RÉFÉRÉ

Min N° 25/00359

N° RG 25/00544 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD77V

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 5] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame [T] [Z] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2008 avec effet au 13 décembre 2008, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 5], aux droits duquel vient la société anonyme d’économie mixte Pays de [Localité 5] Habitat (ci-après, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat) a donné à bail à M. [O] [V] et Mme [R] [X] un logement situé [Adresse 9], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 227 euros, hors charges.

Par avenant du 21 septembre 2010, le contrat de bail a été transmis à M. [O] [V] suite à la séparation du couple de locataire et au départ de Mme [R] [X].

Suivant acte sous seing privé conclu le 4 février 2014 avec effet retroactif au 1er février 2024, l’OPH [Localité 5] Habitat, aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, a donné à bail à M. [O] [V] un emplacement de stationnement n°0102001S017 situé [Adresse 7], parking aérien, à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer hors charge de 4,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a fait signifier à M. [O] [V] un commandement de payer la somme principale de 2 053,67 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre expédiée le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 mai 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [O] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [O] [V] à lui payer la somme de 3 400,88 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner M. [O] [V] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [O] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [O] [V] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 13 mai 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, M. [O] [V] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025.

Par courrier reçu au greffe le 21 juillet 2025, M. [O] [V] a indiqué qu’il avait été induit en erreur quant à la date de l’audience, car en parallèle de l’assignation, il avait reçu un courrier de la Direction départementale des solidarités de Meaux indiquant à tort que l’audience se tiendrait le 18 juillet 2025, transmis au tribunal. Il joignait également à ce courrier son dernier bulletin de salaire ainsi que son arrêt de travail, un certificat médical et une attestation de la CPAM détaillant les versements perçus au titre des indemnités journalières.

Compte tenu de ce courrier, le magistrat initialement saisi de l’affaire a ordonné la réouverture des débats par décision du 19 août 2025 à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat representé par Madame [T] [Z] munire d’un pouvoir a comparu. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6 013,65 euros, mais a indiqué que le locataire affirme avoir réalisé un versement de 490 euros le 24 octobre 2025. Elle a ainsi demandé à être autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. Elle a indiqué accepter l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

1/5

M. [O] [V] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros au titre de la dette. Il a indiqué avoir repris son emploi fin août 2025 après une période d’arrêt maladie. Il a été autorisé à produire, en cours de délibéré, des justificatifs de sa situation financière.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note en délibéré, autorisée, déposée au greffe le 30 octobre 2025, M. [O] [V] a produit :

— son bulletin de paye du mois de septembre 2025 indiquant le versement d’une rémunération nette de 821,84 pour ce mois, ainsi qu’un cumul annuel net de 2 950,58 euros ;

son bulletin de paye du mois d’août 2025 ;

— un courrier de la DGFIP indiquant qu’il devait la somme de 1 605 euros à titre de régularisation de son impôt sur les revenus de 2023 ;

— son avis d’impôt sur les revenus de 2024 mentionnant un restant dû de 1 089 euros ainsi qu’un total des salaires déclarés de 30 024 euros ;

— une notification de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé datée du 20 novembre 2019 et valable jusqu’en 2029 ;

— un certificat médical de son médecin psychiatre attestant d’un suivi régulier pour trouble délirant, datée du 10 juillet 2025 ;

— copie de son arrêt de travail.

Par note en délibéré, autorisée, transmise par courriel le 6 novembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a confirmé avoir reçu l’ensemble des pièces transmises en cours de délibéré par M. [O] [V]. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 décembre 2008 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 31 janvier 2025;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

2/5

Selon ce dernier décompte, M. [O] [V] reste devoir à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 6 298,4 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (commandement de payer et frais d’assignation).

M. [O] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 298,4 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [O] [V] 13 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier expédié 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (p. 1 des conditions générales)

.

En outre, le contrat de location d’un emplacement de stationnement prévoit également (article 7) la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 31 janvier 2025 un commandement de payer visant les clauses résolutoires ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2053,67 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues aux étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

3/5

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [O] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il justifie de l’ensemble de sa situation financière, sanitaire et sociale par la production de l’ensemble des pièces rappelées ci-dessus. En particulier, son avis d’imposition sur les revenus de 2024 atteste de la perception d’une rémunération lui permettant de faire face aux échéances locatives.

Il ressort du décompte actualisé que le paiement du loyer courant a été repris.

Ainsi, compte tenu de l’accord des parties, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 36 mois. Il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement étant accessoire au bail d’habitation et ainsi soumis au même régime.

Les effets des clauses étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [O] [V] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, apeès débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

3/5

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2008 avec effet au 13 décembre 2008 entre l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 5], aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat d’une part, et M. [O] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], à [Localité 6], sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 février 2014 avec effet rétroactif au 1er février 2014 entre la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat d’une part, et M. [O] [V] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°0102001S017 situé [Adresse 7], parking aérien, à [Localité 6], sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [O] [V] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 6 298,4 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 novembre 2025 échéance de d’octobre incluse ;

ACCORDONS un délai à M. [O] [V] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [O] [V] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [O] [V] à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’était poursuivis à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

4/5

CONDAMNONS M. [O] [V] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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