— N° RG 25/01631 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD45R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 20 Octobre 2025

Minute n°

N° RG 25/01631 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD45R

le

CCC : dossier

FE :

M^e NAVENNEC-NORMAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré,Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [Z] [Y] est propriétaire d’un appartement lot n°8 et d’un parking lot n°58 situés [Adresse 2], cadastrés sur la commune de [Localité 4] (77), soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, la société civile immobilière (SCI) Calao (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires »), via son syndic, la société Foncia Marne la Vallée, a mis en demeure M. [Z] [Y] de payer la somme de 4.699,45 euros au titre des charges dues impayées.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Foncia Marne la Vallée, a assigné M. [Z] [Y] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment de paiement des arriérés de charges de copropriété.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 3 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] au paiement des sommes suivantes :

▪ 7.921,30€ au titre des charges arrêtées au 1 er trimestre 2025 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation

▪ 1.405,66€ sur le fondement de l’article 10 -1 de la Loi du 10.07.1965

▪ 3.000€ à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231 -6 du Code civil

▪ outre une indemnité de 2.429 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, le défendeur n’a pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 janvier 2023, 21 mai 2024, 16 janvier 2025 ;

— la situation de compte pour la période du 1er juin 2022 au 6 mars 2025 ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance du 2 décembre 2022 au 1er mars 2025 faisant état d’un solde débiteur global de 9.326,96 euros

— les appels de fonds du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, 1er avril 2024 au 30 juin 2024, 1er juillet 2024, 1er août 2024, 1er septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un précèdent jugement du 3 février 2023 ;

— la mise en demeure en date du 6 mai 2024 ;

— le contrat de syndic ;

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Selon la situation de compte versée au débat, adressée par le syndic à M. [Y] le 6 mars 2025, le montant dû par le défendeur s’élève à 10 059,05 euros.

Cependant, certaines sommes ne relèvent pas des charges de copropriété au sens de l’article l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— “Scp guerin assignation” du 27/10/2022 : 120,41 euros ;

— “Suivi procédure recouvrement” du 13/12/2022 : 150 euros ;

— “Scp p-v guerin signification jgt” du 05/04/2023 : 87,20 euros ;

— “Frais s/jgt du 03/02/2023“ en date du 28/04/2023 : 42 euros ;

— “Dépens/jgt du 03/02/2023“ en date du 28/04/2023 : 207,61 euros ;

— “Dom et ints s/jgt du 03/02/2023" en date du 28/04/2023 : 100 euros ;

— Art 700 s/jgt du 03/02/2023" du 28/04/2023 : 250 euros ;

— “Annule ond s/jgt du 03/02/2023 affaire daye (dupl” du 28/04/2023 : 68,61 euros ;

— “Suivi procédure recouvrement”du 02/06/2023 : 150 euros ;

— “RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat” du 14/03/2024 : 150 euros ;

— “Mise en demeure” du 06/05/2024 : 42 euros ;

— “Intérêts de retard du 05/06/2024" en date du 05/06/2024 : 30,66 euros

— “Relance après mise en demeure” du 05/06/2024 : 33 euros ;

— “Constitution du dossier transmis à l’huissier” du 18/07/2024 : 350 euros ;

— “Constitution du dossier transmis à l’avocat” du 10/09/2024 : 350 euros ;

— “RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat” du 20/02/2025 : 150 euros.

Soit la somme totale de 2.281,49 euros.

Dès lors, M. [Z] [Y] est redevable de la somme de 7.777,56 euros (10.059,05 euros – 2.281,49 euros).

M. [Z] [Y] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2025.

Sur les frais de procédure et de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 1.405,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 correspondant à :

13 décembre 2022 : suivi procédure recouvrement : 150 euros ;2 juin 2023 : suivi procédure recouvrement : 150 euros ;14 mars 2024 : RL5S – suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros ;6 mai 2024 : mise en demeure : 42 euros ;5 juin 2024 : intérêts de retard au 5 juin 2024 : 30,66 euros ;5 juin 2024 ; relance après mise en demeure : 33 euros ;18 juillet 2024 : constitution du dossier transmis à l’avocat : 350 euros ;10 septembre 2024 : constitution du dossier transmis à l’avocat : 350 euros ;1er février 2025 : suivi procédure recouvrement : 150 euros

Les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il convient de mettre à la charge de M. [Z] [Y] s’élève à la somme de 75 euros (42 euros + 33 euros).

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le défaut de paiement réitéré par M. [Z] [Y] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que leur carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, M. [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [Z] [Y], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SCI Calao, représenté par son syndic, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 7.777,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le 4 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SCI Calao, représenté par son syndic, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 75 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SCI Calao, représenté par son syndic, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SCI Calao, représenté par son syndic, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT