Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 28 mars 2025, n° 24/03392

TJ Meaux 28 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires pour justifier la créance, notamment les procès-verbaux d'assemblée générale et les appels de fonds.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de relance sont imputables aux copropriétaires, mais a rejeté une partie des frais non justifiés.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que les manquements répétés des copropriétaires constituent une faute ayant causé un préjudice financier direct au syndicat.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 28 mars 2025, n° 24/03392
Numéro(s) :	24/03392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ali DERROUICHEFabrice NORET
Cabinet(s) :	CENTAURE AVOCATS
Parties :	représenté par son syndic l' agence CAP [ Adresse 2 ], Syndicat des copropriétaire du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

— N° RG 24/03392 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTXB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Janvier 2025

Minute n°25/293

N° RG 24/03392 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTXB

CCC : dossier

FE :

— M^e NORET

— M^e DERROUICHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire du [Adresse 1]

représenté par son syndic l’agence CAP [Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [U] [H]

Monsieur [D] [L]

[Adresse 1]

représentés par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 11 Février 2025,

GREFFIERES

Lors des débats : M^me BOUBEKER, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] sont propriétaires des lots n°2 et 73 dans l’immeuble sis [Adresse 1], copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL CAP, a, par acte de commissaire de justice délivré le 24 juillet 2024, assigné Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

— condamner solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 15 287,17 euros en principal,

* les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de l’assignation,

* 315,27 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

* 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens et tous frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance (art.10-1 de la Loi du 10 juillet 1965) et reconnaître à Maître NORET avocat le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir (article 514-1 du code de procédure civile).

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 11 février 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots?;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] concernant les lots n°2 et 73,

— la situation de compte de Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] faisant état d’un solde débiteur de 15 602,44 euros au 1er juillet 2024, dont 15 287,17 euros au titre des charges et 315,27 euros au titre des frais,

— les appels de fonds des 01/07/22, 01/10/22, 01/01/23, 01/04/23, 01/07/23, 01/10/23, 01/01/24, 01/04/24 et 01/07/24,

— l’appel de fonds travaux du 11/03/24,

— les répartitions annuelles des 24/05/23 et 09/04/24,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2022, 24 mai 2023 et 9 avril 2024, approuvant les comptes de l’exercice précédent, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir et votant les travaux,

— la sommation de payer la somme de 7132,87 euros au titre des charges de copropriété impayées adressée le 20 mars 2023 par commissaire de justice à Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats que les comptes ont été approuvés entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 et que les budgets prévisionnels de 2024 et 2025 ainsi que les travaux ont été adoptés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme de 15 287,17 euros au titre des charges et travaux impayés est justifiée.

Sur les frais :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir exposé la somme de 315,27 euros au titre des frais.

Selon l’édition du compte de Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H], cette somme comprend :

— « Hono dossier Huissier : 120 euros »

— « ACTEHUIS Honoraire Huissier : 160,27 euros ».

La somme de 160,27 euros correspond à la sommation de payer et Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] seront condamnés in solidum à la régler.

La somme de 120 euros n’est en revanche pas justifiée et semble correspondre à des frais de suivi contentieux de dossier qui sont des diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

Le troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété malgré la mise en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

La condamnation au paiement de la somme de 15 287,17 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder à Maître Fabrice NORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition, au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL CAP, les sommes de :

—  15 287,17 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 1er juillet 2024 incluant l’appel provisionnel du premier trimestre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 24 juillet 2024,

-160,27 euros au titre des frais de recouvrement,

-800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus de la demande ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] aux dépens ;

Accorde à Maître Fabrice NORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL CAP, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE