— N° RG 23/04237 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHOA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 20 Janvier 2025

Minute n°25/00363

N° RG 23/04237 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHOA

le

CCC : dossier

FE :

la SELARL EVAVOCAT,

la SELEURL MHK AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Société AGENCE PASCAL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [L] [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [B] [T] épouse [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats Madame CAMARO, Greffier et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société Agence Pascal (ci-après l’Agence Pascal) est une agence immobilière située à [Localité 11].

Par un acte du 4 novembre 2022, l’agence Pascal a signé un mandat exclusif de vente avec Mme [R] [W] veuve [J] portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Par un acte sous seing privé du 10 décembre 2022, Mme [R] [W] veuve [J] (ci-après Mme [J]) a cédé à M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] (ci-après les époux [O] [F]) la propriété d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] ([Adresse 7]) cadastrée section AH n°[Cadastre 3] comportant au rez-de-chaussée un salon, séjour, avec poêle à bois, cuisine ouverte aménagée équipée et dégagement desservant trois chambres, salle d’eau, WC avec lave main et à l’étage, une pièce palière, une salle de bains avec WC et deux chambres, une cave, à jardin clos attenant, une terrasse et un abri de jardin sur l’arrière, moyennant la somme de 400 000 euros.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 14 avril 2023 devant Maître [Y] [E], notaire à la [Localité 9].

Le 27 mars 2023, Mme [J] a informé l’Agence Pascal que des infiltrations étaient apparues au sous-sol, qui en a informé le jour même les époux [O] [F].

Mme [J] a fait intervenir un expert qui s’est rendu sur les lieux le 29 mars 2023 et a remis un rapport le 7 avril 2023 dans lequel il indique que la construction a été édifiée par maison Phénix.

Les époux [O] [F] déclarent que cette caractéristique n’avait pas été énoncée auparavant que ce soit par l’agence immobilière ou par la venderesse et ont décidé de renoncer de ce fait à réitérer la vente par acte authentique.

La réitération de la vente a été repoussée au 17 mai 2023 puis au 7 juin 2023.

Par un acte du 7 juin 2023, Maître [B] [E] a rédigé un procès-verbal de difficultés dès lors que les acquéreurs ont déclaré ne pas vouloir conclure la vente au motif que leur consentement avait été vicié dès lors qu’ils n’avaient pas eu l’information que la maison qu’ils étaient en train d’acquérir était une maison Phénix dont la renommée est très défavorable du fait de sa spécificité à ossature métallique qui complique selon eux toute modification de la structure et que la société a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Par lettre officielle du 26 juin 2023, l’Agence Pascal a demandé aux époux [O] [F] de lui payer la somme de 12 000 euros correspondant au montant de ses honoraires dans la négociation de la vente avec Mme [J] .

Par un acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, l’Agence Pascal a fait assigner les époux [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 12 000 euros.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, l’Agence Pascal demande au tribunal de bien vouloir :

« CONDAMNER solidairement M. [L] [O] [F] et Mme [B] épouse [I] à payer la somme de 12 000 euros à l’AGENCE PASCAL.

CONDAMNER solidairement M. [L] [O] [F] et Mme [B] épouse [I] au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

DEBOUTER M. [L] [O] [F] et Mme [B] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ».

L’Agence Pascal fonde sa demande sur les dispositions des articles 1231-1, 1231-3, 1205 et 1206 du Code civil ainsi que sur les stipulations du contrat du 10 décembre 2022 aux termes desquelles la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique devrait régler à l’agence une indemnité d’un montant égal à sa rémunération, soit en l’espèce la somme de 12 000 euros.

Sur la nullité invoquée par les époux [O] [F], elle fait valoir que les acheteurs n’ont jamais fait apparaître que le mode de construction du bien était un critère déterminant dans leur consentement et que cela ne résulte d’aucun document du compromis de vente et qu’en toute hypothèse lors des différentes visites les acquéreurs ont bien été informés de la nature Phénix du bien.

L’agence Pascal fait valoir que la condition suspensive contenue dans l’acte est liée à la vente d’un autre bien et non pas à la nature de la construction et que toutes les conditions suspensives de la vente étaient réunies de sorte que l’absence de réitération de la vente devant notaire leur est imputable et qu’ils sont redevables des honoraires de l’agence immobilière.

Elle indique qu’ils auraient pu déduire du diagnostic de performance énergétique que la maison était une maison Phénix dès lors qu’il est mentionné que les murs sont en béton banché.

Elle indique que la maison est très bien classée au regard de la classification performance énergétique et climatique à savoir C.

Concernant la possibilité de construire une charreterie, elle indique qu’il s’agit d’une erreur qui a été retirée sur la seconde fiche commerciale du produit et qu’en tout état de cause le certificat de conformité révèle plutôt que celle-ci n’a pas été réalisée dans le cas du premier permis de construire déposé, de sorte que sa réalisation serait envisageable sous réserve de l’accord de la mairie.

Elle soutient qu’elle n’a pas commis de faute comme le sous-entendent les époux [O] [F] et conteste les avis négatifs versés aux débats concernant les maisons Phénix.

L’Agence Pascal fait valoir que ce sont les époux [O] [F] qui ont commis une faute à l’origine de son préjudice financier et se fonde à titre subsidiaire sur l’article 1240 du Code civil pour réclamer le paiement de cette somme de 12 000 euros si le tribunal ne retenait pas le fondement contractuel.

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par les époux [O] [F] indiquant qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations et qu’il ne saurait y avoir aucune condamnation à son encontre au titre de la perte de chance. Elle indique que la hausse des taux ne lui est pas imputable et qu’elle est subie par tous les acheteurs et que l’augmentation des taux d’emprunt est sans conséquences dès lors qu’ils avaient déclaré financer l’achat au moyen de fonds personnels. Elle indique que les défendeurs ne démontrent pas leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, les époux [O] [F] demandent au tribunal de bien vouloir :

« A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER l’AGENCE PASCAL de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— CONDAMNER l’AGENCE PASCAL à verser aux consorts [O] [F], la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER l’AGENCE PASCAL au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »

Les époux [O] [F] soulèvent la nullité du compromis de vente pour justifier leur refus de réitération de la vente par acte authentique se fondant sur les dispositions des articles 1137 et 1121 du Code civil.

À l’appui de leurs demandes, ils font valoir que l’omission du mode constructif de la maison à savoir qu’il s’agissait d’une maison Phénix, constitue une réticence dolosive. Ils indiquent que contrairement à ce que prétend l’Agence Pascal le mode de construction du bien constitue une qualité essentielle de la chose vendue déterminant leur consentement, dès lors qu’ils souhaitaient acquérir un pavillon traditionnel et qu’aucun élément de l’annonce immobilière ne laissait entendre qu’il s’agissait d’une construction Phénix. Ils indiquent que l’agence immobilière ainsi que Mme [J] ne les ont jamais informés de cette caractéristique lors des visites et qu’ils ont été avertis par l’expert privé missionné concernant les désordres affectant l’étanchéité de l’ouvrage survenu fin mars 2023.

Ils indiquent que les maisons Phénix ne présentent aucun élément caractéristique du type habituel de construction dès lors qu’il s’agit de maisons construites et livrées sous la forme de colis et qu’une fois acheminées sur le terrain les différentes parties de la maison sont assemblées. Ils indiquent que rien ne permet à un profane voire même un professionnel de réaliser à l’œil nu qu’il s’agit d’une maison préfabriquée.

Ils font valoir que les maisons de type Phénix présentent de nombreux désavantages dès lors qu’elles rendent plus difficiles la réalisation d’extensions.

Ils indiquent que la terrasse existante a fait l’objet d’un certificat de non-conformité et que ces maisons préfabriquées nécessitent davantage de précautions que les maisons traditionnelles engendrant ainsi des frais supplémentaires.

Ils se prévalent des avis négatifs mis en ligne concernant ces maisons et indiquent que même la personne qui a visité le bien avec eux, pourtant retraité du BTP, n’a pas été en capacité de déterminer à l’œil nu qu’il s’agissait d’une telle maison.

Ils en déduisent que le dol entraîne la nullité du compromis de vente justifiant que l’Agence Pascal soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Ils contestent la demande de l’Agence Pascal formée à titre subsidiaire sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil faisant valoir que le refus de signer la vente définitive est imputable au comportement fautif et intentionnel de l’agence immobilière qui a omis volontairement de leur indiquer une information et une condition essentielle concernant la vente à savoir qu’il s’agissait d’une construction Phénix.

Ils forment une demande indemnitaire à titre reconventionnel faisant valoir qu’en s’engageant dans ce projet ils ont perdu une chance d’acquérir un bien immobilier dans ce secteur pour se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants, projet qu’ils ne peuvent plus réaliser en raison de la forte hausse des taux d’emprunt de sorte qu’ils sont fondés à réclamer le versement de la somme de 25 000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 4 février 2025 et mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du compromis de vente du 10 décembre 2022

En application de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Il est rappelé que la nullité, qui n’est pas un moyen de défense en vue de voir débouter l’adversaire de ses demandes, doit être formalisée dans une prétention figurant au dispositif des conclusions de la partie qui l’invoque (Civ 2e, 30 septembre 2021, n°19-12.244).

En l’espèce, il est constaté que les époux [O] [F] demandent la nullité du compromis de vente du 10 décembre 2022 par voie d’action uniquement dans la discussion de leurs conclusions, sans saisir le tribunal d’une demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente du 10 décembre 2022 dans le dispositif de leurs conclusions.

Dès lors, le tribunal n’est pas saisi de la demande de nullité du compromis de vente du 10 décembre 2022 qui ne sera pas examinée.

Sur la demande indemnitaire formée par l’Agence Pascal

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article intitulé « honoraire de l’agence » du compromis de vente du 10 décembre 2022 stipule :

“Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’Agence Pascal exploitée par la société SAS Agence Pascal qu’elle déclare bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 12 000 euros TTC conformément au mandat écrit portant le numéro 1549.

Ces honoraires seront dus par le vendeur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Le montant de ces honoraires est calculé selon le taux de TVA actuellement en vigueur. Si le taux de TVA venait à varier en plus ou moins, le montant toutes taxes comprises de la rémunération évoluerait de la même manière.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue. Enfin, en cas de préemption, les honoraires à la charge de l’acquéreur seront dus par l’organisme préempteur”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment du procès-verbal rédigé par le notaire Maître [B] [E] le 7 juin 2023 qu’à la date de réitération par acte authentique les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues et annexées et qu’il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte authentique de vente suite au refus des acquéreurs de le régulariser au motif que l’agence immobilière et Mme [J] leur aurait dissimulé que le pavillon objet de la vente était une maison Phénix.

Comme indiqué précédemment la nullité du compromis de vente étant demandée par voie d’action et les époux [O] [F] n’ayant pas formulé de demande dans leur dispositif, le tribunal n’est pas saisi d’une telle demande.

De même, il apparaît que les époux [O] [F] ont été mis en demeure par le notaire Maître [B] [E] de venir régulariser la vente le 7 juin 2023 par courrier recommandé avec avis de réception du 19 mai 2023 réceptionné le 26 mai 2023 ainsi que par lettre électronique du 17 mai 2023 consécutivement à l’avant-contrat du 10 décembre 2022.

Il en résulte que le défaut de la réitération de la vente est imputable aux époux [O] [F] et qu’ils ont bien été mis en demeure de venir réitérer la vente.

Dès lors l’Agence Pascal est fondée à réclamer aux époux [O] [F] le paiement de la somme de 12 000 euros.

En conséquence, les époux [O] [F] seront condamnés à payer à l’agence Pascal la somme de 12 000 euros.

Sur la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel par les époux [O] [F]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [O] [F] ne démontrent pas que l’Agence Pascal a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, dès lors que le refus de réitération de l’acte authentique à l’origine du préjudice qu’ils invoquent, à savoir la perte de chance d’acquérir un bien immobilier à cette date, leur est exclusivement imputable.

En conséquence, les époux [O] [F] seront déboutés de leur demande de condamnation de l’Agence Pascal à leur verser la somme de 25 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Les époux [O] [F], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’Agence Pascal les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [O] [F] seront par conséquent condamnés à verser à l’Agence Pascal la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Les époux seront déboutés de leur demande de condamnation de l’Agence Pascal à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] à payer à la société Agence Pascal la somme de 12 000 euros ;

DEBOUTE M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] de leur demande de condamnation de la société Agence Pascal à leur payer la somme de 25 000 euros à titre indemnitaire ;

CONDAMNE M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] à payer à la société Agence Pascal la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [L] [O] [F] et Mme [B] [T] épouse [O] [F] de leur demande de condamnation de l’Agence Pascal à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT