— N° RG 25/00682 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEARC

Date : 22 Octobre 2025

Affaire : N° RG 25/00682 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEARC

N° de minute : 25/00518

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-10-2025

à : M^e Gaëlle DUCHESNE + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI MAZAL

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS MEISTER 77

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 10 Septembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 1er mai 2023, la S.C.I MAZAL a donné à bail commercial à la S.A.S MEISTER 77 des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 21 600, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 12 527,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025.

— N° RG 25/00682 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEARC

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 28 juillet 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI MAZAL à la société SAS MEISTER 77 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application de l’article « clause résolutoire » du contrat de location et de l’article L 145-41 du Code du Commerce, et constater la résiliation du bail,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société SAS MEISTER 77 ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 9] [Localité 1][Adresse 2] (local et réserve en sous-sol), si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,

— Condamner la société SAS MEISTER 77 à payer à la SCI MAZAL la somme de 20 385,16 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de de 12 713,36 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir,

— Déclarer acquis à la SCI MAZAL le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêt provisionnels, en réparation du préjudice subi, conformément aux clauses du bail,

— Fixer au montant du loyer normalement appelé, le montant de l’indemnité d’occupation, majoré de 10 % et au montant des charges contractuelles, l’indemnité dûe au titre des charges, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil eu aux clauses du bail,

— Condamner la société SAS MEISTER 77 au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation et de charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner la société SAS MEISTER 77 au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 489 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société SAS MEISTER 77 en tous les dépens qui comprendront, en outre, le coût du commandement de payer en date du 14 février 2025.

La procédure a été dénoncée à la S.A CREDIT LYONNAIS, créancier inscrit, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025.

A l’audience du 10 septembre 2025, la S.C.I MAZAL a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 27 415,66 euros arrêté au 08 septembre 2025.

Régulièrement assignée, la S.A.S MEISTER 77 n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I MAZAL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 12 527,72 euros, arrêtée au 29 janvier 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S MEISTER 77 et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation augmenteé de 10%

Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier.

Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I MAZAL, l’obligation de la S.A.S MEISTER 77 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27 188,22 euros, après déduction du coût du commandement de payer, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S MEISTER 77, avec intérêts au taux légal à hauteur de 12 527,72 euros à compter du 14 février 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur la demande d’attribution du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant au cas présent, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura paslieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S MEISTER 77, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2025.

En considération de l’équité, la S.A.S MEISTER 77 sera condamnée à payer à la S.C.I MAZAL la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 mars 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S MEISTER 77 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S MEISTER 77, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S MEISTER 77 à payer à la S.C.I MAZAL la somme de 27 188,22 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 12 527,72 euros et à compter du 28 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S MEISTER 77 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2025,

Condamnons la S.A.S MEISTER 77 à payer à la S.C.I MAZAL la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président