TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 24/04380 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L6EN

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 09/03/26

à :

M^e Hugo JOCTEUR- MONROZIER

la SELARL OPEX AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 09 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

S.A.R.L. EPICURIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [N] [V]

né le 18 Janvier 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [A] épouse [V]

née le 18 Mai 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Guillaume HEINRICH de la SELARL OPEX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDEURS

Madame [L] [S] veuve [F]

née le 11 Octobre 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [M]

né le 17 Août 1981 à [Localité 5] (3000), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Février 2026 et prorogé au 9 mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 12 octobre 2018, Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] ont consenti un bail commercial à Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] sur un local situé au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Isère), pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 12.000 euros, non soumis à TVA.

Les parties ont stipulé une clause de pas-de-porte d’un montant de 20.000 euros transformé en obligation d’effectuer une liste de travaux.

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2018, la société l'[C], représentée par ses associés, Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A], a consenti à Monsieur [J] [A] un contrat de sous-location portant sur une partie des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 5] à [Localité 6] (Isère), pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 4.200 euros, non soumis à TVA.

Par acte authentique du 09 mars 2021, Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] ont conclu un avenant au bail commercial du 12 octobre 2018 visant à limiter l’assiette de la location au local de réserve situé au rez-de-chaussée et à l’intégralité du 1er étage. À cette fin, le loyer annuel a été fixé à 10.800 euros, non soumis à TVA, avec maintien de la clause de pas-de-porte.

Le même jour, Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] ont conclu avec Monsieur [J] [A], et en présence des bailleurs, un contrat de sous-location de la partie de 50 m² restante située au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4.800 euros, non soumis à TVA.

Par acte sous seing privé du 14 juin 2022, Monsieur [J] [A] a cédé à la S.C.I. [B], avec l’agrément des bailleurs, son droit au bail sur le local commercial situé au rez-de-chaussée.

Par acte d’huissier-commissaire de justice des 9 et 10 août 2023, la S.C.I. [D] a fait assigner Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à déterminer les désordres affectant le bien immobilier loué.

Monsieur [N] [V], Madame [T] [A] et la S.A.R.L. L'[C] sont intervenus volontairement à la procédure qui a été enregistrée sous le n° RG 23/01337.

Par ordonnance de référé du 1er février 2024, il a été fait droit à la demande et Monsieur [K] [R] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par actes d’huissier-commissaire de justice des 24 juillet et 19 août 2024, la S.A.R.L. L’Epicurieux, Monsiur [N] [V] et Madame [T] [A] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [X] [M] et Madame [P] [S] devant ce tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 19 mai 2025 la S.A.R.L. L'[C], Monsiur [N] [V] et Madame [T] [A] épouse [V] demandent au tribunal de :

— À titre principal, juger que le bail commercial conclut le 12 octobre 2018 et son avenant en date du 9 mars 2021 est opposable à la S.A.R.L. L'[C] ;

— Juger que la S.A.R.L. L'[C] est le véritable titulaire du droit au bail et condamner les parties à l’instance à régulariser le contrat de bail en conséquence devant notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— À titre subsidiaire, juger que la sous-location a été agréée tacitement, par les bailleurs Madame [S] et Monsieur [M] et condamner les parties à l’instance à régulariser le contrat de bail en conséquence devant notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— À titre infiniment subsidiaire, juger que la S.A.R.L. L'[C] est considérée comme le successeur des consorts [V] / [A] dans l’exploitation du commerce conformément au contrat de bail et condamner les parties à l’instance à régulariser le contrat de bail en conséquence devant notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Juger que les travaux de réparation de la toiture-terrasse, comme des escaliers, ou de toutes autres grosses réparations mises à la charge des locataires relèvent de gros travaux incombant au bailleur – et à lui seul ;

— Juger que Madame [S] et Monsieur [M] ont eu un comportement déloyal exclusif de toute bonne foi contractuelle en se livrant à un chantage auprès des locataires, conditionnant la régularisation du bail et son éventuel transfert au bénéfice de la S.A.R.L. L'[C], exploitante, à la réalisation de grosses réparations qui n’incombent nullement au preneur mais au bailleur ;

— Juger nulle et de non-effet la clause de pas de porte du bail commercial, en ce qu’elle met à la charge des preneurs une obligation de réfection de l’intégralité de l’étanchéité de la toiture-terrasse, des escaliers, de l’intégralité des huisseries du bâtiment exploité, ou de la mise en conformité de l’électricité ;

— Juger que la clause de pas de porte du bail commercial doit être réputée non écrite ;

— Condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [M], bailleurs, à réaliser les travaux relatifs à l’étanchéité du local commercial permettant de mettre fin aux désordres, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— Condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [M] au paiement de la somme de 22.429, 32 euros, somme exposée au titre des grosses réparations, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Juger que la procédure engagée n’est pas abusive et débouter Madame [S] et Monsieur [M] de leur demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive ;

— Débouter Madame [S] et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [M] aux dépens de l’instance au titre des articles 695 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Opex Avocats sur son affirmation de droit.

Ils demandent à ce que soit déclarer opposables à la S.A.R.L. L'[C], le bail commercial conclu le 12 octobre 2018 et son avenant du 9 mars 2021, en expliquant que cette cession de bail résulte de la commune intention des parties, car les bailleurs étaient informés dès la phase précontractuelle de la constitution à venir de la société L'[C]. Ils indiquent ne pas avoir réalisé que le bail signé en 2018 était au nom personnel des gérants de la société. À titre subsidiaire, ils font valoir que les bailleurs ont donné leur agrément tacite à cette cession de bail, comme le démontrent les messages reçus, les quittances de loyer envoyées, et le paiement des loyers par la société elle-même. Ils ajoutent que l’absence de mention de la reprise du bail dans les statuts de la société est indifférente à la qualification d’un agrément tacite des bailleurs. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, ils entendent se prévaloir de la clause contractuelle relative au droit du preneur de céder à son successeur le droit au bail sans le consentement du bailleur.

Ils sollicitent la nullité de la clause de pas-de-porte stipulée au contrat de bail et modifiée par l’avenant du 09 mars 2021 en expliquant que cette clause met à la charge du preneur des travaux relevant de la qualification des grosses réparations, tels que la réfection de l’étanchéité du bâti, en violation de l’article R. 145-35 du code de commerce. Du fait de la nullité de la clause, ils entendent obtenir la condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux d’étanchéité du local et au remboursement des frais exposés à tort par eux, pour les infiltrations de l’escalier et de la terrasse, ainsi que pour les travaux mis en œuvre au titre des huisseries ou de la mise en conformité de l’électricité. Concernant la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive, ils estiment que la preuve de l’existence d’une faute n’est pas rapportée.

Selon leurs dernières conclusions, notifiées le 3 septembre 2025, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [S] demandent au tribunal, de :

— Déclarer la S.A.R.L. L'[C] qui n’est titulaire d’aucun droit ni titre ni bail irrecevable et mal fondé en ses demandes à leur égard ;

— Déclarer Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] irrecevables et mal fondés comme n’étant plus commerçant ni immatriculés au registre du commerce ni exploitant du local commercial ;

— Dire et juger que le bail notarié du 12 octobre 2018 et son avenant du 9 mars 2021 n’ont jamais été cédés ni sous-loués à la S.A.R.L. L'[C] faute d’accord et d’agrément express et préalable des bailleurs ;

— Dire et juger valide la clause pas de porte contenue dans le bail commercial ;

— Débouter les demandeurs de leur demande en paiement de la somme de 22.429,32 euros qui n’est pas justifiée et qui correspond à des travaux non terminés non garantis non réceptionnés et non conformes aux règles de l’art et qui avait été pourtant mis expressément à leur charge dans un délai qu’ils n’ont pas respecté ou à titre subsidiaire condamner Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] à payer à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] la somme de 20.000 euros au titre du pas-de-porte ou de sa restitution, ainsi qu’ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues ;

— Rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile ;

Reconventionnellement,

— Condamner solidairement la S.A.R.L. L'[C], Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] à payer à Madame [S] et Monsieur [M] une indemnité de 5.000 euros pour procédure abusive et une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner la S.A.R.L. L'[C], Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] aux dépens.

Ils contestent toute commune intention des parties au contrat de bail, ainsi que tout agrément tacite. Ils font valoir que le contrat ne fait état d’aucune société en cours de constitution et qu’ils n’ont jamais été notifiés de sa création. Ils rappellent que la simple mention du nom L'[C] dans les correspondances renvoie au nom de l’enseigne si bien qu’elle ne constitue pas l’aveu de la connaissance de l’existence de la société. En outre, le contrat prévoit expressément une clause qui exclut que les tolérances accordées puissent fonder une modification du contrat. Concernant la cession du droit au bail au successeur invoquée par la partie adverse, ils estiment que sa mise en œuvre n’est pas établie faute d’une transmission du fonds de commerce. Ils indiquent que les travaux mis à la charge du preneur par la clause de pas-de-porte ne sont pas des grosses réparations, et qu’il s’agit d’une indemnité visant à compenser le préjudice patrimonial subi par le bailleur. Ils expliquent que si les travaux litigieux devaient être considérés comme de grosses réparations, alors seules les règles d’aménagement des modalités de paiement doivent être déclarées nulles, et que l’accord des parties sur le montant du pas-de-porte doit donner lieu à la condamnation du preneur au paiement de la somme de 20.000 euros. Ils forment ne demande de dommages et intérêts estimant la procédure manifestement abusive.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 février 2026, et prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la qualité de locataire de locataire de la société l'[C]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1199 du même code, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sauf exceptions.

1.1- Sur l’intention des parties

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Il incombe au demandeur qui se prévaut de la commune intention des parties au contrat de bail commercial du 12 octobre 2018 de rapporter la preuve de la volonté réelle des contractants.

Il est constant que par acte authentique du 12 octobre 2018, Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] ont consenti un bail commercial à Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] sur un local situé au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] (Isère), et que des avenants ont modifié les surfaces louées.

Les locataires initiaux considèrent que la société l'[C] est en réalité la locataire et formulent une demande de régularisation du bail sous astreinte.

En premier lieu, le nom de la société l'[C] n’apparaît ni dans le bail initial, ni dans les avenants postérieurs.

Par ailleurs, le bail ne fait pas mention de l’immatriculation en cours d’une société, mais uniquement de l’obligation des preneurs de s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés. Si le courriel envoyé par Monsieur [N] [V] au notaire, le 27 septembre 2008, mentionne l’immatriculation en cours de leur société, il n’est pas établi que cette information aurait été communiquée à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] avant la conclusion du bail.

Il apparaît en outre que la société L'[C] a été immatriculé au RCS le 9 octobre 2018 de sorte que les demandeurs avaient la faculté de faire figurer cette société en qualité de preneur au bail du 12 octobre 2018.

En cours d’exécution du contrat, le seul paiement des loyers commerciaux par la société L'[C] associé à la délivrance de quittance mentionnant le nom de l’enseigne au côté du nom des preneurs ne suffit pas à caractériser un accord tacite des parties sur la qualité de la société comme locataire. Il convient de rappeler que les parties ont conclu un avenant au contrat de bail commercial, le 9 mars 2021, avec Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] en qualité de preneurs.

Aucun élément ne permet donc de soutenir que la commune intention des parties au contrat de bail commercial du 12 octobre 2018, puis de l’avenant du 09 mars 2021, était de placer la société l'[C] en qualité de preneur.

1.2- Sur de l’agrément tacite d’une sous-location par la société l'[C]

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. […]

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail commercial du 12 octobre 2018 que les parties ont stipulé que « Par exception à ce qui a été rappelé ci-dessus, le BAILLEUR autorise le PRENEUR à sous-louer la partie du local commercial sise au rez-de-chaussée, pour une activité de métier de bouche, sans que le PRENEUR n’ait à recourir à un acte authentique. Étant précisé que le PRENEUR reste tenu de ses obligations envers le BAILLEUR » (page 11).

L’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée. (Cf Civ. 3e, 12 mars 1969, n°67-11.421 ; Civ. 3e, 16 juin 1999, n°97-15.461 ; 27 sept. 2006, n°05-14.700)

L’agrément tacite implique que le bailleur manifeste qu’il a accepté la sous-location et qu’il renonce à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce. Il doit être postérieur à la sous-location et résulter d’actes positifs non équivoques.

Les demandeurs versent aux débats un contrat de sous-location d’une partie du local commercial situé au rez-de-chaussée daté 16 octobre 2018, par lequel la société L'[C] a consenti au bénéfice de Monsieur [J] [A], frère de Madame [A]. Toutefois, la conclusion d’un tel contrat de sous-location ne peut pas suffire à établir l’agrément tacite des bailleurs, dès lors que ces derniers n’ont pas été appelés à concourir à l’acte conformément à l’article L. 145-31 du code de commerce.

La décision des parties à l’avenant du 09 mars 2021 de supprimer la clause autorisant la sous-location du local commercial ne constitue pas un acte positif non équivoque des bailleurs à même de caractériser un agrément tacite de la sous-location.

Il en va de même pour la conclusion le même jour, en présence des bailleurs, du contrat de sous-location liant Monsieur [V] et Madame [A] à Monsieur [A]. La société L'[C] n’y ait pas mentionné et l’acte en cause ne mentionne nullement l’existence du précédent contrat de sous-location signé le 16 octobre 2018.

Dès lors, les demandeurs n’établissent pas que Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] auraient donné un agrément tacite à la sous-location du local.

Leur moyen n’est pas fondé.

1.3- Sur la cession du fonds de commerce

Aux termes du bail commercial du 12 octobre 2018, les parties ont convenu que le preneur " pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce. […]

Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé, sauf si la cession était ordonnée dans le cadre d’un plan de cession. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise sans frais pour lui, dans le mois de la signature de l’acte de cession ou de sous-location " (pages 10-11).

Les demandeurs soutiennent que la société l'[C] a succédé à Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A].

Cependant, ils n’apportent pas la preuve du respect des dispositions contractuelles qui imposent la conclusion d’un contrat de cession par acte authentique le bailleur dûment appelé.

La preuve d’une succession dans le commerce n’est pas rapportée et ce moyen n’est donc pas fondé.

Il résulte de ce qui précède que la qualité de locataire de la société l’Epicurien invoqué par les demandeurs n’est pas opposable aux bailleurs.

La société l'[C], Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] seront déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte des bailleurs à la régularisation devant notaire du bail commercial avec la société l'[C].

2- Sur la validité de la clause de pas-de-porte

Selon l’article 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2o Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Le bail du 12 octobre 2018, confirmé par l’avenant du 09 mars 2021, prévoit une clause de pas-de-porte qui dispose notamment que « Pour tenir compte du préjudice patrimonial résultant pour le bailleur de la dépréciation de l’immeuble par l’octroi au preneur de la propriété commerciale, ce dernier doit une somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR) à titre de »pas-de-porte", au bailleur.

Le paiement de cette somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR) est transformé en l’obligation d’effectuer des travaux, savoir :

— Changer toutes les huisseries des portes et fenêtres, y compris les portes et les fenêtres elles-mêmes (sauf les baies vitrées et deux portes d’entrée), savoir :

— Pour la partie de local commercial située à l’étage : 17 fenêtres et 1 fenestron, 1 porte d’entrée côté terrasse (autorisation de boucher certaines fenêtres côté nord),

— Pour la partie de local commercial située au rez-de-chaussée : 1 fenestron, 1 porte d’entrée côté nord, 1 volet sous la terrasse et 1 porte (autorisation de boucher cette dernière car elle est déjà condamnée).

Étant ici précisé que le Preneur a le libre choix des matériaux pour les menuiseries (« PVC à l’exclusion de menuiseries 3 chambres et/ou teintées », bois, aluminium, …).

— Raccorder les radiateurs du niveau haut au circuit d’eau de la chaudière à fuel et installer un système de comptage pour la distribution du fuel car le chauffage central est commun à la partie commerce et à la partie habitation de l’immeuble ; et en cas d’impossibilité technique effectuer un partage des frais de chauffage au prorata des superficies chauffées ;

— Installer un compteur EDF et mise en conformité du système électrique;

— Rénover la terrasse (vitre cassée et infiltration d’eau dans l’escalier), avec autorisation de changer les garde-corps de la terrasse ;

— Installer un sous-compteur d’eau pour séparer les consommations d’eau entre la partie commerce et à la partie habitation de l’immeuble ;

— Changer ou réinstaller le lavabo et le WC dans le local commercial ".

Il résulte que cette clause que les parties se sont accordées sur le principe d’un pas-de-porte à caractère indemnitaire visant à compenser l’acquisition de la propriété commerciale par les preneurs, qu’elles ont fixé d’un commun accord à la somme de 20.000 euros.

Les demandeurs invoquent la « déloyauté » des bailleurs mais n’invoque pas, ni a fortiori ne démontrent, avoir été victimes d’un vice du consentement du fait d’un dol ou d’une violence.

Le principe et le montant du pas-de-porte lient par conséquent les parties.

Aux termes de l’article 1342 du code civil, le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible.

Selon l’article 1342-4, alinéa 2, du même code, le créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû.

En l’espèce, si le montant du pas-de-porte a été fixé à une somme d’argent, les parties ont convenu que Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] pourraient s’en libérer en effectuant des travaux. La réalisation de ces travaux s’analyse dès lors en une dation en paiement.

La clause de pas-de-porte n’a donc pas pour objet la réparation de la charge des travaux entre les parties puisqu’elle ne met pas à la charge des preneurs, de façon générale, les dépenses liées aux gros travaux ou à la vétusté. En effet, c’est précisément parce que ces dépenses reviennent en principe aux bailleurs que leur prise en charge par les preneurs constitue un paiement par ces derniers.

Ces dépenses ne sont donc pas par principe imputée aux locataires, de sorte que la clause litigieuse ne contrevient pas aux dispositions de l’article R. 145-45 du code de commerce.

Les demandes d’annulation de la clause litigieuse et de remboursement des sommes dépensées au titre des travaux seront par conséquent rejetées.

3- Sur la prise en charge des travaux d’étanchéité

Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] forment une demande de condamnation sous astreinte de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] à la réalisation des travaux d’étanchéité de l’immeuble.

Comme relevé plus haut, la réfection de la terrasse et de son étanchéité a été mise à la charge des locataires dans le cadre du paiement du pas-de-porte.

Ces derniers indiquent avoir appliqué un mortier imperméabilisant au niveau de l’escalier Sud, là où il leur avait été indiqué que la fuite trouvait sa cause. Ils exposent avoir effectué, au mois d’avril 2021, une seconde intervention sur la terrasse en achetant du ciment et une solution hydrofuge liquide afin de tenter de colmater la nouvelle infiltration signalée par Monsieur [W] [O] [A]. Au mois de juillet 2022, les locataires ont sollicité l’intervention de la société Solutions Interieur pour procéder à l’application d’une résine d’étanchéité. Au mois d’avril 2023, ils faisaient intervenir la société JFA ETANCHEITE.

Ils expliquent en outre qu’une expertise judiciaire est en cours, et que l’expert donnera son avis sur l’origine des infiltrations.

Au regard de ces éléments, Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] ne démontrent pas que la charge des travaux litigieux incombe à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M].

4- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui sollicite le versement de dommage et intérêts au titre d’une procédure abusive de son co-contractant de rapporter la preuve du caractère abusif de cette procédure.

L’obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice du droit de se défendre en justice.

L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir ou de se défendre en justice. (cf : 3 ème civ, octobre 2021, n°20-18.792)

En l’espèce, Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] ne démontrent pas l’existence d’une faute commise par les demandeurs dans l’exercice de leur droit d’ester en justice, ni avoir subi de préjudice, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] et la société l'[C] qui succombent en leurs demandes seront tenus aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] la totalité des sommes qu’ils ont exposées pour assurer leur défense devant la justice, de sorte que Monsieur [N] [V] et Madame [T] [A] et la société l'[C] seront condamnés à leur verser la somme de 2.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe :

REJETTE les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V], Madame [T] [A] et la société l'[C] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V], Madame [T] [A] et la société l'[C] à verser à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [M] ensemble la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

LA GREFFIERE LE JUGE

Lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT