— N° RG 24/00939 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMU2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Octobre 2024

Minute n°25/173

N° RG 24/00939 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMU2

le

CCC : dossier

FE :

Me [Localité 25]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT ET UN FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [18] [Adresse 6]) pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, ayant son siège social [Adresse 15]

[Adresse 8]

représentée par Maître Marie-véronique LUMEAU de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [I] [U] épouse [L] [R] [H]

[Adresse 12]

non représentée

Monsieur [D] [L] [R] [H]

[Adresse 12]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] (ci-après les époux [L] [R] [H]) sont propriétaires des lots n°217 et 218 au sein de l’ensemble immobilier résidence [17] sis [Adresse 3] à [Localité 22].

Depuis octobre 2018, les époux [L] [R] [H] ne s’acquittent plus régulièrement de leurs charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] située [Adresse 3] à [Localité 24] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a transmis aux époux [L] [R] [H] différentes mises en demeure en vue d’obtenir le paiement des charges de copropriété impayées notamment le 3 octobre 2019, le 2 mars 2020, le 22 avril 2020 et le 16 juin 2020.

Par un acte de commissaire de justice du 14 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer une sommation de payer.

Par un jugement du 4 février 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné les époux [L] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5867,06 euros au titre des charges impayées, appel du premier trimestre 2021 inclus, la somme de 408,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et la somme de 200 euros à titre de dommages intérêts.

Par courrier recommandé du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires via son conseil a mis en demeure les époux [L] [R] [H] de régler la somme de 9137,65 euros arrêtée au 21 novembre 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [L] [R] [H] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« -JUGER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [17], située [Adresse 10]), pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum les époux [L] [R] [H] à payer au [Adresse 27], située [Adresse 9] [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 9.880.29 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de charges impayés ;

— ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 3 octobre 2019 ou, à défaut, à compter de la dernière mise en demeure adressée le 24 novembre 2023 ;

— CONDAMNER in solidum les époux [L] [R] [H] à payer au [Adresse 26] [17], située [Adresse 7] à [Adresse 21] [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, au paiement des sommes qui ne seraient pas comprises dans les dépens et les frais irrépétibles au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 800,48 euros, sauf à parfaire ;

— CONDAMNER in solidum les époux [L] [R] [H] à payer au [Adresse 26] [17], située [Adresse 9] ([Adresse 16]), pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

— CONDAMNER in solidum les époux [L] [R] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [17], située [Adresse 7] à [Adresse 21] [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet BSGI, une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature de l’affaire ;

— CONDAMNER in solidum les époux [L] [R] [H] aux dépens et à tous frais de signification et d’exécution, y compris la partie des honoraires de recouvrement issu de l’article 10 du décret nº96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de justice en matière civile et commerciale, mise à la charge du créancier ».

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme de 9880,29 euros au titre des charges de copropriété impayées par les époux [L] [R] [H].

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 800,48 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil le paiement d’une indemnité de 1500 euros en réparation des préjudices subis du fait de la résistance abusive des époux [L] [R] [H] et leurs manquements répétés à leurs obligations essentielles en leur qualité de copropriétaires qui a conduit le syndicat des copropriétaires en difficulté à autoriser le syndic a sollicité une aide à la gestion « copropriété en difficulté » auprès de l’ANAH et de la région Île-de-France dans le cadre du dispositif OPAH afin de permettre au syndicat de régler les factures et d’assurer l’entretien de l’immeuble. Il fait valoir que la carence totale des époux [L] [R] [H] à régler leurs dettes empêche le bon fonctionnement de la copropriété.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignés, les époux [L] [R] [H] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 décembre 2024 et mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— l’acte notarié du 16 novembre 2000 par lequel les époux [L] [R] [H] ont acquis la propriété des lots 217 et 218 d’un ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 19] sis [Cadastre 2], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Adresse 14] à [Localité 20] ;

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022, de l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel 2024 ;

— une attestation de non recours contre les assemblées générales du 27 janvier 2020, du 21 juin 2022 ;

— le contrat de syndic BGSI du 5 juillet 2023 prenant effet le 5 juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2025 ;

— le contrat du syndic gid prenant effet le 21 mai 2019 jusqu’au 30 juin 2020 ;

— les appels de fonds et travaux du quatrième trimestre 2018 au premier trimestre 2021 ;

— un décompte actualisé au 9 décembre 2024.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires soutient que le montant des charges de copropriété dues à la date du 3 janvier 2024, selon décompte produit en pièce n°48, est évalué à la somme de 9880,29 euros, somme obtenue en déduisant du solde débiteur de 10 680,77 euros arrêté au 3 janvier 2024, comme mentionné sur la pièce n°48, la somme de 800,48 euros correspondant à des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires produit un autre décompte arrêté au 9 décembre 2024 dans sa pièce n°51 faisant apparaître un solde débiteur de 16 845,83 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas repris d’écritures visant à ventiler cette somme entre les charges de copropriété d’une part et les frais de recouvrement d’autre part.

Toutefois il apparaît que par rapport aux sommes réclamées dans l’assignation, arrêtées à la date du 3 janvier 2024, il convient de rajouter la somme de 4406,64 euros correspondant aux charges postérieures au 3 janvier 2024.

Il ressort en effet du décompte de la pièce n°51 que le montant des charges postérieures au 3 ajnvier 2024 est de 5630,81 euros (appel du deuxième trimestre 2024 pour la somme de 966,62 euros facturés le 1er avril 2024, l’appel de fonds travaux pour la somme de 38,50 euros facturés le 1er avril 2024, l’appel du troisième trimestre 2024 pour la somme de 966,62 euros facturés le 1er juillet 2024, l’appel de fonds travaux pour la somme de 38,50 euros facturés le 1er juillet 2024 la somme de 2614,46 euros facturés le 8 juillet 2024 au titre de la répartition des charges sur l’année 2023, l’appel de fonds du quatrième trimestre 2024 pour la somme de 967,61 euros facturés le 1er octobre 2024, l’appel de fonds travaux ALUR d’un montant de 38,50 facturés le 1er octobre 2024) mais qu’ il convient de déduire une somme créditée au titre de la répartition des charges pour l’année 2022 à hauteur de 1224,17 euros d’où un montant de 4406,64 euros (5630,81-1224,17) .

Dès lors le montant des charges dues par les époux [L] [R] [H] arrêtés à la date du 9 décembre 2024 serait évalué à la somme de 14 286,93 euros (9880,29+ 4406,64).

Il apparaît toutefois que dans ce montant, le syndicat des copropriétaires prend en compte les charges de copropriété ayant fait l’objet du jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en date du 4 février 2022.

Par un jugement du 4 février 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné les époux [L] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5867,06 euros au titre des charges impayées, appel du premier trimestre 2021 inclus, la somme de 408,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et la somme de 200 euros à titre de dommages intérêts.

Or il ressort du grand livre du 1er janvier 2021 au 12 août 2021, produit en pièce n°46, qu’à la date du 12 août 2021, le compte des époux [L] [R] [H] présentait un solde débiteur de 10 880,08 euros, lequel comprend la somme de 5867,06 euros que les époux [L] [R] [H] vont être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne dans son jugement du 4 février 2022.

Le solde débiteur de 10 880 euros est repris dans le grand livre tenu par le syndic du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 à la date du 12 août 2021. Il ressort de ce grand livre que le compte des époux [L] [R] [H] présentait un solde débiteur évalué à 11 994,98 euros en décembre 2021.

Le solde de 11 994,98 euros est repris dans le grand livre tenu par le syndic du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 en tant que solde antérieur. Le grand livre mentionne un solde débiteur de 17 087,15 euros en décembre 2022.

Le solde débiteur de 17 087,15 euros est repris dans le grand livre tenu par le syndic du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 en tant que solde antérieur. Il ressort également du grand livre qu’à la date du 4 juillet 2023, avant imputation des charges du deuxième trimestre, le compte des époux [L] [R] [H] présentait un solde débiteur de 17 303,99 euros.

Cette somme est reprise dans le décompte de charges consolidées au 3 janvier 2024 produit en pièce n°48 par le syndicat des copropriétaires ainsi que dans le décompte de charges consolidées au 9 décembre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°51 et qualifiée de reprise du solde antérieur.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la somme demandée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées comprend les charges arrêtées au premier trimestre 2021 ayant fait l’objet de l’instance devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne et pour lesquelles les époux [L] [R] [H] ont déjà été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires par le jugement du 4 février 2022.

Dès lors, il convient de retirer cette somme de 5867,06 euros des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées arrêtées au 9 décembre 2024, ramenant le montant de ces charges à la somme de 8419,87 euros (14 286,93 euros – 5867,06 euros).

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8419,87 euros.

Par conséquent, il sera fait droit partiellement à la demande du syndicat des copropriétaires et les époux [L] [R] [H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8419,87 euros arrêtée au 9 décembre 2024, appel de fonds du troisième trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires évalue les charges à la somme de 800,48 euros correspondants au suivi de contentieux et recouvrement du syndic en date du 8 décembre 2021 pour la somme de 212,48 euros, au suivi de contentieux et de recouvrement du syndic en date du 17 mai 2023 correspondant à la somme de 150 euros, à la mise en demeure d’avocat du 30 novembre 2023 pour la somme de 198 euros et aux frais de transmission de dossiers à l’avocat aux fins d’assignation du 3 janvier 2024 pour la somme de 240 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte consolidé au 9 décembre 2024, qu’il n’exploite pas, mais qui fait apparaître de nouveaux frais de recouvrement à savoir : assignation [R] en date du 29 février 2024 pour la somme de 129,08 euros et facture d’honoraires pour la somme de 1536 euros en date du 29 février 2024.

En l’espèce, en dehors des décomptes de charges et frais ainsi que des extraits du grand livre de la copropriété, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à établir la réalité des frais exposés ainsi que la justification du quantum réclamé.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des époux [L] [R] [H] à lui payer la somme de 800,48 euros à parfaire au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte de charges et des trois jugements du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne que les époux [L] [R] [H] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété depuis 2021, sans motifs, contraignant le syndicat des copropriétaires à diligenter des procédures judiciaires pour obtenir leur paiement.

Il apparaît d’ailleurs que le syndicat des copropriétaires a déjà obtenu la condamnation des époux [L] [R] [H] à lui régler les charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 2021 par un jugement du 4 février 2022 du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne évaluées à la somme de 5867,06 euros, ainsi que la somme de 408,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et la somme de 200 euros à titre de dommages intérêts, mais que malgré cette condamnation ils persistent à ne pas régler les sommes dues à la copropriété.

Il est constant que le défaut de paiement des charges de copropriété par pendant près de quatre années a nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les époux [L] [R] [H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [L] [R] [H] partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Si le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 il importe de relever que celui-ci a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [L] [R] [H] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [17] située [Adresse 3] à [Localité 23]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 8419,87 euros arrêtée au 9 décembre 2024, appel de fonds du troisième trimestre 2024 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] située [Adresse 4] [Localité 24] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, de sa demande de condamnation de M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] à lui payer la somme de 800,48 euros à parfaire au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [17] située [Adresse 3] à [Localité 23]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] [R] [H] et Mme [I] [U] épouse [L] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [17] située [Adresse 5] ([Adresse 16]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT