Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 19 décembre 2024, n° 23/58722

TJ Paris 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que l'obligation de la société EVIDENCES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'était pas sérieusement contestable, justifiant ainsi le paiement des sommes demandées.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation due par la société EVIDENCES depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération des lieux devait être fixée au montant du dernier loyer contractuel.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 19 déc. 2024, n° 23/58722
Numéro(s) :	23/58722
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rose NGO BEGUEMathilde BROSSOLLET-MAILLARD
Cabinet(s) :	PFB AVOCATS
Parties :	S.A.S. ALDETA c/ S.A.S.U. EVIDENCES “ Fratelli Barri ”

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 23/58722 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVK

AS M N° : 5

Assignation du :

14 Novembre 2023 et 20 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. ALDETA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #B1124

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. MJ [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non représentée

S.A.S.U. EVIDENCES “Fratelli Barri”

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Rose NGO BEGUE de la SELAS PFB Avocats, avocats au barreau de PARIS – #A0625

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 août 2020, la société ALDETA a donné à bail commercial à la société EVIDENCES des locaux situés Centre commercial "[Adresse 8], moyennant un loyer de base annuel de 140.000 euros, hors charges et hors taxes. Un avenant du 29 avril 2021 a modifié notamment le montant du loyer.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 29 août 2023, à la société EVIDENCES, pour une somme principale de 500.163,44 euros, au titre de l’arriéré locatif au 24 août 2023.

Par acte du 14 novembre 2023, la société ALDETA a fait assigner la société EVIDENCES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société EVIDENCES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société EVIDENCES à payer à la société ALDETA la somme provisionnelle de 541.300,35 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes,

— condamner la société EVIDENCES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit 16.965 euros par mois, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société EVIDENCES au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 14 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse.

Par jugement du tribunal de commerce d’ANTIBES du 16 avril 2024, la société EVIDENCES était placée en redressement judiciaire.

Ce redressement était converti en liquidation judiciaire par décision du 25 juin 2024.

Plusieurs renvois étaient ordonnés par le juge des référés pour permettre la mise en cause des organes de la procédure collective.

Par acte du 4 septembre 2024 la société ALDETA a fait délivrer à la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, un commandement de payer visant les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective.

Par acte du 20 septembre 2024, la société ALDETA a assigné en intervention forcée la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail

— Prononcer l’expulsion de la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, et de celle de tous occupant de son chef, des lieux

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à hauteur du dernier loyer contractuel facturé soit la somme mensuelle de 16.965 euros augmentée des charges

— Condamner la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, à payer à la société ALDETA la somme provisionnelle de 113.038,79 euros, selon décompte du 23 juillet 2024, au titre des sommes dues postérieurement au jugement d’ouverture

— Condamner la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, à payer à la société ALDETA l’indemnité d’occupation fixée jusqu’à complète libération des lieux

— Condamner la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les deux procédures ont été jointes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

À l’audience la société ALDETA a précisé que les locaux étaient en cours de restitution par le liquidateur. Elle s’est par conséquent désistée de ses demandes à l’égard de la société EVIDENCES et désistée de sa demande d’expulsion. Elle a maintenu les autres demandes formulées dans l’assignation du 20 septembre 2024.

Régulièrement assignés, les défendeurs n’ont pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Par ailleurs l’article L 622-17 du code de commerce prévoit que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ».

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société EVIDENCES a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure collective le 16 avril 2024.

Par courrier du 23 juillet 2024, Me [Z] a répondu au bailleur qu’il avait fait publier un avis d’appels d’offres concernant le bail commercial, et le tiendrait informé des suites de la procédure.

Par conséquent le liquidateur a entendu continuer le bail.

Par courrier du 12 novembre 2024, il a finalement informé la société ALDETA de sa décision de ne pas poursuivre le contrat.

Ainsi le commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 au liquidateur, visant uniquement les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, est régulier. Y figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 23.1 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société ALDETA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 octobre 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société EVIDENCES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société ALDETA, l’obligation de la société EVIDENCES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 113.038,79 euros (3ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui seront fixées au passif de la procédure, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce l’équité commande de ne pas faire droit à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé entre la société ALDETA et la société EVIDENCES, portant sur les locaux situés Centre commercial "[Adresse 6]" [Adresse 10], à la date du 5 octobre 2024 ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société MJ [Z] prise en la personne de Me [L] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EVIDENCES, à payer à la société ALDETA la somme de 113.038,79 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Fixons au passif de la procédure collective de la société EVIDENCES les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 04 septembre 2024 ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 19 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Fanny LAINÉ