Min N° 24/00944

N° RG 24/02997 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTCO

Société HABITAT 77

C/

Mme [Y] [J] SP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [J] SP

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [Y] [J] SP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2022, avec prise d’effet au 29 mars 2022, l’Office public de l’habitat HABITAT 77 (l’OPH HABITAT 77) a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [J] [W] pour des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 413,85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, l’OPH HABITAT 77 a fait signifier à Madame [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.756,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier réceptionné le 5 août 2022, l’OPH HABITAT 77 a saisi la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, l’OPH HABITAT 77 a fait assigner Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et d’un serrurier,juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [E] [J] [W] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 9.308,38 euros au titre de la dette locative,

— une indemnité d’occupation mensuelle, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 juin 2024.

À l’audience du 16 octobre 2024, l’OPH HABITAT 77, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.250,05 euros arrêtée au 7 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [J] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 mars 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il souligne que les règlements sont très irréguliers et s’oppose au prononcé de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [E] [J] [W] ne conteste ni le principe de la dette locative ni son montant mais affirme reprendre le paiement du loyer courant ce mois-ci. Elle déclare que le dernier paiement du loyer remonte au 28 mars 2024, précise exercer deux emplois à mi-temps dans le cadre de contrat à durée indéterminée, et avoir 3 enfants à charge. Elle affirme percevoir un salaire total de 2.500 euros, et propose de régler la dette locative par échéances mensuelles d’un montant maximal de 200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par notes en délibéré, autorisée, reçue le 21 novembre 2024, la locataire a justifié du versement de la somme de 700 euros au titre du loyer et charges du mois d’octobre 2024, et souligne ne pas être en mesure de fournir une quittance de loyer cette dernière n’ayant pas été transmise par la bailleresse.

Par notes en délibéré, autorisées, et reçues les 30 octobre et 25 novembre 2024, la bailleresse produit deux décomptes actualisés en date des 30 octobre 2024 et 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [E] [J] [W] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 5 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 77 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2022, avec prise d’effet le 29 mars 2022, du commandement de payer délivré le 19 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024 que l’OPH HABITAT 77 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 242,09 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [J] [W] à payer à l’OPH HABITAT 77 la somme de 11.980,68 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2022, avec à compter du 20 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’OPH HABITAT 77 est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, en l’espèce, Madame [E] [J] [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, il ressort des éléments communiqués et des débats à l’audience, que Madame [E] [J] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avec un supplément.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [E] [J] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la défenderesse, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [E] [J] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [J] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, si Madame [E] [J] [W] ne s’acquitte pas du règlement d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra son effet, le bail étant résilié depuis le 20 mai 2024. Madame [E] [J] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, elle sera alors tenue d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il convient donc de l’y condamner jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [E] [J] [W] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH HABITAT 77 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat HABITAT 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail conclu le 24 mars 2022, entre l’Office Public de l’Habitat HABITAT 77 d’une part, et Madame [E] [J] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 9], sont réunies à la date du 20 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [E] [J] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat HABITAT 77 la somme de 11.980,68 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [E] [J] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [J] [W] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [E] [J] [W] à payer à l’OPH HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE l’OPH HABITAT 77 de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [E] [J] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE