Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 28 mars 2025, n° 24/04171

TJ Meaux 28 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les éléments nécessaires prouvant la créance, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a jugé que les manquements de Monsieur [R] [D] constituaient une faute ayant causé un préjudice financier au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a retenu que certains frais étaient justifiés et imputables au copropriétaire, conformément à la loi.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre des frais de justice à la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 28 mars 2025, n° 24/04171
Numéro(s) :	24/04171
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia CORBIN

Texte intégral

— N° RG 24/04171 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU3I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Janvier 2025

Minute n°25/297

N° RG 24/04171 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU3I

CCC : dossier

FE :

— M^e CORBIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 2] representé par son syndic SRI SYNDIC

[Adresse 1]

représenté par M^e Laetitia CORBIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDEUR

Monsieur [R] [D]

[Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 11 Février 2025,

GREFFIERES

Lors des débats : M^me BOUBEKER, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [R] [D] est propriétaire des lots n°105, 115 et 208 dans l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] (77), copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (77) représenté par son syndic, SRI SYNDIC, a, par acte de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2024, assigné Monsieur [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son action,

En conséquence,

— condamner Monsieur [R] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 8937,06 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 août 2024, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer,

* 216 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre des copropriétaires,

* 2000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

* 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [D] aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler que l’exécution provisoire est droit.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [D] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 11 février 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots?;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic,

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [D] concernant les lots n°105,115 et 208,

— la situation de compte de Monsieur [R] [D] faisant état d’un solde débiteur de 9153,06 euros au 20 août 2024, dont 8937,06 euros au titre des charges et 216 euros au titre des frais,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2020, 20 septembre 2021, 31 mai 2023 et 5 juillet 2024, approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 6 décembre 2021,

— l’appel de fonds du 4e trimestre 2021,

— les appels de provision des 1er, 2e, 3e et 4e trimestres de 2022 et 2023,

— les répartitions individuelles des années 2021, 2022 et 2023,

— les appels de provision des 1er, 2e et 3e trimestres de 2024,

— la mise en demeure de payer la somme de 3950,26 euros au titre des charges de copropriété impayées adressée le 23 janvier 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [R] [D],

— la mise en demeure de payer la somme de 4747,44 euros au titre des charges de copropriété impayées adressée le 13 mars 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [R] [D].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme de 8937,06 euros au titre des charges impayées est justifiée. Monsieur [R] [D] sera condamné à la payer.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Monsieur [R] [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les frais :

Le syndicat des copropriétaires demande le remboursement de la somme de 216 euros se décomposant ainsi :

—  02/02/2021 : frais de relance : 30,92 euros,

—  02/02/2021 : frais eposte med : 5,08 euros,

—  09/03/2021 : frais de relance : 30,82 euros,

—  09/03/2021 : frais eposte med : 5,18 euros,

—  23/01/2023 : transmission huissier – avocat [D] [R] : 120 euros.

—  13/03/2023 : mise en demeure [D] [R] : 24 euros.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— ?les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure,

— ?les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Ainsi, seule la somme de 24 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 13 mars 2023 constituent des frais de recouvrement.

Monsieur [R] [D] sera en conséquence condamné à payer la somme de 24 euros. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la condamnation en paiement de la somme de 8937,06 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [R] [D], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition, au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (77), pris en la personne de son syndic, les sommes de :

—  8937,06 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 août 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 5 septembre 2024,

-24 euros au titre des frais de recouvrement,

-500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus de la demande ;

Condamne Monsieur [R] [D] aux dépens ;

Condamne Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (77), pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE