Min N° 25/00629

N° RG 25/00741 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3CN

Mme [W] [X]

C/

Mme [S] [N]

M. [O] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [O] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2023, prenant effet le 13 juillet 2023, Madame [W] [X] a donné à bail à Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 946 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Madame [W] [X] a fait signifier à Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J]

un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2522,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 novembre 2024, Madame [W] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2025, Madame [W] [X] a fait assigner Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.722,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date du commandement sur la somme de 2.670,38 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens, comprenant notamment le coût du commandement,

prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 06 février 2025.

À l’audience du 21 mai 2025, Madame [W] [X], représentée, indique qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion car les locataires ont quitté le logement, mais maintient sa demande de condamnation en paiement, et actualise sa créance à la somme de 6.119,11 euros arrêtée au 12 avril 2025.

Sur la demande reconventionnelle des locataires au titre du préjudice de jouissance, elle explique que des travaux avaient été réalisés dans le logement avant leur entrée dans les lieux, et également au mois de juillet 2023. Elle souligne qu’une partie des travaux n’a pas pu être réalisée par l’entreprise mandatée qui n’a pas réussi à joindre les locataires. Elle ajoute que les locataires se sont opposés à l’indexation du loyer, et considère que ces derniers sont de mauvaise foi.

Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] se réfèrent à leurs écritures déposées à l’audience, et sollicitent la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 3.100 euros au titre du préjudice de jouissance. Ils expliquent que dès leur entrée dans les lieux loués la bailleresse leur a fait part de son intention de vendre le logement, que des travaux devaient être réalisés, la cuisine devait être refaite, des éléments d’ameublement et d’équipements sanitaires étaient dégradés, la barrière pour monter à l’étage n’était pas stable, et les travaux ont été partiellement réalisés. Ils ajoutent qu’il était difficile de joindre la bailleresse, laquelle pouvait leur reprocher de la harceler. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour s’acquitter de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] assignés à l’étude du commissaire de justice, ont comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 avril 2025 que Madame [W] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] à payer à Madame [W] [X] la somme de 6.119,11 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] produisent aux débats des courriers électroniques par lesquels ils interpellent l’agence gestionnaire sur les équipements défaillants du logement et ce dès leur entrée dans les lieux au mois de juillet 2023.

Madame [W] [X] produit un devis du mois de décembre 2023 pour la réalisation de travaux dans le logement loué, et des échanges de courriers électroniques, entre l’agence gestionnaire de la location et les locataires dans lesquels la première les interpelle sur les difficultés de l’entreprise mandatée à entrer en contact avec eux pour la réalisation des travaux.

Cependant, ce n’est qu’au mois de novembre 2024 que l’agence gestionnaire du bien loué mettra en demeure les locataires pour fixer un rendez-vous avec l’entreprise mandatée pour la réalisation des travaux, et ce après que ces derniers aient saisi la Commission de conciliation au mois de septembre 2024 pour dénoncer l’absence de réaction de l’agence gestionnaire, et après qu’ils aient refusé l’augmentation du loyer en raison de l’indexation. Aucun élément objectif n’est apporté permettant de démontrer que les locataires auraient commis une faute, en s’abstenant de répondre aux sollicitations de l’entreprise mandatée pour effectuer les travaux.

Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] ont donc subi un trouble de jouissance, qu’il convient de prendre en compte à partir de la période où les locataires ont prévenu la bailleresse, par le biais de l’agence gestionnaire, des désordres constatés dans le logement jusqu’au courrier les mettant en demeure de prendre contact avec l’entreprise mandatée.

Il convient d’évaluer le préjudice, au regard des désordres signalés, à un total de 7% du loyer charges comprises sur la période du mois d’août 2023 à octobre 2024, soit la somme de 956,48 euros (14 mois x 68,32 euros).

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [X] à payer à Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] la somme de 956,48 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] font état d’une situation personnelle et financière, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard de l’importance de leur dette, qui ne permettent pas de la solder dans les délais légaux.

La demande de délais de paiement de Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [O] à payer à Madame [W] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] à payer à Madame [W] [X] la somme de 6.119,11 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 12 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] la somme de 956,48 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] à payer à Madame [W] [X] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [N] et Monsieur [O] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE