N° RG 25/01685 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3P7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 17 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Janvier 2026 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2023, M. [W] [K] et Mme [E] [T] ont donné à bail à Mme [P] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 775 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 25 euros.

Le 16 janvier 2023, les bailleurs ont conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, M. [W] [K] et Mme [E] [T] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, a réglé au bailleur la somme totale de 5.171,06 € représentant les loyers et charges impayés des mois d’octobre 2024 au mois de mars 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer 28 mars 2025 à Mme [P] [F] le 28 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.171,96 €.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Par acte délivré par commissaire de justice le 12 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [P] [F] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail

ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef

condamner Mme [P] [F] au paiement des sommes suivantes :

6.771,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 5.171,96 € et à compter de l’assignation sur le surplus

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et condamner Mme [P] [F] à payer les indemnités d’occupation dès que les paiement seront justifiés par une quittance subrogative,

800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 17 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire est évoquée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance mais actualise sa demande principale en paiement à la somme de 10.771,96 euros selon décompte des sommes dues au 10 novembre 2025.

Mme [P] [F], bien que régulièrement assignée selon les modalités des article 656 et 658 du Code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2308 du code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

En outre, les quittances subrogatives versées au dossier par la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l’article 2309 et sur l’article 2349 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges des mois d’octobre à mai 2025 de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 31 mars 2025 , soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat litigieux prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les loyers réclamés dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [F] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la dette locative

Il ressort des éléments versés aux débats et plus particulièrement de plusieurs quittances subrogatives, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur les sommes laissées impayées par le locataire au titre des loyers des mois d’octobre 2024 au mois de mai 2025, pour un montant de 6.771,96 €.

Mme [P] [F] sera donc condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme précitée augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5.171,96 € et à compter de l’assignation, sur le surplus.

Il n’y a pas lieu de prendre en compte la demande d’actualisation de la dette, et ce par respect du principe du contradictoire en l’absence de la défenderesse à l’audience.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié à la date du28 mai 2025 , Mme [P] [F] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, indemnité d’un montant égal au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré, augmenté des charges et accessoires.

Mme [P] [F] sera condamnée à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner Mme [P] [F] au paiement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] [F] qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance qui incluront le coût du commandement de payer du 28 mars 2025.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Mme [P] [F],

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Mme [P] [F] au 28 mai 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [F] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, de la somme de 6.771,96 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 5.171,96 € € et à compter de l’assignation sur le surplus,

CONDAMNE Mme [P] [F] au paiement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre,

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [F] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 ,

REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE