— N° RG 23/04157 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHMX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 22 Avril 2024

Minute n°24/00954

N° RG 23/04157 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHMX

le

CCC : dossier

FE :

M^e Denis RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 10]” sise [Adresse 3] représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, ayant son siège [Adresse 12] et dont l’établissement secondaire est [Adresse 11] [Localité 6] [Adresse 19],

[Adresse 1]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [K] [L]

Monsieur [D] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 22 novembre 2024, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] sont propriétaires d’un appartement et d’un garage correspondants aux lots 22 et 99 au sein de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Les époux [L] ne réglaient pas régulièrement leurs charges de copropriétés.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » a mis en demeure les époux [L] de payer la somme de 29 443, 11 euros au titre de son arriéré de charges.

Il a renouvelé sa demande en paiement à l’encontre des copropriétaires [L], par courrier du 21 février 2023, pour la somme de 29 544,61 euros.

Suivant commandement de payer du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » a fait sommer les époux [L] de régler la somme de 30 622,29 euros au titre de ses charges de copropriétés, majorées du coût de l’acte.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par deux actes de commissaire de justice du 6 septembre 2023, le [Adresse 20] [Adresse 10] » a fait assigner les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« Condamner solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] "[Adresse 10]" sise à [Adresse 14] :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 juillet 2023, la somme de 29 808,24 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 3 février 2023 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 843,50 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 3 000 € pour résistance abusive ;

— au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ;

Condamner les défendeurs aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Denis RINGUET, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » se fonde sur les dispositions 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 18 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 29 808,24 euros arrêté au 19 juillet 2023, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 843,50 euros.

Il estime que les procès-verbaux d’assemblée générales approuvant les comptes et les appels de fonds justifient que sa créance est certaine, liquide et exigible.

Il soutient que la résistance abusive des défendeurs a provoqué des difficultés de trésoreries constituant un préjudice certain, dont il réclame réparation.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignés à l’étude d’huissier, les époux [L] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

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Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024, mise en délibéré au 22 novembre 2024 et prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » produit :

— la matrice cadastrale désignant les époux [L] copropriétaires des lots 22 et 99 au sein de ladite résidence ;

— la fiche de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » suite à la demande de renseignement de Me [U] auprès du service de la publicité foncières de [Localité 17],

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 6 septembre 2022 qui approuve les comptes de l’année 2021, vote le budget prévisionnel de l’année 2023, décide de l’exécution et fixe les modalités des travaux de ravalement ;

— les appels de provisions sur la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

— un décompte des sommes dues par les époux [L], sur la période du 1er octobre 2022 au 19 juillet 2023, d’un montant de 30 651,74 euros, daté du 17 août 2023 ;

— le courrier recommandé en date du 3 février 2023, dans lequel il met en demeure les époux [L] de payer la somme de 29 443,11 euros ;

— la sommation de payer du 4 mai 2023, dans lequel il a fait sommer les copropriétaires de régler la somme de 30 622,29 au titre de leur arriéré de charges dont 30 378,71 euros au titre des charges de copropriété et 243,58 euros au titre du coût de l’acte.

Il ressort de l’assemblée générale du 6 septembre 2022 que les charges des années 2021, 2023 et le financement des travaux de ravalement ont été approuvés par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] ».

De plus, les sommes mentionnées dans le décompte de créances du 17 août 2023, au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de provisions du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2023.

Enfin, il ressort du décompte de charges versée aux débats qu’au 19 juillet 2023, le compte des époux [L] présentait un débit de 30 460,33 euros et un crédit de 652,09 euros au titre des charges de copropriété, soit un solde débiteur total de 29 808,24 euros.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » concernant les charges de copropriété est certaine, liquide et exigible pour la somme de 29 808,24 euros.

Par ailleurs, la solidarité des dettes étant présumé entre époux ils seront condamnés solidairement au paiement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, les époux [L] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de « [Localité 9] » la somme de 29 808,24 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 pour la somme de 29 401,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le [Adresse 20] [Adresse 7] [Localité 15] » verse aux débats les éléments suivants :

— le contrat de syndic avec prise d’effet au 24 juin 2022 ;

— un décompte des sommes dues par les copropriétaires [L] en date du 17 août 2023 ;

— le courrier recommandé du 3 février 2023, par lequel il met en demeure les époux [L] de payer la somme de 29 443,11 euros ;

— la courrier de relance du 21 février 2023 ;

— le commandement de payer du 4 mai 2023, dans lequel il a fait sommer les copropriétaires de régler la somme de 30 622,29 au titre de leur arriéré de charges, augmenté du cout de l’acte.

Il ressort du contrat de syndic, que les intérêts de retard ne s’inscrivent pas dans les frais de recouvrement imputable au seul copropriétaire.

Ainsi, la somme de 68,50 euros sera déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.

Concernant les sommes de 350 euros dont le paiement est réclamé en date du 19 avril 2023 au titre de frais de « constitution Dr [T] » et le 19 juillet 2023 au titre de « constitution du dossier transmis à avocat », le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 8] [Adresse 16] » ne produit aucun élément de nature à justifier les frais facturés. En outre, en application du contrat de syndic du 6 août 2022 avec prise d’effet au 24 juin 2022, ces frais ne sont facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il en résulte que ces deux créances ne sont pas certaines de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » n’est pas fondé à en réclamer le paiement.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » à hauteur de 75 euros (42 +33).

Par ailleurs, la solidarité des dettes étant présumé entre époux ils seront condamnés solidairement au paiement de la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Il est de jurisprudence constante que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit qui exige au moins un acte de mauvaise foi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par les époux [L] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que celà a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] » sera débouté de sa demande de condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Maître Denis RINGUET, Avocat au Barreau de PARIS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [L] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] » la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] », représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLE, la somme de 29 808,24 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 29 401,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus  ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] », représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLE, la somme de 75 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] », représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLE CONDAMNE de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] [Localité 15] », représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLE, du surplus de ces demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] aux dépens avec distraction au profit de Maître Denis RINGUET, Avocat au Barreau de PARIS ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] », représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLE, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT