Min N° 26/00436

N° RG 25/05612 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGXD

Société HABITAT 77

C/

M. [U] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juillet 2022, la SEM HABITAT 77 a donné à bail à M. [U] [P] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 346,21 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé du même jour, la SEM HABITAT 77 a donné à bail à M. [U] [P] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, la SEM HABITAT 77 a fait signifier à M. [U] [P] un commandement de payer la somme principale de 2 570,19 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre datée du 05 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2025, la SEM HABITAT 77 a fait assigner M. [U] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [U] [P] ;

— condamner M. [U] [P] et à lui payer la somme de 3 417,92 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner M. [U] [P] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [U] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

— condamner M. [U] [P] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 26 novembre 2025.

A l’audience du 04 mars 2026, la SEM HABITAT 77, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 761,41 euros, arrêtée au 24 février 2026, loyer du mois de février inclus ; Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai malgré une reprise du versement du loyer.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [U] [P] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, cette date ayant été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant averties par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [U] [P], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM HABITAT 77 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 juillet 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 05 mars 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.Selon ce dernier décompte, M. [U] [P] reste devoir à la SEM HABITAT 77 la somme de 3 615,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 février 2026, échéance du mois de février incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (145,61 euros de frais de poursuites).

M. [U] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SEM HABITAT 77, la somme de 3 615,80 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 24 février 2026 échéance du mois de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée le 05 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (dernière page).

S’agissant du contrat portant sur l’emplacement de stationnement, il comporte également une clause résolutoire prévoyant sa résiliation faute du versement des loyers un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux (dernière page).

Or, la SEM HABITAT 77 justifie avoir régulièrement signifié le 05 mars 2025 un commandement de payer, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 570,19 euros.

Il convient d’appliquer le délai contractuel prévu au bail d’habitation, plus favorable au locataire, et d’aligner le régime de la résiliation du contrat portant sur l’emplacement de stationnement au bail principal, le bailleur produisant un unique décompte.

Le relevé de compte indique que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues aux baux étaient réunies à la date du 06 mai 2025.

Dès lors, M. [U] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il n’a formé aucune demande à l’audience, n’ayant pas comparu.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 06 mai 2025. En conséquence, M. [U] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [U] [P] au paiement mensuel de celle-ci. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 06 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [P] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SEM HABITAT 77 les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SEM HABITAT 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juillet 2022 entre la SEM HABITAT 77 d’une part, et M. [U] [P] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 06 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat portant sur un emplacement de stationnement conclu le 13 juillet 2022 entre la SEM HABITAT 77 et M. [U] [P] s’agissant d’un emplacement situé au [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 06 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [U] [P] à payer à la SEM HABITAT 77 la somme de 3 615,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 février 2026 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [P] à payer à M. la SEM HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [U] [P] aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge