Min N° 26/00445

N° RG 26/00815 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJYL

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [K] [N] épouse [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [N] épouse [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Héla KACEM

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [N] épouse [W]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [K] [N] épouse [W] un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 492,08 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Mme [K] [N] épouse [W] un commandement de payer la somme principale de 2 354,44 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [K] [N] épouse [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [K] [N] épouse [W] à lui payer la somme de 2 483,75 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ;

— condamner Mme [K] [N] épouse [W] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner Mme [K] [N] épouse [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer  ;

— condamner Mme [K] [N] épouse [W] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 18 novembre 2025.

A l’audience du 04 mars 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 674,98 euros, arrêtée au 03 mars 2026, loyer du mois de février inclus. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai de 36 mois accordé, sous réserve de la prévision au jugement d’une clause de défaillance.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [K] [N] épouse [W] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement et indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 70 euros en règlement de sa dette. Elle a indiqué qu’il s’agissait d’un plan d’apurement mis en place avec le bailleur et qu’elle a commencé a le respecter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, cette date ayant été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant averties par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 juin 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 juin 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.Selon ce dernier décompte, Mme [K] [N] épouse [W] reste devoir à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 336,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 mars 2026, échéance du mois de février incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (141,29 et 196,97 euros de frais contentieux).

Mme [K] [N] épouse [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 336,72 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 03 mars 2026 échéance du mois de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 7).

Or, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 23 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions e l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 354,44 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour la mise en place d’un plan d’apurement avec une mensualité de 70 euros et l’octroi des plus larges délais suspensifs de la résiliation du bail à Mme [K] [N] épouse [W]. Il convient de préciser qu’il résulte du décompte que le versement du loyer courant est repris, outre celui d’une somme au titre de la dette.

Les conditions légales étant réunies, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [K] [N] épouse [W] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [N] épouse [W] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Mme [K] [N] épouse [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 24 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [K] [N] épouse [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 336,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 mars 2026 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 ;

ACCORDE un délai à Mme [K] [N] épouse [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Mme [K] [N] épouse [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [N] épouse [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [N] épouse [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [K] [N] épouse [W] aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge