— N° RG 25/00106 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6L

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00106 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6L

N° de minute : 25/00153

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e MarieLlaure CHAROLLOIS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Mizou BILONGO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. SVENSKASAGAX 2

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-Laure CHAROLLOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

ASSOCIATION CHRETIENNE DE [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Mizou BILONGO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e Odette MADCHINDA BILONGO, avocat au barreau de PARIS

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Février 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 27 novembre 2019, la société SVENSKASAGAX 2 (le bailleur) a donné à bail commercial à l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV (le preneur) des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] , moyennant un loyer annuel de 27 625 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, pour une somme de 22 646,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024.

— N° RG 25/00106 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6L

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 31 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec l’association ACVM à effet du 1er janvier 2020, concernant des locaux commerciaux situés [Adresse 2] avec toutes conséquences de droit, en vertu du commandement du 13 décembre 2024, dire le bail résilié à la date du 13 janvier 2025, et ordonner l’expulsion de l’association ACVM devenue, occupante des lieux sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force armée et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard.

— Dire que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Condamner, à titre provisionnel, l’association ACVM à payer à la société SVENSKASAGAX 2.

* La somme provisionnelle de 18 018,29 € en principal arrêtée au 13 janvier 2025 inclus, sauf à parfaire, au titre du solde des loyers, taxes charges et indemnités dus au titre du bail commercial à effet du 1 er janvier 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

*Une indemnité provisionnelle journalière d’occupation de la date d’effet du commandement jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ou l’expulsion, et dire que cette indemnité journalière d’occupation sera fixée provisionnellement au double du dernier loyer journalier en cours avec ses accessoires, pour la période écoulée entre la fin du Bail et la remise des lieux à la disposition du Bailleur conformément à la clause du bail.

— Débouter l’association ACVM de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner l’association ACVM à payer à la société SVENSKASAGAX 2 la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et les frais de délivrance de la présente assignation.

A l’audience du 19 février 2025, la société SVENSKASAGAX 2 a maintenu ses demandes, prenant acte du paiement d’un montant de 4638,50 euros intervenu en janvier et maintenait sa demande de créance à hauteur de 13 389,79 euros.

L’association chrétienne de [Localité 7] ACMV déposait de nouveaux règlements par chèque à hauteur de 4628,50 euros à encaisser respectivement les 15 janvier, 20 février et 20 mars 2025. Elle sollicite par ailleurs des délais de paiement, proposant de verser 400 euros par mois pour apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR CE,

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SVENSKASAGAX 2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 22 646,80 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

2 – Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail , la provision sollicitée à ce titre peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en l’absence de tout autre élément, observation étant faite que le montant de l’indemnité d’occupation demandée par la demanderesse, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond en ce que la majoration demandée s’analyse en une clause pénale.

La demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie par le juge des référés. L’indemnité d’occupation due par l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SVENSKASAGAX 2, l’obligation de l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, premier trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 389,79 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV, avec intérêts au taux légal à hauteur de 13 389,79 euros à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est à tort que la défenderesse excipe de ce que la dette ne serait ni liquide, ni certaine ni exigible dans la mesure où les clauses contractuelles du bail mentionnent expressément que le paiement doit intervenir par chèque le premier jour avant chaque trimestre, il appert dès lors que les paiement au titre du premier trimestre 2025 sont échus et non à échoir.

3 – Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

L’association chrétienne de [Localité 7] ACMV sollicite un délai de paiement et fait valoir des difficultés financières subies lors de la période de pandémie du Covid 19.

La demanderesse s’oppose à ladite demande.

En l’espèce, l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV ne fait valoir aucune circonstance particulière pour étayer de sa demande, elle ne produit, au soutien de sa prétention, aucun document comptable attestant d’une éventuelle perte financière et que celle-ci perdurerait encore dans le temps. Ainsi, nonobstant les efforts financiers accomplis postérieurement à l’assignation, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque là accordés.

4 – Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association chrétienne de [Localité 7] ACMV, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024.

En considération de l’équité, l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV sera condamnée à payer à la société SVENSKASAGAX 2 la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de suspension de l’exécution provisoire est mal fondée juridiquement par la défenderesse qui se prévaut à tort des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile. De surcroît, la défenderesse ne justifie pas de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 janvier 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte provisoire,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Rejetons la demande de délai de paiement,

Condamnons par provision l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV à payer à la société SVENSKASAGAX 2 la somme de 13 389,79 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 13 389,79 euros,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale,

Condamnons l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024,

Condamnons l’association chrétienne de [Localité 7] ACMV à payer à la société SVENSKASAGAX 2 la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président