— N° RG 24/00885 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV4E

Date : 11 Décembre 2024

Affaire : N° RG 24/00885 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV4E

N° de minute : 24/00680

Formule Exécutoire délivrée

le : 13-12-2024

à : M^e François-Genêt KIENER + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. MPITS 1

C/O PRIMEXIS

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

M^e François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, substitué par M^e Mounia HARKATI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. AMG FACADES

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 11 Décembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 24 octobre 2023, la société civile MPITS 1 SCI (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée AMG FACADES (le preneur) des locaux situés cellules B04 et B05, [Adresse 1] à Lognes (77), moyennant un loyer annuel de 97 433 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, pour une somme de 165 134,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2024.

— N° RG 24/00885 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV4E

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 23 septembre 2024

— ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée AMG FACADES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans les 15 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES à lui payer la somme provisionnelle de 161 344,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2024, outre les intérêts de retard au taux contractuel majoré de 10% l’an,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES à lui payer une somme provisionnelle forfaitaire de 150 euros,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle journalière égale à 963,62 euros augmenté des charges journalières à hauteur de 153,47 euros et des taxes foncières journalières à hauteur de 72,74 euros ainsi que de tous accessoires de loyer, à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires, l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante à savoir l’indice du 1er trimestre 2024 (135,13),

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES au paiement d’une somme provisionnelle de 32 268,84 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES au paiement d’une somme provisionnelle de 397,44 euros au titre des frais de sommation de payer délivrée le 28 février 2024,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES au paiement d’une somme provisionnelle de 397,51 euros au titre des frais de sommation de payer délivrée le 20 août 2024,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité à hauteur de 24 358,25 euros,

— débouter la société AMG FACADES de l’intégralité de ses demandes à intervenir,

— condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût de l’assignation et de la levée des états à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions signifiées à la société par actions simplifiée AMG FACADES (à étude) le 15 novembre 2024, la société civile MPITS 1 SCI a demandé au juge des référés de juger que la date de départ des locaux loués par la société AMG FACADES au 12 octobre 2024 marque la fin du calcul de l’indemnité d’occupation et n’a pas maintenu sa demande d’expulsion de la société AMG FACADES. Elle a maintenu le surplus de ses demandes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2024 à laquelle la société civile MPITS 1 SCI a maintenu les termes de ses conclusions signifiées le 15 novembre 2024 sauf s’agissant de la demande d’expulsion qu’elle a indiqué souhaiter maintenir.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société par actions simplifiée AMG FACADES n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures de la demanderesse remises à l’audience du 27 novembre 2024 pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La société civile MPITS 1 SCI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 140 271,62 euros, arrêtée au 6 août 2024, après déduction de la refacturation d’une sommation de payer en date du 28 février 2024, de la refacturation de l’état des lieux d’entrée et de facturation d’une somme au titre de dépôt de garantie complémentaire faute de remise de la garantie à première demande, qui ne sont pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 23 septembre 2024 conformément à la demande en ce sens de la société civile MPITS 1 SCI.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation jusqu’au 12 octobre 2024 égale au triple du loyer qui aurait été dû pour cette période si le bail n’avait pas été résilié, conformément à l’article 16 des conditions générales du bail conclu. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile MPITS 1 SCI, et déduction faite de la refacturation d’une sommation de payer en date du 28 février 2024, de la refacturation de l’état des lieux d’entrée et de facturation d’une somme au titre de dépôt de garantie complémentaire faute de remise de la garantie à première demande, qui ne sont pas des créances locatives et ne sont donc pas dues à ce titre, l’obligation de la société par actions simplifiée AMG FACADES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 20 août 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 140 271,62 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par actions simplifiée AMG FACADES.

S’agissant des intérêts dus sur le montant de l’arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 10% l’an. Si cette majoration résulte de l’article 14.1 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation s’analyse comme un clause pénale qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du taux d’intérêts légal.

— Clauses pénales :

La clause relative au paiement d’une somme forfaitaire de 150 euros, celle relative au paiement du coût de toute sommation délivrée au preneur ainsi que la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les autres demandes :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société par actions simplifiée AMG FACADES, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024. Il n’y aura pas lieu de juger dès à présent qu’ils comprendront le coût de la levée des états à intervenir dans la mesure où il s’agit d’une demande future et hypothétique.

En considération de l’équité, la société par actions simplifiée AMG FACADES sera condamnée à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 septembre 2024,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée AMG FACADES à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’au 12 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui aurait été dû pour cette période si le bail n’avait pas été résilié,

Condamnons par provision la société par actions simplifiée AMG FACADES à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 140 271,62 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires dus au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 sur cette somme, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la somme forfaitaire, de la sommation de payer du 28 février 2024 et du dépôt de garantie,

Condamnons la société par actions simplifiée AMG FACADES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 août 2024,

Condamnons la société par actions simplifiée AMG FACADES à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président