— N° RG 24/00807 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVDU

Date : 11 Décembre 2024

Affaire : N° RG 24/00807 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVDU

N° de minute : 24/00674

Formule Exécutoire délivrée

le : 13-12-2024

à : M^e Roger DENOULET + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 13-12-2024

à : M^e Pierre-Philippe FRANC + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [O] ET PONZO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. MB AUTO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Pierre-Philippe FRANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [P] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-Philippe FRANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 27 Novembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 septembre 2023, la société civile immobilière [O] ET PONZO (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée MB AUTO (le preneur) le lot 84/01 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (77), moyennant un loyer annuel de 60 989,04 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance, outre la somme mensuelle de 740 euros à titre de provision sur charges. Le preneur s’y est en outre engagé à régulariser l’arriéré de loyer dû au bailleur par la société SD MECA, qui lui a cédé le fonds de commerce, par dix versements mensuels de 3000 euros à compter du 1er octobre 2023, conformément au protocole d’accord du 11 septembre 2023 annexé au contrat de bail.

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2023, Madame [P] [G] s’est portée caution solidaire de la société par actions simplifiée MB AUTO pour l’exécution du bail dans la limite de 83 842,80 euros et pour toute la durée du contrat.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, pour une somme de 23 700,28 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024.

Ce commandement a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, qui a sommé la caution de payer la somme de 23 700,28 euros au titre de l’arriéré locatif outre les frais de procédure.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2024, fait assigner le preneur et sa caution devant la présente juridiction des référés aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants, 1728 et 2288 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 22 juin 2024 et prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail,

— en tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

— ordonner, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société par actions simplifiée MB AUTO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 44 034,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts légaux sur la somme de 23 921 euros à compter du commandement de payer du 21 mai 2024 et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50%, augmenté des charges et des taxes locatives, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] au paiement d’une somme de 4403,40 euros au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner solidairement la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’acte de signification à caution.

A l’audience du 27 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière [O] ET PONZO a, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 45 324,65 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus et sa demande au titre de la clause pénale à la somme de 4 532,46 euros, a maintenu ses autres demandes et a indiqué s’en rapporter s’agissant de la demande de délais de paiement formée par le preneur.

Elle fait valoir que l’augmentation de la provision pour charges appelée résulte de la régularisation des charges intervenue le 13 février 2024 et que les mensualités de 3000 euros qu’elle appelle correspondent à une dette de loyer due en exécution du bail commercial du 11 septembre 2023.

— N° RG 24/00807 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVDU

La société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] ont demandé au juge des référés de rejeter les demandes de la société civile immobilière [O] ET PONZO et la condamner à payer à la première la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a demandé à être autorisée à s’acquitter de sa dette locative en vingt quatre versements égaux et à voir suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Elles soulèvent l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant des sommes demandées tant dans le commandement de payer visant la clause résolutoire que dans le dernier décompte produit par le bailleur en ce quelles incluent d’une part une augmentation des provisions pour charges de 100 euros par mois sans justificatif et d’autre part les mensualités de 3000 euros dues en exécution de l’accord conclu lors de la cession du fonds de commerce. Elles ajoutent que la validité du commandement de payer est également sérieusement contestable faute de comporter un décompte précis des sommes demandées.

Elles font par ailleurs valoir que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Elles ont présenté la situation financière de la société par actions simplifiée MB AUTO au soutien de leur demande de délais de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties, remises à l’audience du 27 novembre 2024, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, l’extrait de compte joint au commandement de payer ne contient pas de décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur au titre de chaque appel mensuel qui y figure, dont le montant varie. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que l’existence de la dette et le retard allégué de paiement du loyer soient certains, et l’existence d’une contestation sérieuse doit conduire à dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation du bail

Le juge des référés, dont les pouvoirs sont limités par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un contrat.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial litigieux.

Il n’y aura dès lors pas non plus lieu à référé sur les demandes relatives à l’expulsion de la société par actions simplifiée MB AUTO et à la fixation et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Selon le décompte produit aux débats, la créance du bailleur s’élève à la somme de 45 324,65 euros au 26 novembre 2024 au titre des loyers et des charges impayés, en ce compris l’arriéré de loyer de 30 000 euros repris par le défendeur lors de l’acquisition du fonds de commerce, qu’il s’est engagé à payer à titre de loyer selon les termes du contrat de bail litigieux. Le bailleur justifie de la régularisation des charges de l’année 2023 par le document intitulé « répartition 2023 », qui ne fait pas l’objet de contestations du preneur.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société par actions simplifiée MB AUTO au paiement de cette somme arrêtée au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal dans la limite de 44 034,08 euros à compter du 12 septembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure de payer, le commandement de payer n’étant pas assez précis pour permettre de faire courir les intérêts comme cela a été exposé ci-dessus, et à compter de ce jour pour le surplus.

Conformément aux dispositions du cautionnement solidaire consenti le 11 septembre 2023 par Madame [P] [G] et en l’absence de contestation élevée par celle-ci s’agissant de la validité et de l’étendue de celui-ci, elle sera solidairement condamnée avec la société par actions simplifiée MB AUTO au paiement de l’arriéré locatif avec les mêmes intérêts.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 12 septembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Le preneur explique cette absence de paiement par des difficultés financières.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société par actions simplifiée MB AUTO, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de vingt quatre mois à la société par actions simplifiée MB AUTO pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement des mensualités, à bonne échéance, et en sus des loyers courants, le tout deviendra immédiatement exigible.

En l’absence d’éléments produits par Madame [P] [G] pour justifier de sa situation financière, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle (article 9 des conditions particulières du contrat de bail) dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité (article VII des conditions générales du bail) ne s’applique qu’en cas de résiliation ou d’expulsion. Celles-ci n’étant pas ordonnée, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de ce chef du bailleur.

Sur les autres demandes

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société par actions simplifiée MB AUTO et et Madame [P] [G], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ni celui de sa signification à la caution.

En considération de l’équité, la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] seront condamnées in solidum à payer à la société civile immobilière [O] ET PONZO la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail,

Condamnons solidairement la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] à payer à la société civile immobilière [O] ET PONZO la somme provisionnelle de 45 324,65 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 44 034,08 euros à compter du 12 septembre 2024 et à compter de ce jour sur le surplus,

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du 12 septembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons que la société par actions simplifiée MB AUTO pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en vingt quatre mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Disons que, faute pour la société par actions simplifiée MB AUTO de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

Rejetons la demande de délais de paiement présentée par Madame [P] [G],

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons in solidum la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] aux dépens, qui ne comprennent ni le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ni celui de sa signification à la caution,

Condamnons in solidum la société par actions simplifiée MB AUTO et Madame [P] [G] à payer à la société civile immobilière [O] ET PONZO la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président