TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 29/04/2025

à : – M^e B. [Localité 4]

— M^e F. MARTIN

Copies exécutoires délivrées

le : 29/04/2025

à : – M^e B. [Localité 4]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/10703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4F

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [O] [E] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bertrand CHÂTELAIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0384

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Francis MARTIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4F

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 juin 2006, Madame [J] [E] [I], aux droits de laquelle est venu M. [D] [O] [E] [I], a donné à bail à Mme [T] [Y] [U] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de trois ans renouvelable.

Le 18 décembre 2023, M. [D] [O] [E] [I] a fait délivrer un congé pour vendre à sa locataire, à effet au 25 juin 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, il a ensuite fait assigner Mme [T] [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir :

— son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 26 juin 2024 du fait du congé, situés au [Adresse 1] à [Localité 6],

— l’autorisation de faire transporter les meubles garnissant le logement dans tel lieu qui plaira au demandeur, aux frais, risques et périls du demandeur,

— sa condamnation, à titre provisionnel, à lui verser une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, charges comprises, à compter du 26 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux, soit 4.164,82 euros au titre des indemnités déjà échues au 30 septembre 2024,

— sa condamnation, à titre provisionnel, à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

M. [D] [O] [E] [I] estime que le maintien dans les lieux, sans droit ni titre, de Mme [T] [Y] [U] au-delà de la date d’effet du congé délivré en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est constitutif d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Lors de l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [D] [O] [N], représenté par son conseil, actualise le montant de sa demande de provision à la somme de

2.456,91 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 28 février 2025 et maintient le reste de ses demandes.

Mme [T] [Y] [U], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement. Elle sollicite :

— le renvoi de l’affaire au fond,

— la condamnation de M. [D] [O] [E] [I] à lui verser une provision de 30.690 euros,

— la condamnation de M. [D] [O] [N] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens,

— à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle expose que le congé est nul, M. [D] [O] [E] [I] étant dénué de toute intention réelle de vendre son logement comme en témoigne l’absence de diagnostic, de mandat de vente et de visites du logement, ainsi que la mise en vente à un prix trop élevé. Par ailleurs, elle indique que le bailleur ne pouvait lui délivrer congé du fait de la présence de sa mère, âgée de plus de soixante-cinq ans, dans les lieux. Enfin, elle estime que le montant de la provision sollicitée au titre de l’arriéré locatif se heurte à diverses contestations, portant sur la non-justification d’une reprise de solde antérieure, l’imputation de frais non dus et l’impossibilité d’indexer le loyer d’un logement classé en catégorie F. À l’inverse, elle estime être redevable de la somme de

30.690 euros compte tenu de l’absence d’une régularisation de charges intervenue entre 2006 et 2021.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [T] [Y] [U]

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation ou l’annulation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Celui-ci peut, en revanche, toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Mme [T] [Y] [U] relativement au congé qui lui a été délivré, étant rappelé que la contestation sérieuse est celle qui

existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Pour rappel, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut, notamment, justifier sa décision de donner congé à son locataire par sa décision de vendre. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement dans un délai de six mois avant la date d’expiration du bail, à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. À l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 doivent être reproduits aux termes du congé, à peine de nullité dans chaque notification.

Enfin, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

En l’espèce, Mme [T] [Y] [U] soutient que le congé délivré est nul en ce qu’il ne repose sur aucune intention réelle de vendre. S’il ne relève pas, comme déjà indiqué, du pouvoir du juge des référés de contrôler a priori la validité du congé, il lui appartient néanmoins d’apprécier si la nullité invoquée paraît reposer sur des motifs sérieux.

Le bail consenti à Mme [T] [Y] [U] a commencé à courir le 26 juin 2006, puis a été tacitement reconduit par période de

trois ans suivant les prévisions des parties, pour la dernière fois le 26 juin 2021, pour expirer le 25 juin 2024 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Ce congé mentionne bien l’intention du bailleur de vendre son logement, le prix de vente (490.000 euros) et les conditions de la vente projetée. Il contient également une offre de vente, ainsi qu’une description précise du bien loué et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II la loi du 6 juillet 1989.

Le congé est donc régulier en la forme, étant précisé que si Mme [T] [Y] [U] relève une erreur dans son nom, celle-ci ne lui a pas causé de grief puisqu’elle a même formé une proposition d’achat, non conforme à l’offre de vente et dont elle ne se prévaut d’ailleurs pas.

Par ailleurs, le fait que M. [D] [O] [E] [I] souhaite, en réalité, ne plus souffrir des impayés générés par sa locataire ne saurait remettre en question son intention réelle d’aliéner le bien litigieux. Au contraire, il s’agit d’une raison pour vendre le logement qui rend l’intention de M. [D] [O] [E] [I] d’autant plus crédible, étant rappelé toutefois que les raisons de la cession projetée n’appartiennent qu’au vendeur. Cette volonté d’aliéner l’appartement occupé par Mme [T] [Y] [U] est, par ailleurs, matérialisée par le courriel qu’il a adressé à l’agence de gestion locative FONCIA le 17 novembre 2023, soit antérieurement à la délivrance du congé, aux termes duquel il confirme sa volonté de résilier pour vendre, ainsi que par l’estimation réalisée par l’agence JPR IMMOBILIER le 21 novembre 2023.

Il résulte de cette estimation que l’appartement pourrait être mis en vente entre 480.000 euros et 510.000 euros, de sorte que le prix proposé dans le congé valant offre de vente à Mme [T] [Y] [U], à savoir 490.000 euros, ne peut souffrir d’aucune contestation et ce, d’autant plus qu’il est conforme aux autres estimations versées au dossier par M. [D] [O] [E] [I] et qu’à l’inverse, les estimations fournies par Mme [T] [Y] [U] portent soit sur des appartements dont les caractéristiques diffèrent (une seule pièce), soit dont la localisation n’est pas identique ([Localité 7], [Localité 8]). En tout état de cause, il ne saurait être excipé du seul fait pour le bailleur de demander un prix élevé pour l’achat de son bien une absence de volonté réelle de vendre, mais uniquement l’intention de sa part de réaliser une plus-value.

De plus, l’absence de diagnostic ne peut caractériser l’absence de volonté de vendre, puisqu’il ressort également de l’estimation du prix de vente du logement un coût à prévoir pour rafraîchir le logement et en améliorer l’isolation, problématiques dont M. [D] [O] [E] [I] pouvait parfaitement avoir connaissance avant d’être destinataire du résumé de l’expertise à laquelle a fait procéder Mme [T] [Y] [U].

Enfin, Mme [T] [Y] [U] ne justifie pas héberger sa mère âgée de plus de soixante-cinq ans et ne justifie pas des ressources du foyer.

En conséquence, les contestations soulevées par Mme [T] [Y] [U] relativement à la nullité du congé délivré par M. [D] [O] [E] [I] n’apparaissent pas sérieuses. Elle est donc déchue, depuis le 26 juin 2024, de tout droit ou titre d’occupation sur les lieux loués.

Mme [T] [Y] [U] se maintenant dans l’appartement au-delà de la date du 26 juin 2024 en est devenue occupante sans droit ni titre, ce qui cause au requérant un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis un terme.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pour le cas où celle-ci ne les aurait pas volontairement libérés et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer et les charges aux termes échus. Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [T] [Y] [U] sera condamnée, en deniers ou quittances et à titre provisionnel, à verser à M. [D] [O] [E] [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

augmenté de la provision sur charges, à compter du 26 juin 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs ou ensuite de l’expulsion.

S’agissant de la demande d’une provision sur l’arriéré locatif (loyer et indemnités d’occupation échues), M. [D] [O] [E] [I] verse aux débats un décompte laissant apparaître un solde débiteur de 2.456,91 euros dont il réclame le paiement. Toutefois, il résulte de l’historique du compte locataire que sont portées au débit les sommes dues au titre d’un jugement prononcé le 17 décembre 2020, en principal et en accessoires, pour un montant total de 3.210,48 euros, auxquelles Mme [T] [Y] [U] a donc déjà été condamnée.

De plus, des frais sont également imputés, en contradiction avec l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (frais de commandement de 172,99 euros le 1er janvier 2022, de 258,22 euros le 1er mars 2022, de 18,25 euros le 1er octobre 2022, de 159,65 euros le 1er mars 2024).

La somme de ces montants excédant la provision demandée, l’obligation apparaît contestable sans même qu’il n’y ait lieu d’examiner sa contestation relative à l’impossibilité d’indexer le loyer pour les logements classés en catégorie énergétique F et non-lieu à référé sera prononcé sur la demande formée par M. [D] [O] [E] [I] à ce titre.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code.

En outre, les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder à l’occupant des délais pour quitter les lieux compris entre un mois et un an si le relogement de l’intéressé ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 du même code ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort de l’examen des pièces du dossier que Mme [T] [Y] [U] occupe son logement depuis près de vingt ans. M. [D] [O] [E] [I] ne justifie d’aucune urgence à vendre son bien et l’historique du compte locataire de Mme [T] [Y] [U] démontre qu’elle s’acquitte de son loyer et qu’elle est ainsi en capacité de continuer de le faire tant qu’elle occupe le bien. En outre, elle justifie d’un état de santé fragile.

Au regard de ces éléments, il sera accordé à Mme [T] [Y] [U] un délai pour quitter les lieux de quatre mois à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu’au 29 juillet 2025.

Sur la demande d’une provision au titre du remboursement des charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il ressort de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indû, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur, pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions, de justifier des charges réelles. Une telle restitution peut également avoir lieu en cas de régularisation de charges non justifiée.

Par ailleurs, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en son alinéa 1, que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Mme [T] [Y] [U] réclame le paiement de la somme provisionnelle de 30.690 euros correspondant à la provision sur charges qu’elle a versée entre 2006 et 2021 en l’absence de régularisation de charges opérée par le bailleur concernant cette période.

Toutefois, il résulte du décompte produit par M. [D] [O] [E] [I] que des régularisations de charges sont bien intervenues pour les années 2019 et 2020 et qu’elles sont justifiées par la répartition annuelle des charges de copropriété afférente à ces années, versée aux débats. S’agissant des années antérieures, Mme [T] [Y] [U] verse un autre décompte qui débute à compter du 1er janvier 2020, laissant apparaître une régularisation de charges en 2018 à son profit. Rien ne permet donc de rapporter la preuve de manière incontestable que M. [D] [O] [E] [I] n’a procédé à aucune régularisation de charges pour la période antérieure courant de 2006 à 2017.

En tout état de cause, la demande formée par Mme [T] [Y] [U] se heurte, contrairement à ce qu’elle affirme, à la prescription triennale, puisqu’elle forme cette demande lors de l’audience du 13 mars 2025.

L’obligation dont elle se prévaut est donc contestable et non-lieu à référé sera prononcé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [Y] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens en applicatoin de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera, en outre, condamnée à verser à M. [D] [O] [E] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et sera rappelée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS que Mme [T] [Y] [U] est occupante sans droit ni titre, depuis le 26 juin 2024 à minuit, des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6], 1er étage,

ACCORDONS à Mme [T] [Y] [U] un délai de six mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, à savoir jusqu’au 29 juillet 2025,

AUTORISONS M. [D] [O] [E] [I], à défaut pour Mme [T] [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai et après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Y] [U], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [T] [Y] [U] à verser à M. [D] [O] [E] [I], en deniers ou quittances, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté de la provision sur charges, à compter du 26 juin 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 2.456,91 euros formée par M. [D] [O] [E] [I],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 30.690 euros formée par Mme [T] [Y] [U],

CONDAMNONS Mme [T] [Y] [U] aux dépens,

CONDAMNONS Mme [T] [Y] [U] à verser à M. [D] [O] [E] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,