Min N° 24/00853

N° RG 24/02628 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSGT

S.A. CLESENCE

C/

Mme [T] [X] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Lia LANGAGNE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [X] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lia LANGAGNE

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [X] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 mars 2021, ayant pris effet le même jour, la SA CLESENCE a donné à bail à Mme [T] [X] [K] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 614,49 euros, des provisions mensuelles sur charges de 66,51 euros, outre un dépôt de garantie de 614,49 euros.

Par acte sous seing privé du 04 mars 2021, la SA CLESENCE a loué à Mme [T] [X] [K] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], garage n°8, à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 52,30 euros, des provisions mensuelles sur charge de 1,65 euros, outre un dépôt de garantie de 52,30 euros.

Invoquant l’absence de règlement régulier du loyer et des charges, la SA CLESENCE a, par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, fait signifier à Mme [T] [X] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 101,74 euros, dont 1 016,97 euros au titre des loyers et charges de mars 2021 à novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 03 juin 2024, la SA CLESENCE a fait assigner Mme [T] [X] [K] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [X] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier, de déménageurs et de la force publique ;

— condamner Mme [T] [X] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges conventionnels, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [T] [X] [K] à lui payer la somme de 3 064,96 euros à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la l’assignation ;

— condamner Mme [T] [X] [K] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 septembre 2024, la SA CLESENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 435,23 euros selon décompte arrêté au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse. Elle confirme que le dernier loyer courant a été réglé, un virement de 2 400 euros ayant été effectué le 11 septembre 2024, mais s’oppose à des délais de paiement.

Mme [T] [X] [K] comparaît en personne. Elle sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler 70 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Elle évoque ses revenus et charges et demande la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CLESENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 03 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLESENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLESENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 04 mars 2021 portant sur le logement comporte, à l’article 2. f), une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé le même jour, entre les mêmes parties, et est associé au logement n°33 dans l’adresse mentionné dans le bail. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 23 novembre 2023, la SA CLESENSE a fait commandement à Mme [T] [X] [K] de payer la somme de 1 016,97 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01er octobre 2021, et du bail accessoire conclu le même jour portant sur l’emplacement de stationnement, à compter du 24 janvier 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail et son bail accessoire se trouvent résiliés depuis le 24 janvier 2024 et Mme [T] [X] [K] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date, du logement et de l’emplacement de stationnement.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux portant sur le logement et l’emplacement de stationnement s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 04 mars 2021, du commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 septembre 2024, que la SA CLESENCE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 659,77 euros au 16 septembre 2024, échéance d’août incluse. Ce montant tient compte des différents virements de la locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 72,49 euros le 27 septembre 2021, de 96,67 euros le 16 février 2024, et de 127,87 euros le 06 juin 2024. Or, l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, soit pour un montant de 297,03.

L’arriéré locatif constitué des loyers, charges et indemnités d’occupation, aussi bien pour le logement que l’emplacement de stationnement, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéances d’août incluses, s’élève ainsi à la somme de 2 362,74 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] [X] [K] au paiement de cette somme à la SA CLESENCE, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024, date de l’assignation.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l’audience, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il peut également, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise intégrale du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit que l’échéance du mois de septembre 2024 a été réglée en intégralité, un versement de 2 400 euros ayant été effectué par Mme [T] [X] [K] le 11 septembre 2024. Il en découle qu’est caractérisé une reprise du loyer courant à la date de l’audience. Par ailleurs, le décompte permet de constater que la dette locative s’est réduite passant ainsi de 4 276,30 euros au 20 août 2024 à la somme restant due au 11 septembre 2024. La locataire a par ailleurs précisé qu’à partir du lois d’octobre 2024, ses revenus s’établiraient à 2 300 euros par mois environ. Elle démontre être ainsi en situation de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Mme [T] [X] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [T] [X] [K] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges du logement et de l’emplacement de stationnement qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [X] [K] aux dépens de l’instance.

Mme [T] [X] [K] étant condamnée aux dépens, elle sera également condamnée, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à la SA CLESENCE la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA CLESENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 04 mars 2021 entre la SA CLESENCE, d’une part, et Mme [T] [X] [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6], à [Localité 9] et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 24 janvier 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [T] [X] [K] à verser à la SA CLESENCE la somme de 2 362,74 euros au titre de l’arriéré locatif composé des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 16 septembre 2024 (échéance d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024 ;

AUTORISE Mme [T] [X] [K] à s’en libérer par 33 mensualités d’un montant minimum de 70 euros chacune et une 34ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation des baux sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [T] [X] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [H] [D] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [H] [D] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [H] [D] [G] à verser à la SA CLESENCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION