— N° RG 23/03706 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGEF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 04 novembre 2024

Minute n°25/263

N° RG 23/03706 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGEF

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e GUSDORF

— M^e MAKOSSO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. SAME DAY

[Adresse 2]

représentée par M^e Audrey GUSDORF, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDERESSE

Société BUSINESS PARK

[Adresse 1]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

GREFFIERES

Lors des débats: M^me BOUBEKER, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

— N° RG 23/03706 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGEF

Selon acte sous seing privé en date du 20 décembre 2018, la SCI BUSINESS PARK réservant d’une part, et Monsieur [P] [J] et Madame [N] [L], réservataires d’autre part, ont conclu un contrat de réservation portant sur un local activité en duplex (lot 51) et deux places de parking situés dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à SERRIS (77).

Le prix de vente en cas de réalisation était fixé à 286.200 euros TTC payable selon le calendrier fixé par les parties, en considération de l’avancée des travaux.

Les réservataires ont régulièrement payé le dépôt de garantie à hauteur de 14.310 euros, à la signature du contrat.

Par acte notarié en date du 31 mai 2019, la SCI BUSINESS PARK a vendu les trois lots en l’état futur d’achèvement à la SCI SAME DAY, se substituant aux réservataires.

Par ordonnance en date du 29 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a statué comme suit :

— Condamné la SCI BUSINESS PARK à achever et à livrer à la SCI SAME DAY les biens objets de la vente du 31 mai 2019 sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, pour une période de 6 mois ;

— Dit que passé ce délai, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte ;

— Condamné la SCI BUSINESS PARK aux entiers dépens et à payer 1.000 euros à la SCI SAME DAY au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la SCI SAME DAY a fait signifier l’ordonnance de référé à la SCI BUSINESS PARK.

Se plaignant d’un long retard dans la livraison du bien, par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la SCI SAME DAY a fait assigner la SCI BUSINESS PARK afin de solliciter l’indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Par conclusions n°1 notifiées par RPVA le 29 mai 2024, la SCI SAME DAY demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1611 du code civil de :

— condamner la SCI BUSINESS PARK à lui payer la somme de 92.518,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs, à parfaire à la date de réception de l’immeuble ;

— condamner la SCI BUSINESS PARK à lui payer la somme de 9.142,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du surcoût afférent aux intérêts intercalaires, à parfaire à la date de réception de l’immeuble ;

— condamner la SCI BUSINESS PARK à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût des constats d’huissier réalisés les 20 décembre 2021, 23 mai 2022 et 17 octobre 2022, ainsi que celui de la sommation du 13 juin 2022 et du procès-verbal de difficulté du 28 septembre 2022.

Agissant sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et 1611 du code civil, au soutien de ses prétentions, la SCI SAME DAY fait valoir que la SCI BUSINESS PARK engage sa responsabilité contractuelle à son égard, pour défaut de délivrance du bien immobilier au terme convenu. Elle indique que malgré 42 mois de retard à la date de l’assignation, la SCI BUSINESS PARK n’a jamais fait valoir ni cause légitime de retard, ni cas de force majeure. Elle précise que la SCI BUSINESS PARK n’a même pas réagi aux lettres de mise en demeure et sommations qui lui ont été adressées avant l’introduction de l’action en référé.

Elle soutient que la SCI BUSINESS PARK ne peut pas maintenant se prévaloir des stipulations de l’acte notarié prévoyant une majoration du délai de livraison « en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension »

alors qu’elle n’a jamais justifié et qu’elle ne justifie toujours pas de telles circonstances que ce soit des intempéries, de la grève générale ou des difficultés d’approvisionnement du chantier en matériaux.

La SCI SAME DAY sollicite la réparation de deux préjudices.

Invoquant d’abord un préjudice locatif, la SCI SAME DAY indique que l’achat des murs objets de la vente en l’état futur d’achèvement a pour finalité de domicilier au moins deux sociétés que ses représentants dirigent et/ou contrôlent, la société NOVATEC et la société GROUPE PINOTIN, estimant la perte de revenus locatifs à 3.000 euros par mois.

Elle précise que, en gage de sa bonne foi, elle chiffre raisonnablement son préjudice en considération des loyers effectivement payés par ces deux sociétés pour louer des locaux de stockage depuis le mois de septembre 2020, après la crise sanitaire – sommes qu’elle aurait dû percevoir a minima, en lieu et place des bailleurs actuels. Elle précise qu’elle a effectivement réglé l’appel de fonds relatif à la mise hors d’eau qui lui a été adressé le 6 juillet 2023, postérieurement à la procédure de référé. Elle indique encore que la SCI BUSINESS PARK savait que l’achat de la SCI SAME DAY avait des fins locatives.

Invoquant ensuite un préjudice financier, la SCI SAME DAY soutient que le retard de livraison a engendré des intérêts intercalaires au titre de l’emprunt immobilier qu’elle a souscrit afin de financer l’acquisition.

Par conclusion en défense n°1 notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la SCI BUSINESS PARK demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil de :

— débouter la SCI SAME DAY de ses prétentions ;

— Condamner la SCI SAME DAY à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Contestant toute responsabilité sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, la SCI BUSINESS PARK oppose l’existence de causes légitimes de suspension de ses obligations telles que visées en pages 6, 37 et 38 de l’acte notarié. S’agissant des jours de grève, la SCI BUSINESS PARK rappelle le mouvement des gilets jaunes à compter du mois de novembre 2018, puis la grève contre la réforme des retraites à compter du mois de décembre 2019. Elle expose que les grèves affectant l’industrie, les transports, et la distribution du carburant ont directement impacté le chantiers puisque de nombreux engins n’ont pas pu fonctionner et que les ouvriers n’ont pas pu se déplacer. Elle comptabilise 285 jours de grève en 2019. Elle indique par ailleurs que la livraison du bien est imminente dès lors que la construction était hors d’eau le 29 juin 2023.

La SCI BUSINESS PARK conteste les préjudices invoqués par les défenderesses. Elle considère que la SCI SAME DAY ne rapporte pas la preuve de son prétendu préjudice locatif, faute d’avoir précisé son intention de destiner son local à une activité locative et de produire un bail signé par ses soins. Elle relève qu’il n’existe aucun lien de droit entre elle et les sociétés NOVATEC et PINOTIN de sorte que les contrats de location conclus par ces sociétés ne démontrent pas le préjudice de la SCI SAME DAY.

Elle soutient par ailleurs que même en cas de livraison du bien immobilier à la bonne date, la SCI SAME DAY aurait dû supporter des intérêts bancaires. Elle relève encore que la SCI SAME DAY produit un tableau d’amortissement prévisionnel, et non pas définitif.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

***

A l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Conformément aux articles 1604 et 1605 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

L’article 1610 dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

En vertu de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Pour engager la responsabilité du vendeur qu’il poursuit, l’acquéreur doit ainsi rapporter la preuve de l’existence de l’obligation contractuelle, plus particulièrement celle de l’obligation de délivrance au terme convenu, tandis que le vendeur peut démontrer qu’il a exécuté son obligation.

Il sera rappelé qu’en matière de responsabilité contractuelle seuls sont réparables les préjudices prévisibles lors de la conclusion du contrat, à savoir, ceux qui peuvent être normalement prévus par les contractants au moment de la conclusion du contrat.

La privation de la jouissance du bien par l’acquéreur ou les frais supplémentaires liés à l’emprunt immobilier sont ainsi des dommages prévisibles, en cas de retard dans la livraison du bien immobilier.

Aux termes du contrat de VEFA du 31 mai 2019, en page 6, le vendeur et l’acquéreur ont déclaré que les biens objet de la vente devront être achevés pour être livrés au plus tard le 31 décembre 2019. Les parties ont également convenu que « ce délai serait majoré en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ci-après visé en seconde parties des présentes » (pièce 4 de la demanderesse).

Le contrat de VEFA du 31 mai 2019 stipule en page 36 que « sont notamment considérés comme causes légitimes de suspension de report de délai de livraison, les évènements suivants :

— les intempéries dûment constatées par une attestation du maître d’œuvre de l’opération fondée sur les données de la station météorologique la plus proche du bien,

— la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs, ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier ;

(…)

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux ;

(…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à deux fois celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre. »

Sur le manquement à l’obligation de délivrance au terme convenu

En l’espèce, plus de cinq ans depuis le 31 décembre 2019, le bien immobilier n’est toujours pas livré.

La SCI BUSINESS PARK invoque des causes légitimes de suspension des travaux, plus particulièrement, les journées de grève ayant impacté le chantier.

Cependant, si les mouvements sociaux dont elle se prévaut ont bel et bien existé, la défenderesse ne démontre pas concrètement en quoi son chantier a été impacté, faute de produire une lettre du maître d’œuvre attestant de ces circonstances.

A toutes fins utiles, il est observé que la crise des gilets jaunes n’a pas systématiquement paralysé les chantiers et que le mouvement lié aux retraites a débuté le 5 décembre 2019 tandis que les biens devaient être livrés le 31 décembre 2019.

Pour le reste, la SCI BUSINESS PARK n’identifie pas de période de grève antérieurement au 31 décembre 2019.

Il est encore observé que les travaux ont été interrompus à d’autres périodes, indépendamment des mouvements de grève dès lors que les ouvriers étaient absents sur le chantier le 20 décembre 2021 (pièce 5 de la demanderesse), le 23 mai 2022 (pièce 7 de la demanderesse), le 17 octobre 2022 et le 5 mars 2024 (pièce 20 de la demanderesse).

La SCI BUSINESS PARK n’a jamais répondu aux sommations interpellatives que le commissaire de justice lui a délivrées ou a tenté de lui délivrer les 13 juin 2022 (pièce 8 de la demanderesse) et 28 septembre 2022 (pièce 9 de la demanderesse).

Dès lors, la SCI BUSINESS PARK ne justifie d’aucun motif légitime de suspension du délai de livraison des lots acquis par la SCI SAME DAY et la SCI BUSINESS PARK a manqué à son obligation de délivrance au terme convenu.

Sur les préjudices

Sur le préjudice tiré de la perte de loyers

La SCI SAME DAY fait valoir que les locaux qu’elle a acquis auprès de la SCI BUSINESS PARK devaient être occupés par la société NOVATEC et la société GROUPE PINOTIN gérées et ou contrôlées par ses propres représentants. Elle soutient qu’elle aurait ainsi dû percevoir des loyers,

selon la valeur locative de locaux situés dans le secteur estimée à 3.000 euros par mois. Elle chiffre son préjudice à la baisse en considération des loyers versés par ces deux sociétés à leurs bailleurs actuels, à hauteur de 92.518,42 euros, comme pour faire valoir une perte de chance de percevoir des loyers.

Le retard de la livraison du bien immobilier prive indubitablement l’acquéreur de la jouissance de son bien. Certes, le contrat de VEFA ne précise pas exactement à quelle activité l’acquéreur destinait les locaux. Néanmoins, si la SCI SAME DAY ne destinait pas les locaux à son activité propre, elle pouvait les destiner à la location, conformément à son objet social portant sur « la propriété et gestion de tous biens immobiliers, plus particulièrement de locaux professionnels ; administration et exploitation d’immeubles ou fractions d’immeubles dont la société deviendra propriétaire ; acquisition, construction, location, administration et exploitation de biens immobiliers ».

La SCI SAME DAY comptait assurément tirer profit de son acquisition d’une façon ou d’une autre et le préjudice résultant du retard de livraison peut être évalué à la perte de chance de percevoir des loyers.

A cet égard, il ne saurait être reproché à la SCI SAME DAY de ne pas verser une promesse de bail dès lors que, en page 6 du contrat de VEFA elle « s’interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s’être intégralement libéré de son prix d’acquisition, aucun droit ou promesse d’un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du vendeur. »

Cependant, la SCI SAME DAY échoue à rapporter la preuve que les locaux lui auraient procuré les revenus locatifs qu’elle réclame.

D’abord, la SCI SAME DAY ne démontre pas la valeur locative du bien immobilier dès lors que les annonces de location qu’elle verse aux débats portent sur des locaux qui ne peuvent pas servir de référence. En effet, outre que la surface des locaux objets de ces annonces varie entre 100m2 et 207m2, les biens de ces annonces ne peuvent pas être comparés aux biens objets du contrat de VEFA du 31 mai 2019. A cet égard, il ressort du contrat de réservation conclu le 20 décembre 2018 entre la SCI BUSINESS PARK, d’une part, et Monsieur [P] [J] et Monsieur [N] [L], d’autre part, que les biens objets du contrat portaient sur le lot n°51 d’une surface de 159 m2 environ et 2 places de parking. Cependant, le contrat de VEFA conclu le 31 mai 2019 entre la SCI BUSINESS PARK d’une part et la SCI SAME DAY d’autre part porte sur un autre lot, le lot n°51 constitué d’un local d’activité en duplex et le préjudice résultant du retard de livraison peut être évalué à la perte de chance de percevoir des loyers, outre deux parking extérieurs n°3 et 4. Or, l’acte notarié du 31 mai 2019 ne précise pas la surface de ces lots et la SCI SAME DAY ne verse aucune annexe permettant de la déterminer.

Ensuite, la SCI SAME DAY ne peut se prévaloir de contrats de baux conclus par ailleurs par les sociétés NOVATEC et GROUPE PINOTIN pour démontrer une quelconque perte de chance.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur la perte financière

La SCI SAME DAY sollicite une indemnisation au titre du paiement des intérêts intercalaires dont elle a dû s’acquitter auprès de la banque.

Le retard de livraison du bien immobilier entraine nécessairement un allongement de la durée de la mise à disposition des fonds et une charge financière supplémentaire sous forme d’intérê ts intercalaires constitutif d’un préjudice financier prévisible.

Ce préjudice financier lié à l’augmentation des frais liés au crédit est directement induit par l’inexécution du contrat par la SCI BUSINESS PARK.

La SCI SAME DAY justifie que les fonds servant au financement de l’acquisition et dont elle s’est en partie acquittée, ont été empruntés auprès de la banque BRED à hauteur de 242.120 euros, remboursables en 230 mensualités par débit du compte n°617067825 domicilié à cette banque.

Elle justifie également du versement de la somme de 9.142,24 euros à la banque BRED au titre des intérêts intercalaires du prêt rattaché au compte n°617067825, pour la période du mois de mai 2019 au mois de décembre 2023 (pièce 35 de la demanderesse), ainsi que le tableau d’amortissement du prêt.

Il y a donc lieu de condamner la SCCV BUSINESS PARK à payer à la SCI SAME DAY la somme de 9.142,24 euros au titre des intérêts intercalaires.

IV/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BUSINESS PARK sera condamnée aux dépens.

Il est précisé que les frais de constat d’huissier, de sommation et de procès-verbal de difficulté exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 al 1er du code de procédure civile

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI BUSINESS PARK sera également condamnée à payer aux demandeurs une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI SAME DAY de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNE la SCI BUSINESS PARK à payer à la SCI SAME DAY la somme de 9.142,24 euros au titre des intérêts intercalaires ;

CONDAMNE la SCI BUSINESS PARK aux dépens ;

CONDAMNE la SCI BUSINESS PARK à payer à la SCI SAME DAY la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT