— N° RG 24/02081 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOZV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 21 Octobre 2024

Minute n°25/26

N° RG 24/02081 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOZV

le

CCC : dossier

FE :

— M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire [5] BLOC C représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY [Adresse 1].

[Adresse 4]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [X] [N]

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’ayants pas constitués avocats

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, en présence de M^me FUHRO auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [N] et Mme [X] [N] sont propriétaires du lot huit au sein de la copropriété [5] sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Ils ne règlent pas régulièrement leurs charges de copropriété.

Par courrier du 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), via son syndic NEXITY, a mis en demeure M. [I] [N] et Mme [X] [N] de leur payer la somme de 4804,73 € sous huit jours.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [I] [N] et Mme [X] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes :

-9981,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, deuxième appel de provision de charges 2023- 2024 inclus ;

-3000 € à titre de dommages intérêts

-345,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

-2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343 – deux du Code civil à compter du 17 mai 2023 date de la mise en demeure

Rejeter toute demande de délai.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de se fonde sur les dispositions des articles 10 et 10-1de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 9981,51 euros ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 345,20 euros.

Le syndicat des copropriétaires estime que le comportement de M. [I] [N] et Mme [X] [N] lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 3000 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignés, M. [I] [N] et Mme [X] [N] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale désignant M. [I] [N] et Mme [X] [N] comme copropriétaires du lot n°8 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14 avril 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— un décompte des charges de copropriété arrêtée au 1er janvier 2024 ;

— les appels de fonds de l’exercice du 1er octobre 2021 au 31 mars 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 14 avril 2023 et 24 mai 2024, et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [I] [N] et Mme [X] [N] pour la somme de 9981,51 euros arrêtées au 1er janvier 2024, deuxième appel de provision de charges 2023- 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 9981,51 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [I] [N] et Mme [X] [N] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9981,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, deuxième appel de provision de charges 2023- 2024 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des frais de recouvrement concernant une mise en demeure du 13 février 2023, une mise en demeure du 17 mai 2023, des frais de constitution de dossiers impayés et une lettre comminatoire d’avocat.

Si le syndicat des copropriétaires produit les deux mises en demeure du 13 février 2023 et 17 mai 2023 ainsi que la facture du syndic Nexity, il apparaît qu’il ne verse pas le contrat de syndic justifiant des sommes facturées par celui-ci. Le contrat de syndic versé aux débats prend effet le 24 mai 2023 jusqu’au 31 mars 2026 de sorte que les deux mises en demeure ne rentrent pas dans cette période.

Concernant les frais de constitution de dossier impayé, le syndicat des copropriétaires verse la facture du syndicat Nexity en date du 12 janvier 2024 et le contrat de syndic précité qui confirme que la somme de 138 € est justifiée. Il verse également aux débats la facture de la lettre comminatoire du 22 janvier 2024 d’un montant de 103,20 €.

Ainsi, les frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires sont certains, liquides et exigibles à hauteur de 241,20 euros.

En conséquence, M. [I] [N] et Mme [X] [N] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 241,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par les époux sans toutefois faire la démonstration des difficultés que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [I] [N] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 3000 euros.

Sur la demande capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées » (le tribunal met en relief).

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont elle réclame le paiement à M. [I] [N] et Mme [X] [N] soient assorties des intérêts au taux légal.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer leur capitalisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [N] et Mme [X] [N] partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [I] [N] et Mme [X] [N] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 9981,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, deuxième appel de provision de charges 2023- 2024 inclus ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 241,2 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, de sa demande de condamnation de M. [I] [N] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY de sa demande au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [X] [N] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « [5] bloc C » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE