TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00027 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JECD

Section 3

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [X] [O] [G]

née le 01 Février 1986 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 2 août 2023, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] a donné à bail à Madame [X] [O] [G] un logement et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 541,24 € provision sur charges incluse.

Le 27 septembre 2024, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] a fait signifier à Madame [X] [O] [G] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1605,13 € et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] a assigné Madame [X] [O] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 septembre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— dire et juger que la défenderesse est occupant sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [O] [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble sis [Adresse 5], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 28 novembre 2024,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [X] [O] [G] à lui payer à titre de provision :

— la somme de 1893,83 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 29 novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 29 novembre 2024, soit la somme de 2212,89 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite des factures du commissaire de justice d’un montant de 75,68 €, 167,70 € et d’un montant de 75,68 €,

— l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,

Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse à la somme de 671 €, à compter de la résiliation du bail et condamner Madame [X] [O] [G] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :

— prononcer la résiliation du bail signé le 2 août 2023 par Madame [X] [O] [G] aux torts exclusifs de cette dernière,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [O] [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 13], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner la défenderesse à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [X] [O] [G] à lui payer à titre de provision :

— la somme de 1893,83 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 29 novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 29 novembre 2024, soit la somme de 2212,89 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite des factures du commissaire de justice d’un montant de 75,68 €, 167,70 € et d’un montant de 75,68 €,

— en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de novembre 2024 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé de ladite ordonnance,

En tout état de cause,

— condamner Madame [X] [O] [G] à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [X] [O] [G] aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer s’élevant à 167,70 €, ceux de la signification de la lettre du 29 août 2024 d’un montant de 75,98 €, ceux de la signification de la lettre du 30 octobre 2024 d’un montant de 75,98 € et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par commissaire de justice,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2025 où elle a été retenue.

Au visa des dispositions des articles 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et 1728 du code civil, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [X] [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal. Elle ajoute ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et indique ne pas maintenir sa demande au titre de l’assurance, la locataire ayant produit à l’audience une attestation.

Madame [X] [O] [G] comparante produit l’attestation d’assurance de son logement. Elle indique reconnaitre l’arriéré locatif et précise avoir versé le 3 février 2025 la somme de 176 € dont elle justifie le paiement à l’audience. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Elle propose de verser 100 € en complément de son loyer.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe, dont il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise à délibéré au 27 mars 2025.

Par note en délibéré, Madame [X] [O] [G] a produit le justificatif de paiement et l’attestation d’assurance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024 pour la somme en principal de 1605,13 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [X] [O] [G] a sollicité des délais de paiement et a justifié avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. La bailleresse a indiqué à l’audience ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur et de sa situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [O] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [X] [O] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, la locataire est tenue de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] produit un décompte actualisé à la date du 6 février 2025 démontrant que Madame [X] [O] [G] reste devoir la somme de 3663,84 € terme de janvier 2025 inclus. Il convient de déduire les frais de recouvrement (319,06 €) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif et les frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période d’avril 2024 à décembre 2024 soit un montant total de 68.58 euros. En effet, ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation des locataires par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité. L’annexe 3 est insuffisante à le démontrer.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Madame [X] [O] [G] reconnait à l’audience être redevable de la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif.

Madame [X] [O] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3276,20 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 6 février 2025, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [O] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [O] [G] supportera la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX (167,70 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture et les deux mises en demeure du 29 août 2024 (75,68 €) et du 30 octobre 2024 (75,68 €).

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2023 entre la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] et Madame [X] [O] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 9] sont réunies à la date du 28 novembre 2024;

CONDAMNONS Madame [X] [O] [G] à verser à la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] la somme de 3276,20 € comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtée au 6 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024;

AUTORISONS Madame [X] [O] [G] à s’acquitter de la dette en 33 mensualités de 100 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 34ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [O] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Madame [X] [O] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX (167,70 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture et les deux mises en demeure du 29 août 2024 (75,68 €) et du 30 octobre 2024 (75,68 €) ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur les dépens liés à l’exécution forcée ;

REJETONS la demande de condamnation présentée par la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,