Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 7 octobre 2025, n° 24/05558

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- PRÉTENTIONS ET MOYENS
- Sur la demande au titre des charges de copropriété
- Sur les frais de recouvrement
- Sur les dommages et intérêts
- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Meaux 7 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que le syndicat avait produit les preuves nécessaires pour établir la créance, rendant la demande fondée.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Responsabilité civile pour non-paiement des charges
La cour a reconnu que le comportement des défendeurs avait entraîné un préjudice pour le syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 7 oct. 2025, n° 24/05558
Numéro(s) :	24/05558
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine FRANCESCHI

Texte intégral

— N° RG 24/05558 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX3W

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 Avril 2025

Minute n°25/00771

N° RG 24/05558 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX3W

CCC : dossier

FE :

— M^e FRANCESCHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

[Adresse 12] représenté par son syndic, le Cabinet BSGI dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Adresse 4]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [I] [C] épouse [L]

Monsieur [F] [L]

[Adresse 5]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 7 OCTOBRE 2025

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] sont propriétaires en indivision des lots n° 309, 310 et 386 au sein de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 10], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par la société Cabinet BSGI, syndic.

Par jugement du 15 février 2019, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné M. et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 8 990,27 euros, outre celle de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a condamné solidairement M. et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

-11 272,64 euros au titre des charges arrêtées au 26 janvier 2021, avec intérêts au taux légal,

—  780 euros au titre des frais de recouvrement exposés,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant commandement de payer valant saisie délivré le 26 décembre 2022 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires a entrepris sur M. et Mme [L] la saisie immobilière des lots leur appartenant.

Par jugement du 21 septembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux a constaté que le syndicat des copropriétaires ne requérait pas la vente forcée du bien et ordonné la mainlevée du commandement de payer valant saisie susmentionné.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, délivré à personne, le syndicat des copropriétaires a délivré à M. [L] une sommation de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 28 773 euros.

Par acte du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des sommes de 28 874,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 et de 623,53 euros au titre des frais de recouvrement, outre celle de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, M. et Mme [L] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures, signifiées aux défendeurs le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer les sommes de :

*30 224,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2025, soit appel du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

*623,53 euros au titre des frais de recouvrement,

*5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [L] aux dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 30 224,50 euros, arrêtée au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs, sur le fondement de l’article 1153 du code civil, que le comportement de M. et Mme [L] lui cause un préjudice distinct du retard de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le règlement de copropriété dont il ressort que « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires » (page 35) (pièce n°1),

— le contrat de syndic du 5 juillet 2023 (pièce n°2)

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires indivis de M. et Mme [L] des lots n°309, 310 et 386 (pièce n°3),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2020, 15 décembre 2021, 21 juin 2022, 5 juillet 2023 et 5 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°11 et 13 à 16),

— l’attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 15 décembre 2021, 21 juin 2022, 5 juillet 2023 et 5 juillet 2024 (pièce n°17),

— le décompte de charges pour l’exercice 2019 (pièce n°18)

— le décompte de charges pour l’exercice 2022 (pièce n°19)

— le décompte de charges pour l’exercice 2023 (pièce n°20)

— le relevé général des dépenses pour l’exercice 2021 (pièce n°21),

— le relevé général des dépenses pour l’exercice 2022 (pièce n°22),

— le relevé général des dépenses pour l’exercice 2023 (pièce n°23),

— l’appel de provision du quatrième trimestre 2023 (pièce n°9),

— l’appel de provision des quatre trimestres 2024 (pièce n°9),

— l’appel de provision du premier trimestre 2025 (pièce n°26)

— l’extrait de compte de charges arrêté au 2 décembre 2024 (pièce n°8),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 20 janvier 2025 (pièce n°25).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 27 janvier 2020, 15 décembre 2021, 21 juin 2022, 5 juillet 2023 et 5 juillet 2024 et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 20 janvier 2025 (pièce n°25) correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les décomptes produits.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant signifié ses conclusions à M. et Mme [L] par actes du 28 février 2025, aux termes desquelles il sollicite leur condamnation au paiement des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2025 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 20 janvier 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 30 224,05 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, M. et Mme [L] seront condamnés solidairement à payer la somme de 30 224,05 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 28 874,81 euros, et à compter du 28 février 2025, date de signification des conclusions, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture du 15 avril 2024 d’un montant de 233,53 euros correspondant aux frais de l’acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 portant sommation de payer les charges.

En revanche, si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 150 euros au titre des frais de suivi contentieux et recouvrement facturés le 17 mai 2023, il ne produit pas le contrat de syndic en application duquel ils ont été facturés, le seul contrat de syndic produit prenant effet au 5 juillet 2023.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme de 240 euros, il apparaît que celle-ci correspond à des frais d’avocat, qui relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. et Mme [L] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 233,53 euros et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis au moins 2018, M. et Mme [L] ne payent pas régulièrement leurs charges, ces derniers ayant déjà été condamnés à ce titre le 15 février 2019 par le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne et le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Meaux, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. et Mme [L] devront payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 30 224,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 28 874,81 euros, et à compter du 28 février 2025, pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] la somme de 233,53 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et Mme [I] [C] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 3] ([Adresse 7]) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE