— N° RG 24/04652 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/351

N° RG 24/04652 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWES

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

— DNID

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC RÉSIDENCE “[Adresse 12]” représenté par son syndic, la Société FONCIERE DE LA MARNE ayant son siège social sis [Adresse 1]

[Adresse 5]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, ès qualité de curateur de Monsieur [I] [K]

[Adresse 13]

[Localité 9]

non comparante

Madame [R] [O]

[Adresse 8]

n’ayant pas constituée avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Madame [M] [O] et Monsieur [I] [K] ont acquis les lots 79, 261 et 172 dans la Résidence « [Adresse 12] », copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Monsieur [I] [K] est décédé le 22 novembre 2016 à [Localité 10] (93).

Par ordonnance du 21 décembre 2023, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Meaux a déclaré vacante la succession de Monsieur [I] [K] et nommé Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de cette succession vacante.

En 2022, Madame [M] [O] a fait l’objet d’un plan de surendettement et obtenu un délai de 24 mois pour régler ses dettes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire de la Résidence « [Adresse 12] » sise [Adresse 3] [Adresse 7] Noisiel (77) représenté par son syndic, la société FONCIERE DE LA MARNE, a, par acte de commissaire de justice délivré les 17 et 18 octobre 2024, assigné Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— condamner solidairement la succession de Monsieur [I] [K] représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales et Madame [M] [V] [O] à lui payer les sommes de :

* 10 086,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 5 avril 2019,

* 944,04 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement,

* 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assignés respectivement à étude et à personne, Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales n’ont pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 18 mars 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de Madame [M] [O] et Monsieur [I] [K] concernant les lots n° 79, 172 et 261,

— l’acte de décès de Monsieur [I] [K] et l’ordonnance désignant la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [K],

— la mise en demeure de payer la somme de 6256,18 euros adressée à Madame [M] [O] par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 avril 2019,

— la lettre de la commission de surendettement des particuliers du 14 avril 2022,

— l’article 105 du règlement de copropriété prévoyant que « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat qui pourra en conséquence exiger de n’importe lequel des copropriétaires indivis, l’entier paiement de ce qui lui serait dû au titre du ou des lots indivis »,

— la situation de compte de Madame [M] [O] et Monsieur [I] [K] faisant état d’un solde débiteur de 11 030,96 euros (10 086,92 euros au titre des charges et 944,04 euros au titre des frais) pour la période du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2024 inclus,

— les procès verbaux des assemblées générales ordinaires des 31 mai 2017, 2 mai 2018, 12 juin 2019, 2 novembre 2020, 7 juin 2021, 14 juin 2022, 14 juin 2023, 29 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 novembre 2018,

— les appels de charges et travaux du 4e trimestre de 2016 au 4e trimestre de 2024 ainsi que les répartitions de charges annuelles de 2016 à 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme de 10 086,92 euros au titre des charges et travaux impayés est justifiée. Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [I] [K] seront condamnés solidairement à la régler.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Compte tenu de l’existence d’une procédure de surendettement de Madame [M] [O] et du décès de Monsieur [I] [K], il n’y a pas lieu de considérer que ceux-ci ont commis des fautes justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les frais :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat correspondent aux diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir exposé 944,04 euros de frais au titre du recouvrement. Il ne produit toutefois que la mise en demeure adressée par son avocat par LRAR le 5 avril 2019. Il ressort du décompte que les frais associés à cette mise en demeure sont de 90 euros. Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [I] [K] seront condamnés solidairement à régler cette somme.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis uniquement Madame [M] [O] en demeure de payer la somme de 6256,18 euros au titre des charges impayées par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 5 avril 2019. Aucune mise en demeure n’a été adressée à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales.

En conséquence, la condamnation en paiement sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de cette succession vacante de Monsieur [I] [K], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de cette succession vacante de Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 12] » sise [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 14] (77) représenté par son syndic, la société FONCIERE DE LA MARNE, les sommes de :

—  10 086,92 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 1er octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du dernier trimestre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 18 octobre 2024,

—  90 euros au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Localité 11] du Luzard » sise [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 14] (77) représenté par son syndic, la société FONCIERE DE LA MARNE, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de cette succession vacante de Monsieur [I] [K] aux dépens ;

Condamne solidairement Madame [M] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de cette succession vacante de Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Localité 11] du Luzard » sise [Adresse 4] [Localité 14] (77) représenté par son syndic, la société FONCIERE DE LA MARNE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE