MINUTE N°

N° RG 25/00225 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZYF

S.C.I. TOGETHER

C/

Monsieur [P] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société civile immobilière TOGETHER, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 894 009 745 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Pauline ROUSSEAU

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [P] [Z]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI TOGETHER a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à BOUGIVAL (78 380), par contrat en date du 16 décembre 2022, pour un loyer provision pour charges comprises de 340 € par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI TOGETHER a fait signifier à Monsieur [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 4 595,55 €. Ce commandement de payer est resté sans effet.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025, la SCI TOGETHER a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye afin de :

▸ A titre principal :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef ;

• dire que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux, fixer, à compter de cette date, l’indemnité d’occupation due au bailleur au loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus, et condamner Monsieur [Z] à régler cette indemnité prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la SCI TOGETHER ou à son mandataire ;

▸ A titre subsidiaire :

• constater les manquements graves et réitérés de Monsieur [Z] à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef ;

• dire que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux, fixer, à compter de cette date, l’indemnité d’occupation due au bailleur au loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus, et condamner Monsieur [Z] à régler cette indemnité prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la SCI TOGETHER ou à son mandataire ;

▸ Dans tous les cas :

• condamner Monsieur [Z] à payer la somme de 5 661,48 € d’arriérés locatifs, à la date du 7 janvier 2025, sauf à parfaire, et, pour la période postérieure au 7 janvier 2025, les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes telles que fixées dans le bail du 16 décembre 2022 ;

• dire que les intérêts légaux courront sur la somme de 4 595,55 € à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024 et, pour le surplus, à compter de l’assignation, le tout avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

• condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI TOGETHER a été représentée par son Conseil qui a réitéré les termes de l’assignation et a actualisé la créance de sa cliente pour la porter à la somme de 7 712,32 €, en ajoutant que plus aucun règlement n’a été effectué depuis décembre 2024.

Cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [P] [Z] n’a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [Z], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. Sur la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI TOGETHER justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée le 29 octobre 2024, soit deux mois avant la date de délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera donc déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 16 décembre 2022, contient une clause résolutoire (article VIII) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024 pour la somme en principal de 4 595,55 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 décembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SCI TOGETHER a produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] reste devoir la somme de 5 661,48 €, à la date du 7 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Faute d’avoir comparu, Monsieur [Z] n’a apporté aucun élément de nature à contester le principe et/ou le montant de sa dette.

Monsieur [Z] sera condamné à payer cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2025 incluse.

La somme de 5 661,48 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 595,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Le locataire occupe, depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois février 2025, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2025.

Monsieur [Z] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance le 1er jour de chaque mois et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI TOGETHER, Monsieur [Z] sera condamné à lui payer la somme de 500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail conclu le 16 décembre 2022 entre la SCI TOGETHER et Monsieur [P] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022 entre la SCI TOGETHER et Monsieur [P] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à BOUGIVAL (78 830) sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [P] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI TOGETHER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à verser à la SCI TOGETHER la somme de 5 661,48 €, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 595,55 €, à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à verser à la SCI TOGETHER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la SCI TOGETHER la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Monsieur [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE la SCI TOGETHER de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,