— N° RG 23/03907 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHOB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Mars 2025

Minute n°25/633

N° RG 23/03907 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHOB

le

CCC : dossier

FE :

— M^e BENJAMIN

— M^e FRANCESCHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [S] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [V] [L]

Monsieur [N] [G]

Madame [C] [R] ÉPOUSE [O]

Monsieur [M] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [J] [A] [B]

Madame [H] [Z]

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [F] [P]

Monsieur [K] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur [E] [W]

[Adresse 10] NEDERLAND

représentés par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [12] » sise [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet BSGI [Adresse 3]

[Adresse 7] / [Adresse 14] / [Adresse 11] / [Adresse 13]/ [Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025, en présence de Madame LIEVEN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERES

Lors des débats : Madame CAMARO, greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière;

****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

L’ensemble immobilier dénommé la résidence "[12]", composé de quatre bâtiments (A, B, C, D), situé [Adresse 8], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [C] [R] épouse [O], Monsieur [N] [G], Madame [V] [L], Monsieur [S] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [M] [T] sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment A.

Monsieur [K] [P] et Madame [F] [P] sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment B.

Monsieur [D] [I], Madame [H] [Z] et Madame [J] [A] [B] sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment D.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023, diverses résolutions ont été votées pour la réalisation de travaux de ravalement, étanchéité, VMC et couverture.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, Madame [C] [R] épouse [O], Monsieur [N] [G], Madame [V] [L], Monsieur [S] [U], Monsieur [E] [W], Monsieur [M] [T], Monsieur [K] [P], Madame [F] [P], Monsieur [D] [I], Madame [H] [Z] et Madame [J] [A] [B] (ci-après les copropriétaires de la résidence [12]) ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer la nullité de plusieurs résolutions.

Par ordonnance du 6 mai 2024, le juge de la mise en état, saisi d’un incident, a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité soulevée par le syndicat des copropriétaires concernant les résolutions 3.4, 7.2 et 7.3 à 7.17 adoptées lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, les copropriétaires de la résidence [12] demandent au tribunal de :

• prononcer la nullité des résolutions :

—  3.1 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Madame [C] [O], Monsieur [N] [G], Madame [V]

[L], Monsieur [S] [U], Monsieur [E] [W], Monsieur

[M] [T],

—  4.2 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Monsieur [S] [U] et de Monsieur [M] [T],

—  4.3 à 4.17 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Monsieur [S] [U],

—  3.2, et 5.2 à 5.17 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Monsieur et Madame [P],

—  3.4 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Monsieur [D] [I], Madame [H] [Z] et Madame [J]

[A] [B],

—  7.1 et 7.5 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Madame [H] [Z] et de Madame [J] [A] [B],

—  7.3, 7.4, 7.6 à 7.17 de l’Assemblée Générale extraordinaire du 20 juin 2023 à la demande de Madame [J] [A] [B],

• rappeler qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

• condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,

• condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’irrecevabilité de leur demande d’annulation des résolutions 3.1, 3.2 et 3.4, les copropriétaires de la résidence [12] indiquent que ces résolutions ne sont pas des décisions de principe mais constituent de véritables décisions en ce sens que les résolutions prévoient le vote de la réalisation de travaux dont le détail et le coût figurent dans les devis joints à la convocation.

Au soutien de leur demande de nullité des résolutions 3.1, 4.2 à 4.17, 3.2, 5.2 à 5.17, 3.4, 7.1, 7.3 à 7.17, les copropriétaires de la résidence [12] énoncent cinq moyens.

Premièrement, ils soulignent, au visa des articles R173-9 et R173-10 du code de la construction, que les résolutions ont été adoptées en violation de la procédure légale de vote des travaux d’économie d’énergie. Ils précisent qu’il n’y a pas eu mise en concurrence des entreprises et qu’ils n’ont pas reçu les informations nécessaires, faute de plan de travaux d’économie d’énergie, de contrat de performance énergétique. Ils font valoir que ces préconisations étaient en vigueur au moment de l’assemblée générale des copropriétaires.

Deuxièmement, ils indiquent que le coût réel des travaux votés n’est pas déterminé. Ils expliquent que les montants mentionnés dans les résolutions et votés par les copropriétaires étaient conditionnés au vote des travaux pour l’ensemble des bâtiments et qu’en raison du rejet de la résolution des travaux relatifs au bâtiment C, ils n’ont aucune connaissance du coût des travaux qui vont être effectivement exécutés.

Troisièmement, ils relèvent que les résolutions ont fait l’objet d’un vote unique alors qu’elles comportent plusieurs objets. Ils précisent que les résolutions 3.1, 3.2 et 3.4 sont relatives à des travaux « globaux » et les résolutions 4.2, 5.2 et 7.1 à des travaux « en bloc ». Ils ajoutent qu’ils n’ont pas pu discuter des honoraires du syndic ou du tarif de l’assurance dommage ouvrage. Ils considèrent que le fait que ces travaux permettent un gain énergétique de plus de 35% et ouvre droit à des aides de l’Etat est inopérant et que leur liberté de voter ou non un des travaux doit être assurée.

Quatrièmement, ils énoncent qu’aucune mise en concurrence n’a eu lieu alors qu’elle est obligatoire en application de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les marchés et contrats. Ils précisent qu’ils n’ont pas pu choisir l’entreprise qui exécutera les travaux, le maître d’œuvre et l’assurance puisqu’une seule proposition a été faite pour chacune des résolutions.

Cinquièmement, ils font valoir que les informations données n’ont pas été impartiales. Ils précisent qu’avant l’assemblée générale, le conseil syndical a adressé une note à tous les copropriétaires leur indiquant que si les travaux n’étaient pas votés, les charges augmenteraient et que les appartements seraient inconfortables. Ils estiment que la présentation des travaux était biaisée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

• débouter Mesdames et Messieurs [R] épouse [O], [G], [L], [U], [W], [T], [P], [I], [Z] & [A] [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées,

• faire application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et condamner in solidum Mesdames et Messieurs [R] épouse [O], [G], [L], [U], [W], [T], [P], [I], [Z] & [A] [B] au paiement d’une amende civile,

• condamner in solidum Mesdames et Messieurs [R] épouse [O], [G], [L], [U], [W], [T], [P], [I], [Z] & [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• condamner in solidum Mesdames et Messieurs [R] épouse [O], [G], [L], [U], [W], [T], [P], [I], [Z] & [A] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine FRANCESCHI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

• condamner in solidum Mesdames et Messieurs [R] épouse [O], [G], [L], [U], [W], [T], [P], [I], [Z] & [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité des demandes formées par les copropriétaires de la résidence [12], le syndicat des copropriétaires expose que le recours en nullité suppose, en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 l’existence d’une véritable décision, c’est-à-dire un vote sur la réalisation de travaux dont le coût est fixé et les modalités de répartition de la dépense définies. Or, il explique que les résolutions 3.1, 3.2 et 3.4 sont seulement des décisions de principe.

Au soutien de sa demande de débouté des autres demandes, il explique d’abord que la procédure a été respectée. Il précise que l’obligation pour le syndicat de réaliser un diagnostic de performance énergétique a été supprimée par le décret du 30 juin 2021 et que celle créée par la loi du 22 août 2021 n’était pas encore applicable, n’entrant en vigueur pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots qu’au 1er janvier 2024.

Ensuite, il indique que si des résolutions concernent plusieurs travaux, (ravalement, remplacement des menuiseries extérieures, réfection des brisis ardoises et réfection de la ventilation), ceux-ci sont indissociables en ce qu’ils permettent un gain d’énergie de plus de 35% et ouvrent ainsi droit aux aides de l’Etat.

Concernant la mise en concurrence, il indique que les documents annexés à la convocation ont permis aux copropriétaires de connaître les conditions essentielles des devis afférents aux travaux et prestations annexes des entreprises consultées sous la forme d’un tableau comparatif détaillé poste par poste établi par le maître d’œuvre.

S’agissant de l’information sur le coût des travaux, il souligne que si le chiffrage a été fait sur la base d’un tarif préférentiel conditionné au vote des travaux pour l’ensemble des bâtiments, les travaux exécutés suite à l’adoption de la résolution ne pourront excéder le montant prévu. Il ajoute que le chiffrage en cas de rejet d’une ou plusieurs résolutions était matériellement impossible.

Relativement à l’information adressée la veille de l’assemblée générale par le conseil syndical, il relève qu’aucune preuve n’est apportée de ce que cette présentation serait erronée, tronquée ou révélerait une intention malveillante contraire à l’intérêt commun. Il ajoute que le tribunal ne peut statuer sur l’opportunité des travaux.

Enfin, il indique qu’aucun moyen de droit n’est soulevé à l’encontre des résolutions 4.3, 5.3 et 7.3. Or, il rappelle que les décisions votées sont indépendantes les unes des autres et que les motifs d’annulation doivent être examinés pour chacune d’elles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les résolutions 3.1, 3.2 et 3.4 :

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il résulte de cet article que seules les « décisions » peuvent être annulées.

La résolution 3 est intitulée « vote de principe des travaux ravalement, étanchéité, VMC et couverture par bâtiment ». La résolution 3.1 concerne le bâtiment A, la résolution 3.2 le bâtiment B et la résolution 3.4 le bâtiment D. Chaque résolution indique « l’assemblée Générale, après avoir pris connaissances des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation vote le principe des travaux de ravalement, d’étanchéité, VMC et couverture pour le bâtiment [A, B ou D]. Clé de charge bâtiment [A, B ou D]. ».

Si la résolution fait référence au coût des travaux (devis annexés à la convocation) et à la clé de répartition (par bâtiment), le vote de celle-ci reste un vote de principe sur la réalisation des travaux qui n’emporte pas d’effet juridique, les copropriétaires demeurant libres de ne pas voter les résolutions suivantes relatives au montant des travaux notamment.

Par conséquent, la demande de nullité des résolutions 3.1, 3.2 et 3.4 sera rejetée.

Sur les résolutions relatives au bâtiment A :

La résolution 4 est relative aux travaux de ravalement, étanchéité, VMC et couverture pour le bâtiment A. Elle est composée de 17 sous résolutions numérotées 4.1 à 4.17.

Sur les résolutions 4.2, 4.4 à 4.9 :

La résolution 4.2 VOTE SCENARIO 2 est ainsi rédigée :

L’assemblée Générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation, et après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical, et délibéré, décide d’effectuer les travaux de rénovation énergétique tels que présenté en réunion selon le scénario 2 pour un montant total TTC de 4.846.792,03 € TTC€ NB : Ce montant comprend tous les travaux : ravalement, étanchéité, couverture, menuiseries extérieures communes, VMC et honoraires syndic à 2% au lieu de 2,5 %.

Il se compose des différents lots suivants :

• Entreprise générale : SOCATEB pour 3 196 217.60€ TTC

• Etanchétié COUVERTEX pour 299 574.51€TTC

• Couverture CORDONNIER 502 544.34€ TTC

• Menuiserie extérieures BMG 9 000.94€TTC

• Diagnostic amiante AZ Diagnostics pour 5 184.00€TTC

• Ventilation ACORUS pour 172 322.04€ TTC

• Honoraires architecte 5 Architecture pour 165 913,24 €TTC

• Honoraires vert durable AMO pour 25 549,20 € TTC

• Bureau d’études ALTEREVA vmc pour 24 321.00€ TTC

• Honoraires syndic pour 96 218,09 €TTC

• Honoraires SPS [X] pour 15 196.00€ TTC

• Honoraires Bureau de Contrôle SOCOTEC pour 18 740.74€ TTC

• Assurance DO VERLINGUE pour 85 673,61 TTC

• Provisions pour aléas de chantier pour 230 636.71€TTC

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.4 SOUSCRIPTION DU CONTRAT DE SUIVI DES TRAVAUX PAR LE CABINET 5 CINQ ARCHITECTURE est ainsi rédigée :

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du projet de contrat de suivi de travaux, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, approuve les termes de la mission proposée par LE CABINET 5 CINQ ARCHITECTURE au titre du suivi de l’exécution des travaux ainsi que le montant des honoraires à 4% HT du montant des travaux soit 151 003.02€ HT (scénario 2) ou 185 213,49€ HT (scénario 1).

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.5 SOUSCRIPTION DE L’ASSISTANCE A LA MAITRISE D’OUVRAGE (AMO) : CABINET VERT DURABLE est ainsi rédigée :

La mise en œuvre des dispositifs d’aides requiert que la copropriété soit accompagnée par une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage. Vertdurable a accompagné la copropriété dans la phase d’étude.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance de la proposition de Vertdurable, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, confirme donner mandat à Vertdurable pour la mise en œuvre des dispositifs de subvention ainsi que pour assister le syndic dans la mise en œuvre des dispositifs de financement et approuve la proposition de 25 549,20€ TTC

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.6 VOTE DE LA MISSION DU BUREAU D’ETUDE VMC : ALTEREA est ainsi rédigée :

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du devis ALTEREA joint à la convocation à l’assemblée générale, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, approuve les termes de la mission d’étude pour la ventilation pour la somme TTC de 24 321€

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.7 VOTE DE LA MISSION SMS : [X] est ainsi rédigée :

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du devis [X] joint à la convocation à l’assemblée générale, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, approuve les termes du bureau de contrôle SPS pour la somme TTC de 15 563.27 (scénario 1) ou 15 196€ (scénario 2)

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.8 VOTE DE LA MISSION DU BUREAU DE CONTROLE : SOCOTEC est ainsi rédigée :

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du devis SOCOTEC joint à la convocation à l’assemblée générale, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, approuve les termes du bureau de contrôle pour la somme TTC de 19 193.68 (scénario 1) ou 18 740,74€ (scénario 2)

Clé de charges bâtiment A (11)

La résolution 4.9 VOTE DU CONTRAT D’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE est ainsi rédigée :

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du devis VERLINGUE joint à la convocation à l’assemblée générale, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, approuve les termes de l’assurance Dommages Ouvrage et décide de souscrire pour la somme TTC de 104 014.83 (scénario 1) ou 85 677,32€ (scénario 2)

Clé de charges bâtiment A (11)

La convocation comporte en annexe le dossier de consultation des entreprises établi par l’entreprise 5 CINQ ARCHITECTURE. Il en résulte que le dossier d’appel d’offres a été transmis à :

— quatre sociétés pour le lot ravalement : HARMONIE, LORILLARD FACADE, SEEF, SOCATEB,

— une seule société pour le lot étanchéité : COUVERTEX,

— trois sociétés pour le lot menuiseries extérieures : BMG, NORBA, LORILLARD,

— trois sociétés pour le lot couverture : CORDONNER, SCEIB, UTB.

Toutes les sociétés ont répondu.

Le dossier ne comprend pas les devis mais un tableau d’analyse des offres.

La convocation comporte en outre les propositions des sociétés Vertdurable, Alterea, [X], Socotec et Verlingue pour, respectivement, l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, le bureau d’études VMC, la mission SPS, le bureau de contrôle et l’assurance dommages ouvrages.

Selon les deux premiers alinéas de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 18 avril 2019, la résolution 13 a été adoptée. Elle prévoit de fixer le montant des contrats et marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire à 1000 euros.

Il résulte des résolutions et de la convocation que le devis d’une seule entreprise a été soumis au vote des copropriétaires alors que plusieurs offres avaient été reçues et analysées par le maître d’œuvre pour l’exécution des travaux. Or, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (Cour de cassation, Chambre Civile 3, 9 mars 2022, n°21-12.658, publié). La résolution 4.3 sera en conséquence annulée.

En outre, une seule proposition de contrat a été jointe à la convocation s’agissant de la mission de suivi de l’exécution des travaux, de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, de la mission d’étude pour la ventilation, de la mission d’étude pour la ventilation, du bureau de contrôle SPS, du bureau de contrôle et de l’assurance dommages ouvrage. Or, l’obligation de mise en concurrence est remplie lorsque plusieurs devis ont été demandés, même si toutes les entreprises n’ont pas répondu (Cour de cassation, Chambre Civile 3, 27 novembre 2013, n° 12-26.395). Les résolutions 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8 et 4.9 seront en conséquence annulées.

Sur la résolution 4.3 :

La résolution 4.3 TRAVAUX PRIVATIFS : FENETRES ET VOLETS NON OBLIGATOIRE est ainsi rédigée :

Il est proposé un changement des fenêtres dans le cadre du projet rénovation.

Le changement des fenêtres est optionnel, et les foyers qui le souhaitent pourront souscrire à une commande gérée par le syndic dans le cadre d’une commande groupée.

La copropriété missionne le syndic pour recenser les copropriétaires qui changent leurs fenêtres pour un montant TTC de 810 000€.

Il a été précisé dans la résolution 2 que le gain énergétique d’au moins 35% n’est possible pour les bâtiments C et D que si l’ensemble des fenêtres d’origine sont remplacées. Dès lors, pour le bâtiment A, le remplacement des fenêtres est optionnel et ne fait pas partie des travaux d’économie d’énergie. Les moyens de nullité relatifs au respect de la procédure prévue par les articles R173-9 et R173-10 du code de la construction et de l’habitation et de l’imprécision du coût de ces travaux sont donc inopérants.

Le moyen relatif au vote en bloc ne peut en outre être accueilli, un seul objet ayant été proposé au vote. De plus, le moyen relatif à la mise en concurrence ne saurait prospérer dès lors que le montant d’une fenêtre n’est pas connu. Encore, aucune information partiale n’a été donnée sur ce point, la résolution précisant le caractère non obligatoire de ces travaux.

Enfin, il n’a pas été précisé que le prix était fonction de l’accord de tous les propriétaires concernés, le moyen tiré de l’incertitude sur le prix pour le cas où tous les copropriétaires n’accepteraient pas les travaux est également inopérant.

En conséquence, la demande de nullité sera rejetée.

Sur les résolutions 4.10 à 4.17 :

Les résolutions 4.10 à 4.17 sont relatives au coût des travaux (vote d’un montant de 5% couvrant les aléas de chantier) et au financement des travaux (appels de fonds, prêt collectif pour les subventions, éco-prêt à taux zéro en copropriété, délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés, prêt collectif copro 1, délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés). La résolution relative aux travaux ayant été annulée, il convient également d’annuler ces résolutions.

Sur les résolutions relatives au bâtiment B :

La résolution 5 est relative aux travaux de ravalement, étanchéité, VMC et couverture pour le bâtiment B. Elle est composée de 17 sous résolutions numérotées 5.1 à 5.17.

Les résolutions 5.2 à 5.17 sont rédigées de la même façon que les résolutions 4.2 à 4.17. Seuls les montants changent puisqu’ils sont adaptés aux travaux du bâtiment B.

Dès lors, les résolutions 5.2 et 5.4 à 5.17 seront annulées tandis que la résolution 5.3 ne sera pas annulée pour les motifs exposés ci-avant.

Sur les résolutions relatives au bâtiment D :

La résolution 7 est relative aux travaux de ravalement, étanchéité, VMC et couverture pour le bâtiment D. Elle est composée de 17 sous résolutions numérotées 7.1 à 7.17.

La résolution 7.1 est rédigée de la même façon que la résolution 4.2. Seuls les montants changent puisqu’ils sont adaptés aux travaux du bâtiment D. Elle sera annulée pour absence de mise en concurrence comme statué ci-avant.

La résolution 7.3 VOTE DES TRAVAUX PRIVOCATIFS D’INTERET COLLECTIF est ainsi rédigée :

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide du vote des travaux ravalement relevant de la définition donnée aux conditions de majorité de l’article 25, lesquels bien qu’étant réalisés sur des parties privatives relèvent des travaux d’intérêt collectif : fenêtres.

Le coût des travaux s’élève à 200 891,95€ TTC + honoraires architecte à 4% et sera réparti individuellement par copropriétaire concerné en fonction des bons de commande individuels par chaque copropriétaire.

Cette dépense sera exigible à compte du : 01/01/2023 ; 01/01/2024 ; 01/04/2024 ; 01/07/24

Les copropriétaires concernés par ces travaux seront tenus de les réaliser, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Contrairement aux résolutions 4.3 et 5.3, il ne s’agit plus ici de travaux facultatifs mais obligatoires qui ont été votés au regard de l’offre retenue d’une seule société. Faute de mise en concurrence, la résolution sera annulée.

Les résolutions 7.4 à 7.17 sont rédigées de la même façon que les résolutions 4.4 à 4.17. Seuls les montants changent puisqu’ils sont adaptés aux travaux du bâtiment D. Dès lors, les résolutions 5.4 à 5.17 seront annulées pour les motifs exposés ci-avant.

Sur la dispense de participation aux frais :

Selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

La demande de nullité ayant été partiellement accueillie, les copropriétaires demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur le prononcé d’une amende civile :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est constant que l’article 32-1 ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant aucun intérêt à voir les copropriétaires de la résidence [12] condamnés à une amende civile, la demande sera déclarée irrecevable.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

L’action en nullité ayant été accueillie, aucun abus du droit d’ester en justice n’est caractérisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires étant condamné aux dépens, il n’y a pas lieu d’accorder à Maître FRANCESCHI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires versera aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] de sa demande de nullité des résolutions 3.1, 3.2, 3.4, 4.3 et 5.3 ;

Prononce la nullité des résolutions 4.2, 4.4 à 4.17, 5.2, 5.4 à 5.17, 7.1 et 7.3 à 7.17 votées le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [12] ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] irrecevable en sa demande de prononcé d’une amende civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] à payer à Madame [C] [R] épouse [O], Monsieur [N] [G], Madame [V] [L], Monsieur [S] [U], Monsieur [E] [W], Monsieur [M] [T], Monsieur [K] [P], Madame [F] [P], Monsieur [D] [I], Madame [H] [Z] et Madame [J] [A] [B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] – [Adresse 7]/[Adresse 14]/[Adresse 11]/[Adresse 13]/[Adresse 9] – [Localité 5] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Rappelle que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [C] [R] épouse [O], Monsieur [N] [G], Madame [V] [L], Monsieur [S] [U], Monsieur [E] [W], Monsieur [M] [T], Monsieur [K] [P], Madame [F] [P], Monsieur [D] [I], Madame [H] [Z] et Madame [J] [A] [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE