— N° RG 25/01626 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD44X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Octobre 2025

Minute n°26/121

N° RG 25/01626 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD44X

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC RÉSIDENCE “[Adresse 1]” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 4] et dont l’établissement secondaire est FONCIA [Localité 5] [Adresse 3]

[Adresse 1]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [O] [S]

Madame [U] [Z] [W] [P] [V] épouse [S]

[Adresse 2]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, remis à l’épouse, soit à tiers présent pour Monsieur [S] et à personne pour Madame [V], le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a donné assignation à Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [P] [V] épouse [S] d’avoir à comparaîte devant la présente juridiction aux fins de les voir condamnés à payer diverses sommes au titre de charges de copropriété qu’ils estiment impayés, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et d’article 700.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2026, et mise en délibéré au 10 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son assignation, le syndic demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [P] [V] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" sise à [Localité 5] – [Adresse 1]

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, la somme de 9 113,93 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 6 mai 2024 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 140,45 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 200 € pour résistance abusive

— au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ;

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens ;

Se fondant sur les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, le syndic soutient que dès lors que les défendeurs, propriétaires des lots 16 et 84, sont redevables des charges de copropriété restées impayées malgré deux mises en demeures des 6 mai et 5 juin 2024, outre des frais de recouvrement. Ils estiment que leur résistance abusive doit être sanctionnée de dommages et intérêts.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndic produit le relevé de propriété, établissant que les époux défendeurs sont bien propriétaires des lots n°16 et 84 au titre desquels leur sont réclamées des charges de copropriété. Ils produisent également une lettre de mise en demeure, envoyée le 6 mai 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, outre une relance par lettre simple envoyée le 5 juin 2024, enfin une sommation de payer délivrée par acte d’huissier le 13 août 2024 remise à domicile.

Le syndic produit les procès verbaux des assemblées générales des 4 mai 2022, 27 juin 2023 et 24 avril 2024 portant approbations des comptes passés et vote ds budgets. Il produit les appels de fonds envoyés aux défendeurs le 23 juin 2023, 20 septembre 2023, 14 décembre 2023, 21 mars 2024, 24 mai 2024, 18 juin 2024, 10 septembre 2024, 17 décembre 2024, 18 mars 2025, ainsi qu’un décompte du 21 mars 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les charges demandées sont justifiées, qu’elles sont liquides, certaines et exigibles et qu’en conséquence les défendeurs seront condamnées à les payer au syndic.

Il résulte des articles 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l’article 1231-6 du code civil que l’intérêt légal du au titre du retard du dans le paiement d’une obligation de somme d’argent courrient à à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, les sommes ici exigibles seront assorties du taux d’intérêt légal à compter du 6 mai 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Le contrat de syndic produit prévoit des frais de recouvrement, comprenant mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord, frais de constitution, et de mainlevée, d’hypothèque, dépôt d’une requête en injontion de payer, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de jsutice en cas de diligence exceptionnelle et suivi du dossier transmis à l’avocat dans ce même cas.

Il résulte du décompte produit au dossier que ne sont pas prévus par ce contrat les frais suivants, sollicités et détaillés au terme du protocole : suivi procédure de recouvrement (20/09/2023), suivi du dossier transmis à l’avocat (14/12/2023), – rien n’en établissant le caractère exceptionnel -, intérêts de retard au 5 juin 2024 – prévu comme accessoire du montant alloué au titre du principal dans la présente décision- , ainsi que les constitutions de dossier transmis à l’avocat ainsi qu’à l’huissier, prévus au contrat uniquement en cas de diligences exceptionnelles ici non justifiées. Sont ainsi justifiés et prévus par le contrat les seuls frais de mise en demeure et de relance, courriers produits, constituant une somme due par les défendeurs au titre de ce poste pour 98€.

Sur les demandes au titre de la résistance abusive

Si aux termes de l’article 1240 du code civil, la faute entraînant un dommage est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui la commet, la résistance abusive se définit par la contrainte pour le demander d’intenter un projet pour parvenir à ses fins, et se distingue de la simple résistance.

En l’espèce, si le retard de payement des défendeurs est établi et constitue assurément une faute, aucun élement n’est apporté pour étayer les difficultés de gestion et de trésorerie invoquées par le syndic, qui sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [S] succombant seront in solidum condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [S] seront condamnés à ce titre, in solidum, à une somme qu’il est équitable de fixer à 500€.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant pr jugement réputé contadictoire rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 9 113,93 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, et dit que cette somme sera assortie d’intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 6 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” la somme de 98€ ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [U] [Z] [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE