— N° RG 25/01372 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4JH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Octobre 2025

Minute n° 26/397

N° RG 25/01372 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4JH

le

CCC : dossier

FE :

M^e Denis RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC RÉSIDENCE “[Localité 1] [Localité 2] II” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE,ayant son siège [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [C] [T] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [N] [U]

[Adresse 4]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] sont propriétaires du lot n° 190 de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), soumise au statut de la copropriété.

Le 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, a fait adresser aux époux [U], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer leurs charges de copropriété arrêtées à la somme de 1 070,94 euros.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour les voir condamner à payer les charges échues impayées.

Aux termes de son assignation valant conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [C] [T] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]” sise à [Localité 5] – [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 février 2025, la somme de 15 829,32 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 4 novembre 2022 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 290,09 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 700 € pour résistance abusive ;

— au titre de l’article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ;

Condamner les défendeurs aux entiers dépens. »

Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :

∙ se fondant sur les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu’il verse aux débats les appels de fonds depuis l’origine de la créance et les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, de sorte que sa créance est certaine, liquide et exigible ;

∙ se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il n’est pas normal que le syndicat des copropriétaires en vienne à devoir assigner l’un de ses membres pour obtenir le paiement des charges ; que le suivi des impayés, l’émission de mises en demeure, la constitution d’un dossier de recouvrement et le suivi de la procédure occasionnent une surcharge de travail considérable qui a un coût ; que le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires prévoit un honoraire complémentaire spécial à cet égard, et le sens de l’article 10-1 précité est bien de mettre les sommes correspondantes à la charge des débiteurs ;

∙ que la résistance abusive du défendeur a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie qui constituent un préjudice certain dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation.

Régulièrement assignés à l’étude, les époux [U] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 17 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2025) fait apparaître un solde de charges de 15 829,32 euros.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire des époux [U] ;

∙ Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2024) ;

∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;

∙ Un état récapitulatif de la créance actualisé à la date du 1er janvier 2025 ;

∙ Le contrat du syndic.

Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2020 à 2023. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel de l’année 2025.

Au vu de ces éléments, la somme de 15 829,32 euros au titre des charges impayées est justifiée.

Les époux [U] sont donc redevables, au titre des charges de copropriété, de la somme de 15 829,32 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle ils seront condamnés in solidum en leur qualité de copropriétaire.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022, date de la mise en demeure délivrée aux époux [U], sur la somme de 1 070,94 euros, et à compter de l’assignation, soit le 20 mars 2025, pour le surplus.

* Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des époux [U] à lui payer la somme de 1 290,09 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.

La sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 30 juillet 2024 fait état de son coût évalué à 164,31 euros, de sorte que cette somme est justifiée.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure et de relance, d’un coût total de 225 euros, sont justifiés par la production des courriers adressés aux époux [U] et du contrat de syndic.

Par conséquent, les époux [U] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 389,31 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de la sommation de payer, des mises en demeure et des relances.

En revanche, les frais de syndic d’un montant de 850 euros présentés sous les intitulés suivants :

∙ « constitution dossier huissier » ;

∙ « constitution dossier avocat » ;

∙ « suivi dossier avocat » ;

ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. Ils relèvent des fonctions de base du syndic dans le recouvrement des charges, comprises dans le contrat, nonobstant les stipulations de celui-ci qui ne sont pas opposables aux époux [U]. Dès lors, la demande de condamnation s’y rapportant sera rejetée.

Il conviendra également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 50,78 euros correspondant à des intérêts de retard non nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.

En l’espèce, en ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges de copropriété, les époux [U] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et se sont octroyés des délais de paiement, les autres copropriétaires ayant dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, de sorte qu’il y a lieu de les condamner in solidum à payer au syndicat une indemnité de 500 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie conddamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence des défendeurs a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les époux [U] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 15 829,32 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 sur la somme de 1 070,94 euros, et à compter du 20 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 389,31 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de la sommation de payer, des mises en demeure et des relances ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée de sa demande formée au titre des frais de constitution de dossier transmis au commissaire de justice et à l’avocat et des frais de suivi de dossier transmis à l’avocat d’un montant total de 850 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée de sa demande formée au titre des intérêts de retard d’un montant total de 50,78 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [C] [T] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] (77), agissant par son syndic, la SAS Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,