— N° RG 25/00161 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYFS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 19 Mai 2025

Minute n°26/019

N° RG 25/00161 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYFS

le

CCC : dossier

FE :

— M^e JAMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. [Localité 6] DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMO BILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndic LE CABINET BSGI [Adresse 4]

[Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [W] [D]

Monsieur [U] [D]

[Adresse 5]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 04 Novembre 2025,

GREFFIERES

Lors des débats : Madame KILICASLAN, Greffière et du délibéré : Madame CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [D] et M. [U] [D] (ci-après dénommés « le couple [D] ») sont propriétaires d’un appartement dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965, dont le cabinet BSGI est le syndic.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (ci-après dénommé « syndicat des copropriétaires ») a fait assigner le couple [D] aux fins notamment de paiement des arriérés de charges de copropriété.

La clôture de l’instruction est intervenue, le 19 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025, évoquée à l’audience des plaidoiries du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 6 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

condamner solidairement le couple [D] au paiement d’une somme de 8.067,65 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement le couple [D] au paiement d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement le couple [D] aux dépens ;condamner solidairement le couple [D] à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de sa demande de règlement de l’arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le couple [D] ne règle plus ses charges de copropriété malgré plusieurs relances et mises en demeure. Il précise que le compte présente un solde débiteur de 8.067,65 euros, arrêté au 4e trimestre 2024.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts en sus de la dette principale, le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, expose que le comportement du couple, jugé répété et injustifié, a causé un préjudice financier direct au syndicat, privé des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Il ajoute que ce préjudice justifie une demande de 2.500 euros de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, le couple [D] n’a pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les défendeurs ne comparaissant pas, en application des dispositions de l’article 472 de code de procédure civile, il appartient au tribunal de statuer sur le fond en ne faisant droit aux demandes que s’il les estime recevables, régulières et bien fondées.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

le relevé de propriété des époux [D] ;le décompte actualisé au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur global de 8.067,65 euros (7.983,65 euros de charges et 84 euros de frais de mise en demeure);les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023 et 25 juin 2024;les appels de fonds du 1er trimestre au 4ème trimestre 2024 ;l’attestation de non-recours des assemblées générales des copropriétaires des 12 juin 2023 et 25 juin 2024 ;les mises en demeure adressées au couple [D] avec des extraits de leur compte, datées du 21 mai 2024 et du 3 juillet 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S 'agissant de son montant, selon le décompte arrêté au 1er octobre 2024, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 7.983,65 euros.

Mme [W] [D] et M. [U] [D] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de mise en demeure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le demandeur justifie avoir exposé des frais de mise en demeure qu’il convient de mettre à la charge de Mme [W] [D] et M. [U] [D] à hauteur de 84 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il est établi que Mme [W] [D] et M. [U] [D] ont présenté, au cours de l’année 2024, des impayés de charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [W] [D] et M. [U] [D] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, la demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 16 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [D] et M. [U] [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [W] [D] et M. [U] [D], partie condamnée aux dépens, seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet BSGI, la somme de 7.983,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet BSGI, la somme de 84 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet BSGI, de sa demande en dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et M. [U] [D] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet BSGI, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT