Min N° 25/00794

N° RG 25/01898 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD56K

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [V] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY et Monsieur [V] [S]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2020, ayant pris effet le 04 juin 2020, la S.A. CLÉSENCE a donné à bail à M. [V] [S] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 303,62 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40,55 euros, outre un dépôt de garantie de 303,62 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. CLÉSENCE a, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, fait signifier à M. [V] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 238,48 euros, dont 1 148,37 euros au titre des loyers et charges d’août à décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait assigner M. [V] [S] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de bien M. [V] [S] et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;

– condamner M. [V] [S] à lui payer la somme de 5 333,70 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois de février 2025 inclus ;

– condamner M. [V] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges conventionnels, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner M. [V] [S] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, le président sollicite la S.A. CLÉSENCE, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle lui produise les justificatifs de l’envoi au locataire de l’enquête annuelle sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) au plus tard au 25 juin 2025.

La S.A. CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 12 768,84 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Elle précise par ailleurs que le dernier règlement par le locataire est intervenu le 03 janvier 2025.

M. [V] [S] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 août 2025.

Aucun élément n’a été transmis au greffe par la S.A. CLÉSENCE dans le délai fixé.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [V] [S] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, S.A. CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mai 2020, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025, que la S.A. CLÉSENCE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à cette date à un total de 5 266,08 euros.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’un supplément de loyer de solidarité (SLS) a été appliqué au locataire sur la période du 31 janvier au 31 mai 2025.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, disposait que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

Selon l’article L. 441-4 du même code, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30 % selon la loi no 2017-486 du 27 janvier 2017.

En vertu de l’article L. 441-9, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer (…). Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, en page 6 de ses conditions générales, l’application d’un supplément de loyer de solidarité dans les conditions prévues aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La réponse du locataire à l’enquête visée à l’article L. 441-9 susmentionné, constitue donc une obligation du locataire vis à vis du bailleur.

Il résulte des dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité,

Or, en l’espèce, il n’a pas été justifié de l’envoi de la demande de justification des ressources de M. [V] [S] pour l’année 2025 de sorte que la majoration au titre du SLS doit être déduite du décompte produit.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [V] [S] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 2 092,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts aux taux légal à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation, en application des articles 1231-5 et 1231-6 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 mai 2020 comporte, au f) de l’article 4 dudit bail, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 26 décembre 2024, la S.A. CLÉSENCE a fait commandement à M. [V] [S] de payer la somme de 1 148,37 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Cependant, il résulte du décompte des loyers versé aux débats que M. [V] [S] a effectué un virement de 1 352,63 euros au bailleur le 03 janvier 2025. À défaut d’indication, cette somme est venue s’imputer en priorité sur la dette que le locataire avait le plus d’intérêt d’acquitter, à savoir celle mentionnée dans le commandement de payer.

Il en résulte que la somme de 1 148,37 euros a été intégralement payée dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.

Par conséquent, et à défaut de fondement subsidiaire, il convient de débouter la S.A. CLÉSENCE de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A. CLÉSENCE aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le locataire à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles dès lors que la S.A. CLÉSENCE succombe principalement. Il convient donc de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. CLÉSENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

DÉBOUTE la S.A. CLÉSENCE de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mai 2020 entre elle et M. [V] [S], en expulsion et en paiement à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 2 092,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025,  ;

CONDAMNE la S.A. CLÉSENCE aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la S.A. CLÉSENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION