Min N° 25/00798

N° RG 25/02393 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7KX

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [D] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2021, ayant pris effet le même jour, la S.A. SEQENS, a donné à bail à M. [D] [J] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 357,81 euros, des provisions mensuelles sur charges de 132,87 euros, outre un dépôt de garantie de 357,81 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 19 mai 2021, la S.A. SEQENS a donné à bail à M. [D] [J] un emplacement de stationnement no 416800 situé [Adresse 9], porte no 3027, pour un loyer mensuel initial de 20,13 euros, des provisions mensuelles sur charges de 4 euros, outre un dépôt de garantie de 20,13 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 19 mai 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 18 juin 2024, M. [D] [J] a donné congé au bailleur, lui indiquant qu’il était réduit à un mois, soit à effet au 25 juillet 2024, en raison de l’attribution d’un logement social.

Par courrier du 19 juin 2024, la S.A. SEQENS a accusé réception du congé et a fait savoir au locataire qu’il demeurerait redevable des loyers jusqu’au 18 septembre 2024.

Un état des lieux a été dressé contradictoirement entre les parties le 18 juillet 2024.

Invoquant des impayés de loyers et charges, ainsi que des dégradations locatives, la S.A. SEQENS a saisi le conciliateur de justice le 03 février 2025, sans qu’il y soit donné suite.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la S.A. SEQENS a fait assigner M. [D] [J] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– condamner M. [D] [J] à lui payer la somme en principal de 2 742,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 au titre des loyers et charges impayés et des travaux de remise en état ;

– condamner M. [D] [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, la S.A. SEQENS, représentée par son conseil qui sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, précise avoir fait assigner le locataire en raison de l’échec de l’échéancier qui avait été mis en place avec M. [D] [J].

M. [D] [J], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et ne conteste pas les dégradations. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant un total de 228,56 euros par mois. Il ajoute avoir respecté l’échéancier et que ce qui a été pris pour une cessation de ses règlements résulte en réalité de la fin de virements automatiques.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025 prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les baux signés le 19 mai 2021 et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 218,12 euros au 10 juin 2025, échéance de juillet 2024 incluse pour le logement et l’emplacement de stationnement, calculée au prorata de la durée d’occupation, soit jusqu’au 18 juillet 2024.

Cependant, les différents décomptes produits font état d’un « solde en notre faveur » au 30 juin 2024 de 522,50 euros, sans que ne soit produit aucun décompte antérieur. À défaut de démontrer que cette somme résulterait d’impayés antérieurs du locataire, il convient de la déduire de la dette locative des loyers et charges.

Il en résulte que M. [D] [J] n’est plus redevable d’une quelconque somme au titre des loyers et charges, étant à souligner qu’au seul titre des loyers et charges, la S.A. SEQENS reste lui devoir une somme de 304,38 après déduction du « solde en notre faveur » du 30 juin 2024.

La S.A. SEQENS sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers et charges.

2. Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est relevé que les lieux ont été occupés par M. [D] [J] pendant une durée de trois ans et deux mois. Seront donc distinguées les dégradations résultant d’une usure normale du bien compte tenu de cette période d’occupation des dégradations locatives et/ou des manquements du locataire à son obligation d’entretien courant ainsi que des pertes.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’à cette date, le sol de la chambre était à l’état neuf de même que les murs. Lors de la sortie des lieux, les murs étaient dégradés, de même que le sol en linoléum. La durée d’occupation du logement ne saurait justifier ces dégradations imputables au locataire mais il doit en être tenu compte. Il s’en déduit qu’elles sont imputables à hauteur de 67,50 % au locataire s’agissant de la dégradation des peintures, et à hauteur de 100 % s’agissant du sol. M. [D] [J] doit donc 209,25 euros au titre des peintures et 365,82 au titre de la reprise du sol.

À la conclusion du bail, les murs et le plafond de l’entrée étaient à l’état neuf. Lors de la sortie des lieux, ils ont été décrits comme dégradés. La durée d’occupation ne saurait à elle seule justifier ces dégradations qui sont ainsi imputables au locataire mais il doit en être tenu compte. Il s’en déduit qu’elles sont imputables à hauteur de 67,50 % au locataire qui doit donc au bailleur la somme de 258,73 euros à ce titre.

Lorsque le bail a été conclu, les murs du séjour étaient à l’état neuf, de même que l’électricité et le sol en linoléum. À son terme, il a été relevé que deux prises et/ou interrupteurs et un bip de volet étaient manquants, et que les murs, le plafond et le sol étaient dégradés. La durée d’occupation ne saurait justifier à elle seule la dégradation des peintures murales et du sol, mais il doit en être tenu compte. La reprise des peintures est donc imputable à hauteur de 67,50 % au locataire et celle du sol à 100 %. S’agissant des équipements qui ont été perdus, ils doivent être pris en charge par le locataire en intégralité. Pour cette pièce, les dégradations imputables à M. [D] [J] s’élèvent donc à 1 054,71 euros.

Enfin, lors de l’entrée dans les lieux, un émetteur parking a été remis au locataire, de même que trois clés magnétiques, quatre clés de porte du logement et deux de boite-aux-lettres. Le bailleur invoque la perte de deux clés d’entrée à la sortie des lieux. Cependant, l’état des lieux de sortie, s’il fait mention de clés manquantes, ne précise pas le nombre de clés perdues, seule la mention « 4 unités » étant inscrite, ce qui correspond au nombre de clés de la porte données à l’entrée dans les lieux. Dès lors, aucune perte ne saurait être imputée au locataire à ce titre.

Il s’en déduit que les dégradations locatives sont imputables à M. [D] [J] à hauteur de 1 888,51 euros.

Doit être déduit de ce montant le dépôt de garantie du logement de 357,81 euros, ainsi que celui de l’emplacement de stationnement de 20,13 euros.

Doit également en être déduit la somme de 304,38 euros, dont il n’a pas été justifié, tel qu’il est expliqué plus en amont.

Il en résulte que M [D] [J] sera condamné à payer à la S.A. SEQENS la somme de 1 206,19 au titre des dégradations locatives, cette somme portant intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil puisqu’il ne s’agit ni de loyers ni de charges.

3. Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [J] déclare percevoir un salaire de 1 800 euros par mois et régler un loyer de 598 euros par mois. Il vit seul et est à la tête d’un crédit à la consommation qu’il règles par échéances mensuelles de 217 euros.

La mise en place de délais de paiement avec des échéances à hauteur de 228,56 euros par mois engendrerait un taux d’effort de près de 58 % pour l’ancien locataire.

Cependant, en raison de l’acceptation du bailleur, il convient de faire droit à sa demande.

À défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, quinze jours après la réception d’une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, M. [D] [J] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par la S.A. SEQENS.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [D] [J] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. SEQENS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉBOUTE la S.A. SEQENS de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à la S.A. SEQENS la somme de 1 206,19 au titre des dégradations locatives, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [D] [J] à s’acquitter de cette somme en cinq mensualités de 228,56 euros chacune et une sixième mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, M. [D] [J] sera déchu du bénéfice des délais de paiement ainsi accordés et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible par la S.A. SEQENS ;

CONDAMNE M. [D] [J] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la S.A. SEQENS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION