— N° RG 24/04902 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV6G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/353

N° RG 24/04902 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV6G

le

CCC : dossier

FE :

— M^e NORET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire de la résidence [Localité 7] REPUBLIQUE, [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic l’agence [Adresse 6] [Localité 7]

[Adresse 3]

représenté par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [P] [E] est propriétaire des lots 18 et 39 dans l’immeuble sis [Adresse 2] (77), copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Meaux [Adresse 9] » [Adresse 2] (77) représenté par son syndic, a, par acte de commissaire de justice délivré le 30 octobre 2024, assigné Monsieur [P] [E] devant le tribunal judiciaire de Meaux, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi 11° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du Décret 11° 67-228 du 17 mars 1967, aux fins de :

— condamner Monsieur [P] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 18 514,78 euros en principal,

* les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la présente assignation (article 1231-6 du code civil),

* 367,85 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

* 2000 euros à titre de dommages-intérêts (article 1231-1 du code civil),

* 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens (art. 696 du code de procédure civile) et tous frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance (art.10-1 de la Loi du 10 juillet 1965) et reconnaître à Maître NORET avocat le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [P] [E] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 18 mars 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible,

un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [E] concernant les lots n° 18 et 39,

— la situation de compte de Monsieur [P] [E] faisant état d’un solde débiteur de 18 882,63 euros au 16 septembre 2024 (18 514,78 euros au titre des charges et 367,85 euros au titre des frais),

— la répartition annuelle en fonction de la quote-part de Monsieur [P] [E] pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— les appels de fonds et appels travaux des 1er avril 2021, 1er juillet 2021, 1er octobre 2021, 1er janvier 2022 et un appel excédent 2021/Fonds travaux du 26 janvier 2022,

— la répartition annuelle en fonction de la quote-part de Monsieur [P] [E] pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— les appels de fonds des 1er avril 2022, 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2023,

— la répartition annuelle en fonction de la quote-part de Monsieur [P] [E] pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— les appels de fonds des 1er avril 2023, 1er juillet 2023, 1er octobre 2023, 1er janvier 2024 et un appel de fonds travaux du 26 décembre 2023,

— la répartition annuelle en fonction de la quote-part de Monsieur [P] [E] pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les appels de fonds des 1er avril 2024, 1er juillet 2024,

— les procès verbaux des assemblées générales des 28 janvier 2021, 26 janvier 2022, 19 janvier 2023, 14 juin 2023, 30 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— les relances adressées les 11 juin 2021, 18 mai 2022, 13 mars 2023, 16 août 2023, 20 septembre 2023,

— le commandement de payer la somme de 17 763,59 euros délivré le 13 mars 2024 par commissaire de justice à Monsieur [P] [E].

Au regard de ces éléments, [Adresse 10] [Localité 7] République démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 18 514,78 selon décompte arrêté au 16 septembre 2024.

Monsieur [P] [E] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Monsieur [P] [E] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros.

Sur les frais :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de :

— frais de relance du 11 juin 2021 : 8 euros,

— frais de relance du 13 mars 2023 : 8 euros,

— frais de relance du 16 août 2023 : 8 euros,

— frais de mise en demeure du 20 septembre 2023 : 25 euros,

— frais d’huissier du 21 février 2024 : 120 euros,

— frais de commandement de payer du 4 avril 2024 : 198,85 euros.

Il produit pour en justifier :

— les relances des 11 juin 2021, 13 mars 2023 et 16 août 2023,

— la relance du 20 septembre 2023 précisant qu’elle vaut mise en demeure de payer,

— le commandement de payer du 4 avril 2024.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat correspondent aux diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence, seuls les frais de mise en demeure et de commandement de payer sont justifiés et dus. Monsieur [P] [E] sera condamné à payer la somme de 223,85 euros (25 + 198,85).

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la condamnation en paiement de cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [P] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder à Maître Fabrice NORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 2] (77), pris en la personne de son syndic, :

— la somme de 18 514,78 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 16 septembre 2024 incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 30 octobre 2024,

— la somme de 223,85 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 1000 euros au titre des dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur [P] [E] aux dépens ;

Accorde à Maître Fabrice NORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 2] (77), pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE