti le 3 janvier 2013 à Madame [X] [G] portant sur un appartement n°22 situé [Adresse 3], avec emplacement de stationnement accessoire au logement ;

La société requérante sollicite la résiliation du bail verbal aux torts de sa locataire pour manquements graves et répétés à son obligation de paiement des loyers et des charges et s’oppose à l’octroi de tout délai;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 ;

A cette audience, la société ERILIA, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9753,37 euros au 31 janvier 2026 ; elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ;

Mme [X] [G], comparante à l’audience ne conteste pas être locataire de la société ERILIA et sollicite des délais de paiement ; elle a indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement en déclarant percevoir l’AAH à hauteur de 713 euros par mois et 230 euros de salaire outre 1600/1800 euros par trimestre au titre de la prévoyance. Elle ajoute qu’elle a reçu la somme de 10000 euros d’un héritage et qu’elle avait prévu de verser 5000 euros à son bailleur, qu’elle devrait à terme percevoir la somme de 300000 euros de l’héritage de son père qui a été détourné, une procédure étant en cours ;

Elle indique que sur le décompte un surloyer de 1400 euros a été facturé car elle n’a pas répondu au questionnaire du bailleur et n’avait pas son avis d’imposition ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2026 prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 1714 du Code civil dispose que : « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

Le bail est ainsi un contrat consensuel qui peut être établi par écrit ou verbalement; c’est à celui qui invoque un bail qu’il incombe d’établir un accord de volontés portant tant sur la nature du contrat que sur ses éléments essentiels, soit son objet, son prix, sa durée. La preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige dispose que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : […] 2° Le nom ou la dénomination du locataire ; […] Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. …. ». La violation de ces règles de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est sanctionnée par la nullité relative, dont seul le locataire peut se prévaloir.

Lorsque le bail écrit ne respecte pas les dispositions de l’article 1353 du Code civil ou de l’article 3 de la loi de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il doit être considéré comme un bail verbal et l’article 1714 est applicable ; un bail verbal qui a été exécuté n’est pas nul.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, relatif à la preuve du bail verbal , « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».

Ainsi, la preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose. Le bail verbal qui n’a pas reçu commencement d’exécution ne peut être prouvé que par écrit (ou par serment ou aveu). Si le bail verbal a reçu commencement d’exécution, sa preuve est libre.

Une fois établi le commencement d’exécution, tous les modes de preuve sont admissibles. La preuve de l’exécution d’un bail verbal résulte de plusieurs indices : occupation matérielle des lieux, paiement d’un loyer ou délivrance de quittances pouvant constituer des indices. Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’ habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

En l’espèce, la société ERILIA rapporte la preuve du commencement d’exécution la propriétaire par un décompte attestant du paiement des loyers et charges en contrepartie de l’occupation des lieux litigieux même si ces paiements sont très irréguliers ;

La société ERILIA produit en outre des éléments corroborant le commencement d’exécution, son titre de propriété portant sur le logement litigieux, un état des lieux d’entrée dans l’appartement n°22 situé [Adresse 3] signée par Madame [X] [G] le 3 janvier 2013, une attestation d’assurance habitation au nom de Mme [G] sur la période à compter du 1er mai 2023 au 30 avril 2025 , les questionnaires relatifs aux enquêtes ressources concernant l’occupation du parc social locatif signés par Mme [G] les 28 novembre 2013, 15 janvier 2017, 15 décembre 2017, 28 décembre 2019,14 octobre 2024, les bulletins de salaires et avis d’imposition correspondants mentionnant l’adresse de Madame [G] comme étant celle du logement objet de la présente procédure, des avis d’échéance adressés à Mme [G] ;

Enfin, Mme [X] [G] ne conteste pas être liée à la société ERILIA par un bail verbal portant sur l’appartement n°22 situé [Adresse 3], depuis le 3 janvier 2013 ;elle ne conteste pas plus le montant du loyer et des provisions sur charges ;

Les éléments objectifs apportés démontrent une occupation continue des lieux qui ne relève pas d’une simple tolérance du propriétaire et la requérante établissent la preuve d’une contrepartie financière à l’occupation des lieux et donc de l’existence d’une volonté commune et certaine des parties de se lier par un bail verbal .

Le bail unissant les parties étant verbal, il est régi par les dispositions générales du code civil.

Sur la résiliation du bail verbal et l’expulsion

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

La société ERILIA demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

Il résulte des décomptes produits aux débats et actualisé au 31 janvier 2026 que depuis le mois d’août 2023 Mme [X] [G] ne paie que très irrégulièrement ses loyers et charges, que sur la période à compter du mois d’août 2023 jusqu’au 31 janvier 2026, le total des règlements s’élève à 4979,25 euros alors que le total des loyers et des charges dus sur la même période est de 13140,68 euros ;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire même si celle-ci a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ;

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties pour manquements graves et répétés de Madame [X] [G] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Le bail n’est pas résilié par l’acquisition d’une clause résolutoire dont les effets pourraient être neutralisés ;

Compte tenu du prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur une inexécution du contrat des manquements suffisamment graves à ses obligations, les effets de la résiliation judiciaire ne peuvent être suspendus.

L’expulsion de Mme [X] [G] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [X] [G] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [X] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 493,31 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La société requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant l’état des lieux d’entrée signé par Mme [G], des avis d’échéance, la mise en demeure du 16 mai 2025, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 9753,37 euros au 31 janvier 2026.

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la créances les sommes de 170,95 euros et de 160,57 euros correspondant à des frais de procédure ;

En outre, si Mme [G] ne conteste pas avoir reçu le dernier questionnaire relatif à l‘enquête ressources pour l’année 2025 et confirme ne pas avoir répondu à cette enquête, les pièces produites par la société ERILIA ne permettent pas au tribunal de vérifier le montant du supplément de loyer de solidarité facturée à Mme [G] le 31 janvier 2026 pour 916,41 euros ;

Il s’ensuit que cette somme sera déduite du montant de la créance ;

Une créance certaine, liquide et exigible étant établie à hauteur de 8505,44 euros au 31 janvier 2026, Mme [X] [G] est condamnée au paiement de la somme de 8505,44 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2026 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;

En l’espèce, Mme [G] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette en déclarant percevoir l’AAH à hauteur de 713 euros par mois et 230 euros de salaire outre 1600/1800 euros par trimestre au titre de la prévoyance. Elle ajoute qu’elle a reçu la somme de 10000 euros d’un héritage et qu’elle avait prévu de verser 5000 euros à son bailleur, qu’elle devrait à terme percevoir la somme de 300000 euros de l’héritage de son père qui a été détourné, une procédure étant en cours ;

En outre le décompte locatif versé au dossier par la société ERILIA démontre la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail verbal, des situations respectives des parties, de la bonne foi de la défenderesse et de la situation sociale et économique de Mme [X] [G] qui apparait en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal précité, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [G] qui succombe supportera la charge des dépens .

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Enfin aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant Mme [X] [G] à la société ERILIA depuis le 3 janvier 2013 ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à la société ERILIA, la somme de 8505,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2026;

AUTORISE Mme [X] [G] à s’acquitter de la dette par une mensualité de 5000 euros payable au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision puis par 23 mensualités successives de 146 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant le paiement de la première mensualité de 5000 euros, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

Prononce la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties, pour manquements graves et répétés de Mme [X] [G] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Ordonne l’expulsion de Mme [X] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement n°22 situé [Adresse 3], et emplacement de stationnement accessoire au logement situé à la même adresse, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

Déboute la société ERILIA de sa demande d’astreinte ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [X] [G] à la somme de 493,31 euros sans que cette indemnité ne soit indexée, et condamne Mme [X] [G] à payer à la société ERILIA ladite indemnité mensuelle d’occupation de 493,31 euros à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Mme [X] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

REJETTE la demande de la société ERILIA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE