TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04054 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GEMEAUX

domiciliée : chez NEXITY PRADO VELODROME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 07 Février 1988 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 06 juillet 2022, la SCI GEMEAUX a donné à bail à Monsieur [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 435 euros et de 20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GEMEAUX a fait signifier à Monsieur [B] [N] par acte d’huissier de justice en date du 21 février 2024 un commandement de payer la somme de 1288,38 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2024, la SCI GEMEAUX a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties, se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence, prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [N] et de de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin, des locaux qu’il occupe, à savoir, un appartement situé au [Adresse 1], conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [B] [N] à payer la somme de 1735,15 euros à titre de provisions, comptes arrêtés au 23 mai 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code civil,

— condamner Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’au départ effectif du locataire, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail,

— condamner Monsieur [B] [N] à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

— condamner Monsieur [B] [N] aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GEMEAUX expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 février 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 septembre 2024.

A l’audience, la SCI GEMEAUX représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [B] [N] bien que régulièrement cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 prorogé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI GEMEAUX justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SCI GEMEAUX justifie d’un relevé de propriété et ainsi de qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 06 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1288,38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2024.

Monsieur [B] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 470,20 euros actuellement, révisable conformément au bail et de condamner Monsieur [B] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [N] reste devoir la somme de 824,10 euros, à la date du 01 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, hors frais de procédure et d’état des lieux d’entrée, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [N] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 824,10 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1288,38 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GEMEAUX les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juillet 2022 entre la SCI GEMEAUX et Monsieur [B] [N] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GEMEAUX pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à verser à la SCI GEMEAUX, à titre provisionnel, la somme de 824,10 euros décompte arrêté au 01 mai 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1288,38 euros à compter du 21 février 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisable, soit 470,20 euros à ce jour, à compter du 01 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à verser à la SCI GEMEAUX une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT