Min N° 26/00247

N° RG 25/05515 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGNX

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE ,“[Etablissement 1]”

C/

M., [B], [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE ,“[Etablissement 1]”,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur, [B], [A],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [B], [A]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M., [B], [A] est propriétaire des lots no 7 et 68 dans un ensemble immobilier en copropriété situé, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Invoquant la défaillance du propriétaire dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARNE LA VALLÉE a, par acte de commissaire de justice du 01er octobre 2025, fait assigner M., [B], [A] à l’audience du 14 janvier 2026 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner M., [B], [A] à lui payer la somme de 2 949,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 ;

– condamner M., [B], [A] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais de procédure de recouvrement ;

– condamner M., [B], [A] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêt pour résistance abusive ;

– condamner M., [B], [A] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant des sommes sollicitées à 1 767,54 euros s’agissant des charges et 1 419,48 euros s’agissant des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 01er janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus. Il déclare par ailleurs s’opposer à tout délai de paiement.

M., [B], [A], comparaissant en personne, reconnaît le principe de la dette. Après avoir décrit ses ressources, charges, et l’évolution de sa situation, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler 200 euros par mois, en plus des charges courantes, pour apurer sa dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– le contrat du syndic pour l’immeuble litigieux ;

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que M., [B], [A] est propriétaire des lots no 7 et 68 de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 (résolution 5), la réactualisation du budget prévisionnel 2023 (résolution 10), le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 (résolution 11) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 19) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 (résolution 4), le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 (résolution 10) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 12) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024 (résolution 4), le budget prévisionnel pour l’exercice 2026 (résolution 10) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 11) ;

– les attestations de non-recours pour les trois assemblées générales susmentionnés ;

– les appels de fonds pour les charges des 4e trimestre 2023, 1e au 4e trimestres 2024, et 1er au 4e trimestres 2025 et 1er trimestre 2026 correspondant aux lots appartenant au défendeur ;

– les appels de fonds travaux des 22 juillet 2024 et 18 septembre 2024 ;

– un décompte couvrant la période du 01er octobre 2023 au 01er janvier 2026, arrêté au 06 janvier 2026.

Le décompte fait ressortir une créance de 1 767,54 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 06 janvier 2026 (appel de provisions pour le 1e trimestre inclus).

M., [B], [A] sera dès lors condamnés au paiement de la somme de 1 767,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 01er octobre 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 429,48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des mises en demeure des 19 février 2024 et 06 mai 2025 pour un montant de 84 euros au total. Les relances après mise en demeure des 11 mars 2024 et 05 juin 2024 ne sont cependant pas produite et il convient donc de ne pas les retenir au titre des frais.

De même, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat, de suivi du dossier et de tentative de médiation, facturés à M., [B], [A] les 06 août 2024, 13 décembre 2024, 11 juin 2025, 27 août 2025 et 16 septembre 2025 ne peuvent pas lui être imputés dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui n’a pas dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, M., [B], [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Cette somme ne saurait porter intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure , puisqu’elle ne résulte pas d’une obligation.

Elle ne portera ainsi intérêt au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera par ailleurs rappelé que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M., [B], [A], soit pour un montant de 1 345,48 euros, devront être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition du défendeur aurait dégénéré en abus leur droit de se défendre en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas, en soi, un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M., [B], [A] a expliqué, lors de l’audience, que sa dette résultait des problèmes de santé rencontrés par un de ses enfants dont l’état s’est amélioré. Il a déclaré percevoir un salaire compris entre 1 500 et 1 700 euros par mois, vivre en couple, et avoir quatre enfants à charge. Il a précisé que sa compagne percevait des prestations sociales et qu’il remboursait, avec elle, un prêt aux échéances mensuelles de 500 euros. Il a proposé de régler 200 euros par mois, en plus des charges courantes, afin d’apurer sa dette.

Outre le changement de situation évoqué par M., [B], [A], force est de constater que depuis le mois de septembre 2025, il a réglé un total de 1 550 euros, permettant de réduire le montant de sa créance.

En parallèle, il n’a pas été justifié par le syndicat des copropriétaires de difficultés quelconques ou le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie,

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, dans les conditions fixées au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés. Il sera par ailleurs prévu qu’à défaut de règlement d’une des échéances l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, M., [B], [A] succombant principalement à l’instance, il convient de les condamner aux entiers dépens.

M., [B], [A] étant condamnés aux dépens, il sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE M., [B], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 767,54 euros au titre des charges dues au 06 janvier 2026 (après appel de provisions pour le 1e trimestre 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 01er octobre 2025 ;

CONDAMNE M., [B], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 84 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M., [B], [A], soit pour un montant de 1 345,48 euros, doivent être recrédités sur son compte ;

AUTORISE M., [B], [A] à s’acquitter de sa dette en 09 mensualités de 200 euros chacune et 10e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, M., [B], [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement ainsi accordés et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice  ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M., [B], [A] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M., [B], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT