MINUTE N° : 25/00211

DÉCISION DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00004 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DAVD

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. LE DRAGON C/ [O] [R], [P] [S], [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE DRAGON

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte MARTINET-GAMBAROTTO de la SCP MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDEURS

Madame [O] [R]

née le 31 Janvier 1963 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81065-2025-000303 du 12/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [P] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81065-2025-000302 du 12/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [Z] [E]

né le 26 Janvier 1990 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81065-2025-000301 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentés par Maître Séverine BENOIT-TERES de la SELEURL SÉVERINE BENOIT-TERES AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 5 juin 2020, la SCI LE DRAGON a donné en location à [O] [R] et [P] [S] un logement situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel actuel de 615.18 euros, charges comprises. Le contrat de bail comporte une clause de solidarité entre les locataires.

Suivant contrat de cautionnement du 6 juin 2020, [Z] [E] s’est porté caution solidaire des engagements pris par [O] [R] et [P] [S] pour les dettes issues du bail.

[O] [R] et [P] [S] ont été défaillantes dans le paiement des loyers.

Par acte du 11 septembre 2024, la SCI LE DRAGON a fait délivrer à [O] [R] et [P] [S] un commandement de payer la somme de 3149.21 euros en principal, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 12 septembre 2024, la SCI LE DRAGON a fait signifier ledit commandement à [Z] [E].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Tarn (CCAPEX) a été avisée du commandement suivant notification électronique du 12 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SCI LE DRAGON a fait assigner [O] [R], [P] [S] et [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [R] et Madame [P] [S] et celle de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement par provision Madame [O] [R], Madame [P] [S] et Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme de 3621.58 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 26 novembre 2024, à parfaire à l’audience ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par les locataires à une somme provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation jusqu’à leur départ effectif,

— Condamner solidairement Madame [O] [R], Madame [P] [S] et Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [O] [R], Madame [P] [S] et Monsieur [Z] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI LE DRAGON s’en remet à son exploit introductif d’instance.

Elle produit un décompte actualisé laissant apparaître un arriéré locatif de 2.011.83 euros arrêté au 16 septembre 2025. Dans ses conclusions, elle sollicite en outre de débouter les locataires de leurs demandes, soutenant que le bailleur a fait le nécessaire pour mettre en place un plan d’apurement mais sans résultat probant ; que la demande de délais de paiement n’est pas justifiée car les impayés remontent à décembre 2022 et qu’il n’y a pas d’espoir à meilleure fortune. Il est demandé en outre 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation solidaire des locataires et de la caution aux entiers dépens.

[O] [R], [P] [S] et [Z] [E] demandent de débouter le bailleur de ses demandes portant sur l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, soutenant que le bailleur s’est montré résistant dans la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative alors que les locataires ont agi de bonne foi ; que les locataires ont effectué de multiples paiements pour apurer la dette, outre les loyers et charges en cours régulièrement payés grâce à l’allocation logement ; que le montant actualisé des impayés est contesté, le montant retenu étant de 581.47 euros ; qu’il est demandé des délais de paiement à hauteur de 24 mensualités de 24.22 euros chacune, dont une dernière pour apurer intégralement la dette ; qu’il est demandé à titre reconventionnel la condamnation du bailleur pour procédure abusive à la somme de 600 euros, ainsi qu’à la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Le juge des contentieux de la protection a été destinataire d’une enquête sociale effectuée par le CCAS de [Localité 6] dont il ressort principalement que le droit à l’allocation logement est versé directement au bailleur pour un montant de 232 euros ; que les locataires ont repris le paiement de leur loyer dès le mois d’octobre 2024 et qu’elles sont en capacité de rembourser tout ou partie de la dette, le premier impayé datant du mois de février 2024.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, la SCI LE DRAGON, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 11 septembre 2024, par acte du 12 septembre 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 16 décembre 2024, a été notifiée au Préfet le même jour, l’accusé de réception électronique étant désormais produit aux débats.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 mai 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail est antérieur à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Il comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie produisant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. C’est ce délai de deux mois qui sera retenu.

Par acte du 11 septembre 2024, la SCI LE DRAGON a fait délivrer à [O] [R] et [P] [S] un commandement de payer la somme de 3.149.21 euros en principal. Ce commandement a été signifié à la caution solidaire le 12 septembre 2024.

Si les locataires ont alors effectué des versements après s’être rapprochées de la CAF afin de mettre en place un plan d’apurement de la dette de loyers et charges impayés, il est constant que la dette n’a pas été apurée dans les deux mois suivant le commandement.

La résistance du bailleur à la mise en place d’un échéancier de règlement pour éviter une résiliation du bail, à ce moment précis, n’est pas établie alors même que les dispositions de la loi ci-dessus rappelées sont claires et précises quant à l’obligation de payer dans les deux mois du commandement .

En outre, le créancier n’est pas tenu de recevoir un paiement partiel de la dette.

Or, à la date du 5 novembre 2014, la dette s’élevait encore à la somme de 3.014,79 euros.

Conformément au contrat de bail, les effets de la clause résolutoire sont en conséquence acquis à la date du 12 novembre 2024.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LE DRAGON justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant, le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et un décompte actualisé des sommes dues.

Le décompte actualisé (pièce 13) montre qu’à la date du commandement, soit le 11 septembre 2024, la dette locative était de 3.149.21 euros.

Il fait apparaître, comme venant en déduction de la dette, les virements de la CAF ainsi que les versements effectués par Mme [O] [R], notamment, un virement de 360 euros, le 11 avril 2025, un paiement par chèque d’un montant de 100 euros, le 30 avril 2025, plusieurs virements en juin, juillet et août, à titre d’exemple.

L’obligation au paiement de l’arriéré locatif réclamé à [O] [R] et [P] [S] n’est donc pas sérieusement contestable.

Par conséquent, [O] [R] et [P] [S] ainsi que [Z] [E] ce dernier en sa qualité de caution solidaire, doivent être condamnés, solidairement, à payer à la SCI LE DRAGON la somme provisionnelle de 2.011,83 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 16 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

En l’espèce, il n’est pas justifié du paiement du loyer courant à la date de l’audience, le dernier virement étant en date du 5 septembre 2025, mais seulement de versements partiels, s’imputant sur le total des impayés. Ce constat suffit au rejet de la demande.

Au surplus, les locataires ainsi que la caution décrivent leur situation financière comme étant «difficile» pendant que l’historique des versements montre les nombreux incidents de paiement. Ils ne démontrent pas être en situation de faire face sans faillir à la fois au remboursement de l’arriéré, même échelonné, et du loyer courant.

En conséquence, les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire doivent être rejetées.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de [O] [R], et [P] [S] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, [O] [R] et [P] [S] causent un préjudice à la SCI LE DRAGON qui sera réparé par leur condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [R], [P] [S] et [Z] [E] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande que soit allouée à la SCI LE DRAGON une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Il vient d’être jugé que l’action de la SCI LE DRAGON était recevable et fondée. En conséquence cette action ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la SCI LE DRAGON recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le entre 5 juin 2020, entre d’une part la SCI LE DRAGON et d’autre part [O] [R] et [P] [S] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de [O] [R] et d'[P] [S] et de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail sis [Adresse 8] avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut par [O] [R] et [P] [S] d’avoir libéré les lieux, au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE [O] [R], [P] [S] et [Z] [E], solidairement, à payer à la SCI LE DRAGON, à titre provisionnel, la somme de 2.011.83 euros arrêtée au 16 septembre 2025, représentant l’arriéré locatif échu et impayé;

CONDAMNE [O] [R], [P] [S] et [Z] [E], solidairement, à payer à la SCI LE DRAGON une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DÉBOUTE [O] [R], [P] [S] et [Z] [E] de leur demande à l’encontre de la SCI LE DRAGON, de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE [O] [R], [P] [S] et [Z] [E], in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture , lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE [O] [R], [P] [S] et [Z] [E], in solidum, à payer à la SCI LE DRAGON la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

LES DÉBOUTE de cette même demande

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge