TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 23/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YUES

NUMERO MIN: 24/00057

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Céline DONET, Greffier

A l’audience publique tenue le 06 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [S] [K]

né le 30 Août 1977 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [I] [X] épouse [K]

née le 20 septembre 1987 à [Localité 14] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

[Localité 8] METROPOLE représentée par son Président en exercice

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Monsieur [J] [P], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:

à :

Expédition le : à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [S] [K] et Madame [I] [X] épouse [K] sont propriétaires des parcelles situées [Adresse 1] à [Localité 10], cadastrées section AR n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5].

La parcelle AR [Cadastre 4] est bâtie et supporte la maison d’habitation de monsieur et madame [K].

La parcelle AR [Cadastre 5], en partie à usage de trottoir et en partie à usage de piste cyclable, est grevée d’un emplacement réservé n° S103 au plan local d’urbanisme de [Localité 8] Métropole, destiné à l’élargissement de l'[Adresse 6] entre l'[Adresse 7] et la [Adresse 12].

Monsieur et Madame [K], exerçant leur droit de délaissement ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2022, mis en demeure la commune d'[Localité 10] d’acquérir leur bien en application des articles L. 152-2 et L. 230-1 du code de l’urbanisme. Le courrier a été transmis à [Localité 8] Métropole, titulaire de l’emplacement réservé, qui en a accusé réception le 7 décembre 2022.

A défaut d’accord amiable, monsieur et madame [K] ont saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 22 décembre 2023, afin qu’il fixe l’indemnité leur revenant en contrepartie de l’acquisition de leur bien.

Suivant ordonnance du 14 mars 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur les lieux, qui s’est tenu le 6 mai 2024 en présence de monsieur et madame [K], de leur conseil, des représentants et du conseil de [Localité 8] Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon leur dernier mémoire enregistré au greffe le 29 mai 2024, monsieur et madame [K] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 86 682,80 euros, indemnité de remploi comprise, de condamner [Localité 8] Métropole aux dépens et au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 5], d’une contenance de 52 m², est attenante à leur maison d’habitation et supporte un emplacement réservé. Ils soulignent que [Localité 8] Métropole s’est de fait approprié l’emprise puisque la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 5] est ouverte à la circulation publique et constitue l’assiette du trottoir destiné aux piétons depuis la création de la piste cyclable, de sorte que la jouissance de cette parcelle a été soustraite à ses propriétaires successifs, dont eux, qui en ont acquis la propriété le 8 mars 2022.

Ils soutiennent que le bien doit être évalué à la date du jugement en fonction de son usage effectif à la date de référence.

Ils font valoir que quand bien même une partie de l’ensemble immobilier est concernée par l’emplacement réservé, c’est bien l’ensemble de l’unité foncière qu’il faut prendre en considération pour déterminer son régime juridique applicable et évaluer la dépréciation du surplus, l’ensemble immobilier étant amputé d’une partie de son tènement.

Sur la date de référence, ils soutiennent, en application de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, qu’il y a lieu de retenir le 20 janvier 2020, date de la dernière version approuvée du PLU de [Localité 8] Métropole. A cette date, leur bien était situé en zone UM19, correspondant à un secteur urbanisé avec un fort potentiel constructible.

Sur l’usage effectif à cette date, ils soutiennent que le bien était libre de toute occupation, et rappellent qu’il ne doit pas être tenu compte de l’emplacement réservé pour l’évaluation du bien. Ils soutiennent que leur parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir dès lors qu’elle est située dans une zone désignée comme constructible par le PLU et font valoir que son usage effectif doit être apprécié au regard de l’unité foncière d’origine, la circonstance qu’elle soit utilisée comme un trottoir en raison d’une emprise irrégulière ne devant pas être prise en considération. Ils en déduisent que la faible largeur de l’emprise délaissée n’est pas de nature à la rendre inconstructible. Ils ajoutent que la parcelle est bien desservie par les réseaux, de sorte qu’elle doit être qualifiée de terrain à bâtir.

S’agissant de la détermination de l’indemnité de dépossession, ils soutiennent que l’ensemble immobilier bénéficie d’un emplacement privilégié au regard de la forte pression foncière et de l’attractivité de la métropole bordelaise, de sa situation proche du centre-ville et des grands axes routiers, des commodités. Ils indiquent que les terrains à bâtir disponibles étant rares au sein de la section AR, aucun terme de comparaison au sein de ce secteur n’a pu être trouvé. Ils produisent néanmoins 5 termes de comparaison faisant apparaître une moyenne de 449 euros le m² pour des terrains situés en zone A0 AP et AV dans un rayon de 750 m et intra rocade pour des terrains de taille modeste. Ils contestent la position de [Localité 8] Métropole selon laquelle un abattement pour encombrement devrait être appliqué dès lors que l’utilisation en trottoir et l’ouverture à la circulation résulte de l’emprise irrégulière commise par [Localité 8] Métropole.

Ils contestent en outre l’argument de [Localité 8] Métropole selon lequel la parcelle considérée serait un délaissé de voirie dès lors qu’elle n’a jamais eu la qualification de voierie avant l’emprise irrégulièrement exercée. Enfin, ils estiment que les termes de comparaison présentés par [Localité 8] Métropole et le commissaire du gouvernement sont déconnectés du marché immobilier et concernent des biens situés au-delà de la rocade et dans un périmètre très élargi d'[Localité 10].

Ils soutiennent subir une dépréciation du surplus dès lors que leur parcelle se voit amputée de 52 m², ce qui réduit l’emprise au sol maximale et les possibilités d’extension de la maison d’habitation. Ils évaluent la perte du droit à construire à 55 000 euros.

Ils demandent en outre une indemnité pour occupation sans droit ni titre en raison de l’emprise irrégulière depuis 2018 à 5 000 euros.

Suivant mémoire récapitulatif déposé le 3 juin 2024, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande d’indemnisation en raison de l’emprise irrégulière et renvoyer les époux [K] à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif de Bordeaux, de prononcer le transfert de propriété, de fixer à 3 744 euros le prix de la parcelle libre d’occupation et de rejeter toute autre demande.

Elle fait valoir en premier lieu que la demande d’indemnisation en raison de l’emprise irrégulière relève du tribunal administratif, au regard de l’article L 230-3 du code de l’expropriation qui fixe l’office du juge en matière de droit de délaissement et de la jurisprudence du Tribunal des conflits.

Bordeaux Métropole soutient que la date de référence est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU qui a délimité la zone UM19*4L30 a été rendu opposable aux tiers. A cette date, le bien était en nature de trottoir. Elle ajoute, se fondant sur une image issue de Google Earth Pro, que la parcelle considérée est en nature de trottoir et de piste cyclable depuis plus de 10 ans.

S’agissant de la qualification de terrain à bâtir, [Localité 8] Métropole soutient que l’emprise délaissée est située en zone désignée constructible par le PLU et qu’elle est desservie par les réseaux. Elle est donc constructible au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. Elle souligne que le juge doit toutefois tenir compte des possibilités légales et effectives de construction et qu’en l’espèce, la configuration des lieux doit être prise en compte.

Elle soutient qu’il y a lieu de faire application d’un abattement pour encombrement et inconstructibilité en raison de la nature de trottoir et de la petite superficie et en raison de la présence de la maison d’habitation. [Localité 8] Métropole conteste par ailleurs être à l’origine de l’emprise irrégulière, l’usage de trottoir existant au moins depuis 2011, selon les clichés Google Earth.

Elle estime que ses termes de comparaison sont satisfactoires, ainsi que ceux du commissaire du gouvenement, tandis que ceux proposés par les époux [K] ne sont pas comparables à l’emprise délaissée. Elle ajoute que ces termes doivent être écartés car ni les références de publication ni les actes ne sont produits et que les termes de comparaison produits sont difficilement exploitables car certaines informations, comme la superficie des parcelles concernées sont manquantes. Elle ajoute que leurs termes de comparaison sont des “véritables” terrains à bâtir et non des délaissés de voirie comme c’est le cas en l’espèce.

[Localité 8] Métropole s’oppose à une indemnité pour dépréciation du surplus au motif que le préjudice tiré d’une éventuelle impossibilité d’extension de la maison est éventuel et que la moins-value n’est pas démontrée. Elle ajoute que le transfert de propriété n’impactera pas la clôture, ni le jardin d’agrément de la propriété et n’aura pas pour conséquence de rapprocher la maison de la voie publique. Il n’y aura pas de modification d’accès à leur propriété.

Par conclusions reçues le 25 avril 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale à la somme de 2600 et l’indemnité de remploi à la somme de 520 euros, se fondant sur une date de référence au 24 février 2017 et sur une parcelle considérée comme inconstructible en raison de son étroitesse, des règles urbanistiques applicables au zonage et du fait qu’elle est à usage de trottoir et de voies de circulations.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge de l’expropriation pour connaître de la demande de dommages et intérêts du fait de l’emprise irrégulière

En application de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, le juge de l’expropriation, saisi d’une demande de délaissement, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble.

Le prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé comme en matière d’expropriation.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts formée en raison de l’emprise irrégulière de la parcelle AR [Cadastre 5], dénoncée par les époux [K], ne relève pas des attributions limitatives du juge de l’expropriation.

Ainsi que le souligne justement Bordeaux Métropole, se référant à la décision du Tribunal des conflits du 9 décembre 2013 (n°13-03.931), la demande d’indemnisation formée par des propriétaires d’une parcelle occupée illégalement par la collectivité publique, sans que cette occupation aboutisse à une dépossession définitive de leur droit de propriété, relève de la compétence de la juridiction administrative.

Ils seront renvoyés à mieux se pourvoir.

Sur le transfert de propriété

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure d’acquérir un bien doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

En l’espèce, Monsieur et Madame [K] ont mis en demeure la commune d'[Localité 10] d’acquérir le bien litigieux, grevé d’un emplacement réservé, par lettre recommandée adressée le 12 septembre 2022, transmise à [Localité 8] métropole en sa qualité de bénéficiaire de l’emplacement réservé. En l’absence d’accord amiable dans l’année, la saisine du juge de l’expropriation est intervenue le 22 décembre 2023. La propriété de la parcelle litigieuse sera en conséquence transférée à [Localité 8] Métropole.

Sur la description du bien

La parcelle AR [Cadastre 5], de forme régulière, longe la parcelle AR [Cadastre 4] sur laquelle est édifiée la maison d’habitation des époux [K]. Il s’agit d’une bande de terrain longeant la clôture de la parcelle AR [Cadastre 4]. Cette bande est partiellement goudronnée, pour la partie accueillant la piste cyclable, et en partie en gravillonnée et enherbée pour la partie trottoir. La clôture longeant cette parcelle est dans l’alignement de la clôture voisine. La clôture est constituée d’un muret, de deux portillons et d’un portail permettant l’accès la parcelle AR [Cadastre 4] et un chemin desservant au fond la parcelle mitoyenne.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune /2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

La zone UM19-4L30 dans laquelle la parcelle délaissée est située a été délimitée par le plan local d’urbanisme approuvé le 16 décembre 2016, devenu opposable aux tiers le 24 février 2017. La date de référence sera fixée à cette date, la modification postérieure du PLU n’ayant pas porté sur la délimitation de cette zone, qui correspond à un tissu à dominante de maisons individuelles récentes.

A cette date, la parcelle était libre d’occupation.

Il n’est pas contesté que la parcelle considérée est située dans une zone désignée constructible par le PLU et desservie par les réseaux.

Il s’agit donc d’un terrain pouvant être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Conformément aux dispositions des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) et L. 230-3 du code de l’urbanisme, le bien litigieux sera estimé à la date du présent jugement, suivant sa consistance à cette même date et son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence, à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

S’agissant des possibilités effectives de construire, il faut relever que la parcelle AR [Cadastre 5], bien que d’ores et déjà détachée de la parcelle [Cadastre 4], forme une unité foncière avec celle-ci : les droits à construire doivent être envisagés à l’échelle de ces deux parcelles.

Le PLU prévoit dans la zone UM19 une limitation de l’emprise bâtie, en R+1 maximum représentant au plus 30% de la superficie du terrain, soit pour un terrain de 459 m², une emprise bâtie de 137,7 m². Aucune information n’est donnée par monsieur et madame [K] concernant la superficie de leur maison d’habitation, mais il convient de souligner que, selon le transport sur les lieux et l’acte authentique, celle-ci est de de plain-pied, ce qui augmente nécessairement l’emprunte au sol. Il s’en déduit que les droits à construire sont d’ores et déjà largement utilisés.

L’application d’un abattement pour encombrement serait donc justifié ici, à supposer que les possibilités de construire soient effectives.

Néanmoins, il convient de relever, selon les photographies versées aux débats par [Localité 8] Métropole, que l’emprise objet du délaissement a toujours été détachée de la parcelle principale, dont elle est séparée par une clôture. Elle est utilisée depuis plusieurs années, et ainsi à la date de référence, en trottoir et voie de circulation cyclable.

Si monsieur et madame [K] soutiennent que cet usage de trottoir n’est que la résultante d’une emprise irrégulière par la collectivité qui y aurait réalisé une piste cyclable sans l’autorisation des propriétaires concernés de l’époque, force est de constater d’une part qu’ils ne datent pas cette emprise irrégulière et qu’ils ne démontrent pas qu’à la date de référence, en l’absence de cette emprise irrégulière, cette parcelle aurait été utilisée en jardin d’agrément par exemple.

Dès lors, au regard des pièces versées aux débats et en particulier des photographies montrant l’avant de la maison d’habitation érigée sur la parcelle AR [Cadastre 4], sur plusieurs années et l’existence d’une clôture séparant cette parcelle de la parcelle AR [Cadastre 5] depuis autant de temps, indiquant un usage de trottoir et de voie cyclable depuis au moins l’année 2011, il y a lieu d’évaluer le bien en prenant en considération des termes de comparaison de même nature, à savoir des ventes de parcelles de petite superficie, en nature de terrain nu ou de route.

Les cinq termes de comparaison proposés par monsieur et madame [K], qui concernent des ventes de terrains à construire, de surfaces allant de 182 à 540 m², destinés à ériger des constructions ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents et seront donc écartés.

[Localité 8] Métropole propose une indemnisation à hauteur de 60 euros le m², se plaçant au-dessus de la moyenne des termes de comparaison retenus par la Direction immobilière de l’Etat selon évaluation du 13 mars 2023.

Elle se fonde ainsi sur 13 termes de comparaison, relatifs à des transactions intervenues au [Localité 13] entre mars 2020 et novembre 2022, portant sur des superficies allant de 2 m² à 817 m² de parcelles en nature de route ou de terrain nu.

Le commissaire du gouvernement se fonde pour sa part sur 10 termes de comparaison portant sur des transactions ayant eu lieu à [Localité 10], entre le 1er janvier 2021 et le 11 janvier 2024, pour des parcelles allant de 12 à 95 m², concernant des parcelles de terrain nu. Il souligne des valeurs hétérogènes, allant de 30 euros le m² à 100 euros le m². La moyenne s’établit à 50 euros le m² et la médiane à 48 euros.

Au regard de ces éléments, compte tenu des possibilités effectives de construction très réduites, il y a lieu de considérer que l’offre de [Localité 8] Métropole de fixer le prix unitaire de l’indemnité de dépossession à 60 euros le m² est satisfactoire.

Par suite, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 3120 euros.

Sur les indemnités accessoires

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

3120 € x 20 % = 624 euros.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

L’exproprié est fondé à demander une indemnisation pour compenser la dépréciation du reste de l’emprise hors délaissement.

En l’espèce, il ressort de la visite sur les lieux et des pièces produites que l’expropriation porte sur une parcelle de 52 m², d’ores et déjà séparée de la parcelle principale sur laquelle est édifiée la maison d’habitation. La parcelle délaissée a un usage de trottoir et de piste cyclable, qui ne présente pas d’utilité particulière pour la parcelle principale ; l’exercice du droit de délaissement n’emportera aucune modification de la jouissance de l’emprise restante. Ni l’accès à la propriété ni la clôture ne seront impactés.

Il convient également de souligner que seul le préjudice certain peut être indemnisé. Ainsi, si monsieur et madame [K] indiquent que le délaissement empêchera la réalisation d’une extension de l’habitation, force est de constater que l’existence d’un tel projet n’est pas démontrée, pas plus que l’absence d’atteinte, d’ores et déjà, du seuil maximal de 30% d’occupation du sol.

En conséquence, il n’est pas établi que l’expropriation conduise à une perte de valeur du surplus.

Leur demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 8] Métropole supportera les dépens et paiera à monsieur et madame [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE le transfert de propriété au profit de Bordeaux Métropole de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], d’une contenance cadastrale de 52 m², située [Adresse 1] à [Localité 10], appartenant à monsieur et madame [K],

FIXE la date de référence au 24 février 2017,

FIXE en contrepartie le prix de cette parcelle à la somme de 3120 euros outre 624 euros d’indemnité de remploi,

CONDAMNE [Localité 8] Métropole à payer à monsieur et madame [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée au titre de la dépréciation du surplus ;

Renvoie monsieur et madame [K] à mieux se pourvoir s’agissant de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’emprise irrégulière,

Condamne [Localité 8] Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation