Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 21 février 2025, n° 24/02231

TJ Meaux 21 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires a produit des preuves suffisantes, notamment des procès-verbaux d'assemblée générale et des décomptes de charges, justifiant la créance de 8324,95 euros.
Rejeté
Frais de recouvrement exposés
La cour a estimé que le syndicat n'a pas produit de preuves suffisantes pour justifier les frais réclamés, notamment en ce qui concerne les mises en demeure et la facture de l'avocat.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le défaut de paiement des charges a impacté la trésorerie du syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés pour la défense en justice
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter seul les frais engagés pour défendre ses intérêts, ordonnant le remboursement des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 21 févr. 2025, n° 24/02231
Numéro(s) :	24/02231
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice NORET
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quadris [ Adresse 2 ] à [ Localité 7

Texte intégral

— N° RG 24/02231 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQOR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Octobre 2024

Minute n°25/179

N° RG 24/02231 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQOR

CCC : dossier

FE :

M^e Fabrice NORET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT ET UN FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quadris [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic FINACTIS [Adresse 1] [Localité 6]

[Adresse 2] [Localité 7]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [E] [L]

[Adresse 5] [Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [L] est propriétaire des lots 74 et 25 au sein de l’ensemble immobilier « les Quadris » cadastré section BE n°[Cadastre 3] sis [Adresse 2] à [Localité 7].

M. [L] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires de la résidence « les Quadris » [Adresse 2] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a déjà été contraint d’agir en justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par celui-ci.

Par un jugement du 22 juin 2018, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2504,85 euros en principal exigible au 1er janvier 2018, outre la somme de 130 euros à titre de dommages-intérêts.

Par un jugement du 20 janvier 2020, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3550,17 euros arrêtée au 3 octobre 2019, quatrième trimestre 2019 inclus, au titre des charges impayées, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 222 euros au titre des frais.

Par un jugement du 8 avril 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4155,53 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20 novembre 2021, la somme de 540 euros au titre des frais, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Par courrier recommandé du 17 septembre 2022 le syndicat des copropriétaires a demandé à M. [L] de lui régler la somme de 10 270,58 euros au titre des charges impayées.

Par courrier du 10 décembre 2022 le syndicat des copropriétaires a réitéré sa demande en actualisant, sollicitant le paiement de la somme de 11 106,72 euros au titre des charges impayées.

Par courrier du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a de nouveau mis en demeure M. [L] de régler la somme de 9252,27 euros au titre des charges de copropriété impayées.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

« -8324,95 euros en principal

— les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la présente assignation (1231-6 du code de procédure civile)

-1776 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

-2000 euros à titre de dommages-intérêts (article 1231-1 du Code civil)

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) et tout frais nécessaire exposé par le syndicat des copropriétaires sus-dénommées pour le recouvrement de sa créance (art 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) et reconnaître à maître NORET avocat le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir (article 514-1 du code de procédure civile) »

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme de 8324,95 euros au titre des charges de copropriété impayées par M. [L]. À l’appui de sa demande il verse aux débats un extrait de la matrice cadastrale, les appels de fonds impayés et l’historique comptable de M. [L], outre les procès-verbaux d’assemblée générale du 14 avril 2021, 28 avril 2022 et 25 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 1776 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil le paiement d’une indemnité de 2000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la défaillance de M. [L] dans le paiement de ses charges de copropriété faisant valoir qu’il a déjà dû recourir à trois jugements du tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne des 22 juin 2018, 20 janvier 2020 et du 8 avril 2022 pour obtenir le paiement de précédentes charges de copropriété impayées.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assigné, M. [L] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 décembre 2024 et mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale désignant M. [L] comme copropriétaires des lots n°74 et n°25 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14 avril 2021 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2020, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2021, le budget prévisionnel détaillé de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et réajustement du budget et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, le budget prévisionnel détaillé de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un décompte des charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024 ;

— les appels de fonds du 23 septembre 2021 au 18 mars 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 14 avril 2021, 28 avril 2022 et 25 mai 2023, et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [L] pour la somme de 8324,95 euros arrêtées au 1er avril 2024 appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 8324,95 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8324,95 euros arrêtée au 1er avril 2024, appels de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 1776 euros au titre des frais de recouvrement exposé pour recouvrer les charges impayées qui correspondent à :

— des frais de relance/mise en demeure en date du 17 septembre 2022 pour la somme de 84 euros

— des frais de relance/mise en demeure en date du 10 décembre 2022 pour la somme de 84 euros

— des frais de relance/mise en demeure en date du 14 septembre 2023 pour la somme de 84 euros

— des frais de relance/mise en demeure en date du 9 février 2024 pour la somme de 84 euros

— facture M^e NORET n°2023062 pour la somme de 1440 euros

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats les trois mises en demeure dont elle réclame le remboursement des frais exposés pour leur rédaction et transmission, il ne produit pas le contrat du syndic ou tout élément justifiant de la facturation de chaque acte à la somme de 84 euros.

Il en va de même des sommes réclamées au titre du paiement de la facture de M^e NORET, qui n’est pas versée aux débats, ne permettant pas de déterminer les prestations effectuées et notamment s’il s’agit des frais en lien avec l’assignation devant le tribunal de céans, étant précisé que le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [L] à lui payer la somme de 1776 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte de charges et des trois jugements du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne que M. [L] paye irrégulièrement ses charges de copropriété depuis une période antérieure à 2018, sans motifs, contraignant le syndicat des copropriétaires à diligenter des procédures judiciaires pour obtenir leur paiement.

Il est constant que le défaut de paiement des charges de copropriété par M. [L] pendant près de cinq années a nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance qui seront directement recouvrés par Maître NORET conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [L] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1440 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les Quadris » [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la société FINACTIS, la somme de 8324,95 euros arrêtée au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « les Quadris » [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la société FINACTIS, de sa demande de condamnation de M. [E] [L] à lui payer la somme de 1776 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les Quadris » [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la société FINACTIS, la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [L] aux dépens qui seront directement recouvrés par Maître NORET conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les Quadris » [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la société FINACTIS, la somme de 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT