Min N° 24/00863

N° RG 24/03933 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVIY

S.C.I. THIBAULT

C/

Mme [V] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. THIBAULT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [M] [F]

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [V] [R]

Copie délivrée

le :

à : S.C.I. THIBAULT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2023, ayant pris effet le même jour, la SCI THIBAULT a donné à bail à Mme [V] [R] un logement situé [Adresse 3], à [Adresse 7]), pour un loyer mensuel initial de 450 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SCI THIBAULT a fait signifier à Mme [V] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 517,49 euros dont 450 euros au titre du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la SCI THIBAULT a fait assigner Mme [V] [R] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

— condamner Mme [V] [R] lui payer la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamner Mme [V] [R] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du présent jugement, avec intérêts ;

— condamner Mme [V] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du présent jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer avec intérêts de droit ;

— condamner Mme [V] [R] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 13 novembre 2024, la SCI THIBAULT, représentée par son gérant, M. [F] [M], sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il précise que la locataire bénéficiait du dispositif Visale, mais uniquement pour le paiement des loyers et charges, et non pour le dépôt de garantie. Il indique qu’elle a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2024 mais qu’il n’a pas pu reprendre possession des lieux.

Mme [V] [R] ne comparaît pas ni n’est représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] [R] n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience, il sera fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI THIBAULT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI THIBAULT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, à savoir le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur en vertu du contrat ou dont celui-ci pourrait être tenu pour son compte. Il a également pour objet de garantir le paiement du loyer, des charges récupérables, d’éventuelles réparations locatives et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du 09 septembre 2023, qu’un dépôt de garantie d’un montant égal à un mois de loyer hors charges, soit 450 euros, devait être versée par la locataire au bailleur. Au jour du commandement de payer du 21 décembre 2023, soit trois mois plus tard, cette somme n’avait pas été réglée et ne l’avait toujours pas été au moment de l’assignation ou du départ de la locataire en juillet 2024.

Pour autant, il est rappelé que le dépôt de garantie ne constitue pas une somme due au bailleur qu’il pourrait conserver hors les cas prévus à l’article 22 susmentionné. Or, la SCI THIBAULT reconnaît elle-même que la locataire a quitté les lieux et n’invoque aucun impayé de loyer, de charge ni de réparation locative qui n’aurait été couvert par la garantie Visale dont bénéficiait la locataire. Elle ne fait part d’aucune somme dont la bailleresse pourrait être tenue en lieu et place de la locataire.

Dès lors, les manquements invoqués n’apparaissent pas suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, et il convient dès lors de débouter la bailleresse de ses demandes à cet effet.

Par voie de conséquence, seront également rejetées les demandes subséquentes tendant à ordonner l’expulsion de Mme [V] [R] et de la condamner au paiement du dépôt de garantie à défaut de justification de sa conservation par la bailleresse malgré le départ de la locataire.

Les demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées compte tenu du fait que la demande porte sur la résiliation judiciaire du bail et que la locataire a quitté les lieux fin juillet 2024.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SCI THIBAULT succombant à l’instance, il convient de condamner aux entiers dépens.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI THIBAULT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

DÉBOUTE la SCI THIBAULT de sa demande en résiliation judiciaire du bail conclu le 09 septembre 2023 ;

DÉBOUTE la SCI THIBAULT de sa demande en l’expulsion de Mme [V] [B] ;

DÉBOUTE la SCI THIBAULT de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la SCI THIBAULT de sa demande en paiement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI THIBAULT aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION