— N° RG 23/02495 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Octobre 2024

Minute n°25/83

N° RG 23/02495 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAV

le

CCC : dossier

FE :

M^e ATTAL,

M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. TITANIUM CENTRALE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Gary ATTAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. BHARLEV INVEST

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Anne BOURDU de l’AARPI LEXT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.C.P. PHILIPPE ANGEL – [M] [D] – [S] [X] liquidateur de la société TITANIUM CENTRALE

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

— N° RG 23/02495 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAV

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 27 juin 2022, reçu en l’étude de Maître [H] [V], notaire à [Localité 10], la société BHARLEV INVEST a régularisé une promesse unilatérale de vente au profit de la société TITANIUM CENTRALE, portant sur un ensemble immobilier situé à « [Adresse 8]) » cadastré section AK n° [Cadastre 3] et AK n° [Cadastre 7], correspondant au lot n° 2 de la copropriété, soit un bâtiment industriel comprenant bâtiment frigorifique à usage d’activité/entrepôts et bureaux d’accompagnement, moyennant le prix de 5 075 000 euros.

La promesse a été consentie jusqu’au 30 décembre 2022, à 16 heures, sous la réalisation de plusieurs conditions suspensives de droit commun et particulières, dont deux stipulées au profit de la société TITANIUM CENTRALE portant sur l’obtention d’un permis de devenu définitif et d’un prêt.

Le prêt devait être obtenu auprès de tout organisme prêteur ou financier, pour un montant maximum de 5 605 800 euros, remboursable au taux d’intérêt fixe maximal de 2,50 % l’an hors assurances sur une durée maximale de 25 ans, au plus tard le 31 octobre 2022.

Le crédit devait être assorti d’une garantie constituée par une sureté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès.

Le bénéficiaire devait déposer des demandes de prêt dans le délai de 15 jours à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente.

La promesse prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50 000 euros que le bénéficiaire devait verser au plus tard le 5 juillet 2022 dans la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte authentique, qui en devenait ainsi le séquestre, à imputer sur le prix de vente en cas de réitération de l’acte, à restituer au bénéficiaire dans l’hypothèse où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ou à conserver par le promettant, et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisé.

Souhaitant prendre immédiatement possession des lieux sans attendre le financement sollicité pour l’acquisition, par un acte sous seing privé du 29 décembre 2021, les parties ont conclu un bail dérogatoire de courte durée moyennant un loyer mensuel de 15 600 €.

La société BHARLEV INVEST déclare qu’à la date du 31 octobre 2022 elle n’avait toujours pas reçu de justificatif de la société TITANIUM CENTRALE relatif à l’obtention d’un accord définitif de prêt ni d’informations sur les diligences engagées par la société TITANIUM CENTRALE pour lever les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente.

Ainsi, par courrier du 4 novembre 2022 la société BHARLEV INVEST a mis en demeure la société TITANIUM CENTRALE de lui justifier de l’obtention d’un accord de prêt, rappelant qu’à défaut de justificatif la promesse serait caduque de plein droit.

Par courrier du 15 novembre 2022, la société TITANIUM CENTRALE a indiqué à la société BHARLEV INVEST avoir obtenu un accord de principe de la banque et être dans l’attente de la validation de l’assurance pour garantir le prêt.

La société BHARLEV INVEST déclare n’avoir jamais reçu d’accord définitif de prêt comme exigé dans les termes de la promesse unilatérale de vente du 27 juin 2022.

Par courrier du 25 novembre 2022, la société BHARLEV INVEST a informé la société TITANIUM CENTRALE qu’elle prenait acte de la caducité de la promesse unilatérale de vente en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par courriel du 29 décembre 2022 transmis à la société BHARLEV INVEST, la société TITANIUM CENTRALE a sollicité que soit fixé une date pour signer un avenant de prolongation de la promesse de vente, auquel la société BHARLEV INVEST a répondu le jour même qu’elle refusait toute nouvelle prorogation de la promesse de vente compte tenu de l’absence de diligences effectuées pour l’obtention du financement et des difficultés rencontrées dans le cadre de l’exécution du bail.

Par courriel du 30 décembre 2022, le notaire de la société TITANIUM CENTRALE l’a informé du refus de la société BHARLEV INVEST de proroger la promesse unilatérale de vente et lui a confirmé la caducité de l’acte à compter du 30 décembre 2022 à 16 heures.

Par courriel du 30 décembre 2022 transmis via son conseil, la société TITANIUM CENTRALE a informé la société BHARLEV INVEST de la transmission à leur notaire en date du 27 décembre 2022 d’une attestation d’accord de financement de la BNP Paribas concernant le bien immobilier et leur a indiqué qu’il convenait de régulariser la vente et qu’à défaut une procédure judiciaire serait engagée à leur encontre.

Par courrier du 5 janvier 2023, transmis via son conseil, la société BHARLEV INVEST a rappelé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt devait être levée avant le 31 octobre 2022 et que nonobstant la demande de transmission des justificatifs de prêt qu’elle a formulée le 4 novembre 2022, la société TITANIUM CENTRALE ne lui a jamais transmis avant le 15 novembre 2022, de sorte que la promesse unilatérale de vente était caduque de plein droit comme le notaire l’avait notifié à la société TITANIUM CENTRALE par courrier du 23 novembre 2022, de sorte qu’elle était déliée de tout engagement envers cette dernière. Elle mettait également en demeure la société TITANIUM CENTRALE de bien vouloir sous huitaine lui fournir les justificatifs d’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et qu’à défaut l’indemnité d’immobilisation lui serait acquise.

Un dernier échange de courriers est intervenu entre les conseils des parties, la société BHARLEV INVEST indiquant par courrier du 20 janvier 2023 ne pas avoir reçu de justificatif des démarches accomplies pour l’obtention d’un prêt de sorte qu’elle était fondée à recouvrer le montant de l’indemnité d’immobilisation auprès de la société TITANIUM CENTRALE, laquelle lui répondait via son conseil par courrier du 31 janvier 2023 en lui indiquant qu’elle s’était engagée à vendre dans le cadre de cette promesse unilatérale de vente, qu’elle pouvait lever l’option jusqu’au 30 décembre 2022 à 16 heures et qu’elle avait renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la société TITANIUM CENTRALE a fait assigner la société BHARLEV INVEST devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir :

« -condamner à régulariser l’acte authentique de vente de l’immeuble situé à [Adresse 9]) dans les conditions prévues au compromis du 27 juin 2022, sous astreinte de 20 000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— dire que la vente prendra effet au 30 décembre 2022 ;

— ordonner que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 50 000 € séquestrés entre les mains du notaire Maître [H] [V] soit imputée sur le prix de vente ou subsidiairement libérée au bénéfice de la société TITANIUM CENTRALE

Condamner la société BHARLEV INVEST à verser à la société TITANIUM CENTRALE la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 ;

Condamner la société BHARLEV INVEST aux entiers dépens ».

La société TITANIUM CENTRALE soutient sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1124 du Code civil qu’elle a régulièrement levé l’option d’achat du fait des échanges qu’ils ont eus, que le promettant avait pour sa part définitivement consenti à la vente et que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 décembre 2022 à 16 heures. Elle indique que par son comportement elle a démontré sa volonté de lever l’option pour réaliser la vente et que dès réception de l’offre de prêt de la BNP et elle a tout de suite sollicité une prorogation de la promesse de vente qui lui a été refusée par la société BHARLEV INVEST de manière unilatérale.

Elle indique que la société BHARLEV INVEST ne peut se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt en ce qu’elle a renoncé à cette condition suspensive et qu’en indiquant par courrier du 15 novembre 2022 qu’elle avait un justificatif de prêt, elle a manifesté expressément sa volonté de poursuivre la vente.

Elle conteste la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation formulée par la société BHARLEV INVEST au motif qu’elle n’a commis aucune carence et que le montant de celle-ci doit au contraire s’imputer sur le prix de vente ou lui être restitué.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la société BHARLEV INVEST demande au tribunal de bien vouloir :

« A titre principal :

— DEBOUTER la société TITANIUM de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

— DIRE que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la Promesse de vente du 27 juin 2022, soit 50.000 euros, est acquise à la société BHARLEV ;

— DIRE qu'[H] [V], notaire associée de l’étude GRAF NOTAIRES [Localité 10], située au [Adresse 2], désignée en qualité de séquestre, pourra valablement se libérer des fonds qu’elle détient, soit 50.000 euros, au profit de la société BHARLEV, à la vue d’une copie de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV la somme de 100.000 euros au titre du préjudice financier de la société BHARLEV ;

— CONDAMNER la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV la somme de 100.000 euros au titre du préjudice moral de la société BHARLEV ;

— CONDAMNER la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV la somme de 1 euros au titre de l’abus de son droit d’agir ;

A titre subsidiaire :

— DIRE que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la Promesse de vente du 27 juin 2022, soit 50.000 euros, est acquise à la société BHARLEV ;

— DIRE qu'[H] [V], notaire associée de l’étude GRAF NOTAIRES [Localité 10], située au [Adresse 2], désignée en qualité de séquestre, pourra valablement se libérer des fonds qu’elle détient, soit 50.000 euros, au profit de la société BHARLEV, à la vue d’une copie de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER, à titre définitif, la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV l asomme de 34.632,12 euros au titre des charges du 3 e et 4 e trimestres 2022 impayées, avec intérêts au taux de 2% par mois, prononcée à titre provisoire par le Président du Tribunal de Commerce de Meaux statuant en référé aux termes de l’ordonnance du 21 avril 2023 (RG n° 2023001751) ;

CONDAMNER, à titre définitif, conformément à l’ordonnance du 21 avril 2023 du Président du Tribunal de Commerce de Meaux statuant en référé (RG n° 2023001751), la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV la somme de 20.318,11 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à partir du 15 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ou le transfert de propriété de l’Immeuble à la société TITANIUM, sans préjudice des intérêts de retard et intérêts de retard majorés qui courraient notamment depuis cette ordonnance.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société TITANIUM à verser à la société BHARLEV la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— CONDAMNER la société TITANIUM aux entiers dépens ».

La société BHARLEV INVEST se prévaut des dispositions de l’article 1212 et de l’article 1304-6 du Code civil à l’appui de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation en rappelant qu’en application de la promesse unilatérale de vente du 27 juin 2022, la société TITANIUM CENTRALE devait réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 31 octobre 2022 et qu’en l’absence d’information sur la levée ou non de la condition suspensive elle lui a transmis un courrier le 4 novembre 2022 la mettant en demeure de se justifier sous huitaine de l’obtention ou non d’un accord de prêt, et que la société TITANIUM CENTRALE ne lui a transmis aucun justificatif d’accord ou de refus de prêt de sorte que la promesse était caduque de plein droit au 15 novembre 2022.

Elle conteste la levée d’option dont se prévaut la société TITANIUM CENTRALE laquelle serait exprimée dans son courrier du 15 novembre 2022 au motif que ce courrier ne comporte aucune acceptation claire, précise et non équivoque de la vente indiquant être dans l’attente de la validation d’une assurance.

La société BHARLEV INVEST indique également que la non réalisation de la condition suspensive de prêt est imputable à la société TITANIUM CENTRALE et que contrairement à ce qu’elle prétend elle n’a jamais renoncé expressément à cette condition suspensive d’obtention d’un prêt de sorte qu’elle est fondée à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient avoir subi un préjudice financier en ce qu’elle a été privée de la possibilité de vendre ses locaux notamment du fait du maintien illicite de la société TITANIUM CENTARLE en leur sein au-delà des termes du bail et malgré une ordonnance d’expulsion du 21 avril 2023.

Elle indique également subir un préjudice moral du fait du maintien illicite de la société BHARLEV INVEST dans l’immeuble. Elle sollicite également sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile la réparation de son préjudice du fait du caractère abusif de la procédure, indiquant que du fait de la société TITANIUM CENTRALE elle a dû multiplier les procédures la plaçant dans d’importantes difficultés financières. Elle sollicite la somme d’un euro symbolique à titre de dommages-intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire en cas de réalisation de la vente, elle sollicite le remboursement des charges des troisièmes et quatrièmes trimestres 2022 ainsi que le paiement d’indemnités d’occupation et d’immobilisation à hauteur de 20 318,11 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux oo le transfert de propriété.

Par un jugement du 8 janvier 2024, le tribunal de commerce de Meaux a ordonné l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE et a désigné la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ [S] [X] EN TANT que liquidateur judiciaire.

C’est dans ce contexte que par un acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la société BHARLEV INVEST a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Meaux la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ [S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE aux fins de voir :

« A titre principal :

•DECLARER la société BHARLEV recevable en son intervention forcée à l’encontre de la société SCP PHILIPPE ANGEL – [M] [D] – [S] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANUM ;

•DECLARER que la société SCP PHILIPPE ANGEL – [M] [D] – [S] [X], prise en la personne de Me [M] [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de commerce de Meaux en date du 8 janvier 2024, intervient à la cause pendante entre la société BHARLEV INVEST et la société TITANIUM CENTRALE, inscrite au Tribunal de commerce de Meaux sous le numéro RG 23/02495 ;

•ORDONNER en conséquence la jonction de la présente instance avec celle inscrite au rôle sous le numéro RG 23/02495 ;

•DIRE que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la Promesse de vente du 27 juin 2022, soit 50.000 euros, est acquise à la société BHARLEV depuis le 15 novembre 2022 ;

•DIRE qu'[H] [V], notaire associée de l’étude GRAF NOTAIRES [Localité 10], située au [Adresse 2], désignée en qualité de séquestre, pourra valablement se libérer des fonds qu’elle détient, soit 50.000 euros, au profit de la société BHARLEV, à la vue d’une copie de la décision à intervenir ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au titre de cette indemnité d’immobilisation au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM, appartenant à la société BHARLEV depuis le 15 novembre 2022, au montant de 50.000 euros, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation par la société TITANIUM ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au titre de son préjudice financier au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM au montant de 100.000 euros, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation et des autres condamnations judiciaires de la société TITANIIUM ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au titre de son préjudice moral au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM au montant de 100.000 euros, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation par la société TITANIUM et des condamnations judiciaires d’ores et déjà intervenues à son encontre ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au titre de l’abus du droit d’agir de la société TITANIUM au passif de la liquidation judiciaire au montant de 1 euros, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation par la société TITANIUM et des condamnations judiciaires d’ores et déjà intervenues à son encontre.

•DIRE que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la Promesse de vente du 27 juin 2022, soit 50.000 euros, est acquise à la société BHAR EV :

•DIRE qu'[H] [V], notaire associée de l’étude GRAF NOTAIRES [Localité 10], située au [Adresse 2], désignée en qualité de séquestre, pourra valablement se libérer des fonds qu’elle détient, soit 50.000 euros, au profit de la société BHARLEV, à la vue d’une copie de la décision à intervenir ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au titre de cette indemnité d’immobilisation au passif de la liquidation judiciaire au montant de 50.000 euros, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation par la société TITANIUM ;

•FIXER le montant de la créance de la société BHARLEV au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM à —la somme de 34.632,12 euros au titre des charges du 3° et 4° trimestres 2022 impayées, avec intérêts au taux de 2% par mois, prononcée à titre provisoire par le Président du Tribunal de Commerce de Meaux statuant en référé aux termes de l’ordonnance du 21 avril 2023 (RG n° 2023001751), sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation par la société TITANIUM et des condamnations judiciaires d’ores et déjà intervenues à son encontre ;

•FIXER, conformément à l’ordonnance du 21 avril 2023 du Président du Tribunal de Commerce de Meaux statuant en référé (RG n° 2023001751), le montant de la créance de la société BHARLEV au passif de la liquidation judiciaire de la TITANIUM la somme de 20.318,11 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à partir du 15 décembre 2022 et jusqu’au 28 novembre 2023 ou le transfert de propriété de l’Immeuble à la société TITANIUM, sans préjudice des intérêts de retard et intérêts de retard majorés qui courraient notamment depuis cette ordonnance ni des autres créances de la société BHARLEV.

•FIXER la créance de la société BHARLEV au passif de la liquidation judiciaire de la sociétéTITANIUM à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 CPC, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV ;

•FIXER la créance de la société BHARLEV au passif de la liquidation judiciaire de la société

TITANIUM comme couvrant les entiers dépens, sans préjudice des autres créances de la société BHARLEV ».

L’assignation reprend les conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, en s’adaptant à la situation de la société TITANIUM CENTRALE.

Par une ordonnance du 22 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction avec l’affaire inscrite sous le numéro 23/02495.

Régulièrement assignée, la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE n’a pas constitué avocat de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par la société BHARLEV INVEST

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente signée le 17 juin 2022 prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50 000 euros à verser par le bénéficiaire et séquestrée entre les mains du caissier du Notaire Me [V] soumise au régime suivant selon les hypothèses envisagées :

« a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes

c)Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies ».

La promesse unilatérale de vente en date du 17 juin 2022 prévoit également plusieurs conditions suspensives dont une particulière liée à d’obtention d’un prêt au terme de laquelle :

« Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

— que leur montant total soit d’un maximum de 5 605 800 euros.

— que les taux fixes d’intérêtq, hors assurance, soit d’un maximum : 2,50 % l’an ;

— que la durée maximale soit de 25 ans ;

— que ceux où ces prêts soient garantis par une sureté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tous moyens de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 31 octobre 2022. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard le dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant. (…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

justifier du dépôt de sa ou ses demande de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive ;et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ceux ou ces prêts ;il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive il sera réputé y avoir renoncé.À l’intérieur du délai fixé pour l’obtention de son ou ses accords définitifs de prêt, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant ses acceptations au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci dessus exprimées, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera dans cette hypothèse l’objet d’un écrit notifié au promettant.

Il résulte donc de l’ensemble de ces dispositions légales et des termes de la promesse unilatérale de vente liant les parties que lorsque la condition défaille, la promesse est caduque, de sorte que le montant de l’indemnité d’immobilisation, versée dès la conclusion de la promesse et séquestrée chez le notaire rédacteur de l’acte, est en principe restitué au bénéficiaire, sauf à établir que c’est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’à la date du 31 octobre 2022, la société TITANIUM CENTRALE n’a pas notifié à la société BHARLEV INVEST de justificatif d’obtention ou de non-obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022.

Conformément aux stipulations contractuelles, la société BHARLEV INVEST a alors mis en demeure la société BHARLEV INVEST par courrier recommandé du 4 novembre 2022 de lui produire une offre de prêt définitive sous 8 jours.

La société TITANIUM CENTRALE a répondu par courrier recommandé du 15 novembre 2022 en indiquant avoir obtenu un accord de principe de la banque et être dans l’attente de la validation d’assurance de « M. le président » pour garantir le prêt dans un délai maximum de 15 jours.

Toutefois, la société TITANIUM CENTRALE n’a produit aucun justificatif à l’appui de son courrier qui vienne démontrer la réalité de l’accord de principe dont elle se prévaut. Elle n’a pas non plus produit la demande qu’elle a formulée auprès de l’établissement bancaire ni l’identité de l’établissement bancaire en question.

Il résulte de ce qui précède que la société TITANIUM CENTRALE échoue à démontrer qu’elle a formulé auprès d’établissements bancaires des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles de la promesse de vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire de la promesse.

À cet égard, si la société TITANIUM CENTRALE a pu faire valoir qu’elle avait implicitement renoncé à obtenir un crédit, il apparaît que les stipulations de la promesse unilatérale de vente ne prévoient pas de renoncement tacite au bénéfice de la condition suspensive. Au contraire le bénéficiaire doit pour cela soit accepter des prêts à des conditions moins favorables et les notifier au promettant en indiquant qu’il les accepte, soit en exprimant une intention contraire dans un écrit notifié au promettant. Or il est constant que la société TITANIUM CENTRALE n’a utilisé aucune de ces procédures, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un prétendu renoncement à la condition suspensive.

Ainsi, conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente et de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est donc défaillie du fait du bénéficiaire, de sorte qu’elle est réputée accomplie et la société BHARLEV INVEST en tant que promettant est le bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation.

Il ressort également des stipulations contractuelles de la promesse de vente qu’à défaut pour la société TITANIUM CENTRALE d’avoir pu transmettre les justificatifs d’obtention ou de non obtention de crédit suite à la mise en demeure de la société BHARLEV INVEST en date du 4 novembre 2022, la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022 est devenue caduque de plein droit sans aucune autre formalité passée un délai de huit jours.

Il en résulte que la société TITANIUM CENTRALE n’est pas fondée à réclamer la condamnation de la société BHARLEV INVEST à régulariser l’acte authentique de vente.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner au comptable de l’office notariale de Me [H] [V], notaire associé au sein de la SELAS « GRAF Notaires [Localité 10] » en sa qualité de séquestre, d’avoir à libérer la somme de 50 000 euros séquestrée en l’étude notariale au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022 au profit de la société BHARLEV INVEST.

Dès lors que la somme est séquestrée chez le notaire, il n’y a pas lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZAN- [S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE la somme de 50 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes indemnitaires de la société BHARLEV INVEST

Sur la demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE de la somme de 100 000 € au titre du préjudice financier

La société BHARLEV INVEST soutient avoir subi un préjudice financier du fait de l’impossibilité d’avoir pu aliéner son bien du 27 juin 2022 au 15 novembre 2022 du fait de l’existence de la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022, mais aussi du 15 novembre 2022 au 28 novembre 2023 du fait du maintien dans les lieux irrégulier de la société BHARLEV INVEST nonobstant une ordonnance du 21 avril 2023 ordonnant son expulsion.

En l’espèce, il est rappelé que le montant de l’indemnité d’immobilisation a vocation à indemniser l’immobilisation du bien pendant la période de validité du contrat, de sorte que le préjudice financier invoqué par la société BHARLEV INVEST caractérisé par l’impossibilité d’avoir pu aliéner sont bien pendant la durée du contrat est déjà réparé par le versement de l’indemnité d’immobilisation, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice financier invoqué.

En outre, le préjudice financier résultant du maintien dans les lieux de la société BHARLEV INVEST après la résiliation du contrat de bail dérogatoire du 29 décembre 2021 ne présente pas de lien de causalité avec la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022 et le défaut de diligence de la société TITANIUME CENTRALE dans la réalisation des conditions suspensives.

En conséquence, la société BHARLEV INVEST sera déboutée de sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 100 000 € en réparation de son préjudice financier.

Sur la demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE de la somme de 100 000 € au titre du préjudice moral

La société BHARLEV INVEST soutient que le maintien illicite de la société TITANIUM CENTRALE dans l’immeuble lui a causé un préjudice moral.

Toutefois, comme indiqué précédemment le maintien dans les lieux irréguliers de la société TITANIUEM CENTRALE trouve sa cause dans la résiliation du bail commercial dérogatoire du 29 décembre 2021 et du refus de cette dernière de quitter les lieux en dépit de cette décision et d’un jugement ordonnant son expulsion.

Le maintien illicite de la société TITANIUM CENTRALE dans les lieux ne présente aucun lien avec la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022 et le défaut de diligence de la société TITANIUEM CENTRALE dans la réalisation des conditions suspensives.

Il apparaît en outre que le préjudice moral n’est absolument pas démontré.

En conséquence, la société BHARLEV INVEST sera déboutée de sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 100 000 € en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, pour justifier le caractère dilatoire de l’action de la société TITANIUM CENTRALE, la société BHARLEV INVEST se prévaut d’un ensemble de procédures qu’elle a dû diligenter à son encontre principalement devant d’autres juridictions que la présente instance.

Toutefois, elle ne peut se prévaloir des autres procédures qu’elle a dû entamer pour justifier que la société BHARLEV INVEST soit condamnée à une amende civile dans la présente instance dont le caractère dilatoire précisément n’est pas démontré même si les prétentions de cette dernière n’étaient pas fondées.

En conséquence, la société BHARLEV INVEST sera déboutée se sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 1 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

La société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, qui succombe à l’instance, sera tenue d’en supporter les dépens.

Il serait par ailleurs particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la société BHARLEV INVEST les sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts.

Il conviendra ainsi de fixer au passif de la société TITANIUM CENTRALE représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ [S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE au comptable de l’office notariale de Me [H] [V], notaire associé au sein de la SELAS « GRAF Notaires [Localité 10] », en sa qualité de séquestre, d’avoir à libérer la somme de 50 000 euros séquestrée en l’étude notariale au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2022 au profit de la société BHARLEV INVEST ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 50 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la libération de cette somme par le notaire ;

DEBOUTE la société BHARLEV INVEST de sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 100 000 € en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE la société BHARLEV INVEST de sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 100 000 € en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société BHARLEV INVEST se sa demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ [S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 1 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

FXE au passif de la société TITANIUM CENTRALE, représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, les dépens ;

FIXE au passif de la société TITANIUM CENTRALE représentée par la SCP Philippe ANGEL-[M] HAZANZ-[S] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société TITANIUM CENTRALE, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT