— N° RG 24/04163 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 Mai 2025

Minute n° 26/059

N° RG 24/04163 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVAR

le

CCC : dossier

FE :

M^e SKRZYNSKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] représenté par son syndic ès qualité, la société OPS 77 (ci-après, nommée Cabinet [U] & HENRY IMMOBILIER ) dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [M] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [P] [W] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

— N° RG 24/04163 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVAR

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] sont propriétaires des lots 24 et 51 dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], dénommé [Adresse 9], et soumis au statut de la copropriété.

Le 9 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a mis en demeure Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] de régulariser le paiement de leurs charges de copropriété arrêtées à la somme de 4 822,58 €, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], agissant par son syndic, la société OPS 77, a fait assigner Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour les voir condamner à payer les charges échues impayées.

Aux termes de son assignation valant conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], agissant par son syndic, la société OPS 77, demande au tribunal de :

« ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et le dire bien-fondé.

CONDAMNER Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  6 980,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure, à défaut à compter de l’assignation délivrée,

—  1 734 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l’assignation,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] aux entiers dépens au profit dc Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de Paris.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], agissant par son syndic, la société OPS 77, expose, à l’appui de ses prétentions :

Agissant sur le fondant des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] sont redevables de la somme totale de 8 714,05 € se décomposant comme suit :6 980,05 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal, avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure, à défaut à compter de l’assignation délivrée ;1 734 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure, à défaut à compter de l’assignation délivrée ;Agissant sur le fondement des articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil, que cette condamnation soit assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la première mise en demeure du 9 octobre 2023, en réparation du retard de paiement ;Que les manquements de Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L], qui n’ont jamais répondu à la proposition de plan d’échelonnement de leur dette, occasionnent au demandeur un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts au taux légal ;

Au visa de l’article 1240 du Code civil, que les défauts de paiement répétitifs mettent en péril la copropriété, ce qui justifie la condamnation de Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.Régulièrement assignés, Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] n’ont pas constitué avocat. Cependant, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de ses prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025 fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte des sommes réclamées arrêté au deuxième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er juillet 2024), fait apparaître un solde de charges de 8 714,05 €.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] ;Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2024) ;Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;Un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 1er juillet 2024 ;En l’absence du contrat du syndic, le procès-verbal de l’assemblée générale désignant, en qualité de syndic, le cabinet [U] & HENRY (SAS OPS 77).Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2021 à 2024. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les budgets prévisionnels de 2024.

Le décompte de charges arrêté au 1er juillet 2024 fait état d’une dette de 8 714,05 €. Il convient cependant de retirer de ce montant un certain nombre de frais imputés sur les charges de Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L], tels qu’ils ressortent du décompte arrêté au 1er juillet 2024, générés par le contentieux opposant ces derniers au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] dans le paiement de ses charges de copropriété, et que le syndicat des copropriétaires rattache dans ses écritures à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. :

174 € au titre des lignes de dépense intitulées « mise en demeure » datées des 31 mai et 5 octobre 2023 ;360 € au titre des lignes de dépenses intitulées « CILH contentieux », que le syndicat des copropriétaires affecte à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1 200 € au titre de l’assignation s’intégrant aux dépens de la présente procédure.L’ensemble de ces dépenses, qui représente une somme de 1 734 €, ne peuvent être rattachées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, elles seront soustraites des sommes dues au titre des charges impayées.

Au vu de ces éléments, la somme de 6 980,05 € (8 714,05 – 1 734) au titre des charges impayées est justifiée.

Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] sont donc redevables, au titre des charges de copropriété, de la somme de 6 980,05 €, montant arrêté au deuxième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle ils seront condamnés en leur qualité de copropriétaire.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure délivrée à Monsieur [M] [L] sur la somme de 4 822,58 €, et à compter de l’assignation, soit le 11 septembre 2024, pour le surplus.

* Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] à lui payer les sommes de 30 € et 144 € au titre des frais de mise en demeure exposés pour le recouvrement de la créance.

À l’appui de sa demande, il produit une note d’honoraires datée du 5 octobre 2023 d’un montant de 144,00 € TTC au titre des frais de mise en demeure d’avocat par LRAR délivrée le 11 octobre 2023 à Monsieur [M] [L]. Dès lors, il sera fait droit à la demande tendant à leur remboursement.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure d’un montant de 30 € correspondant à la ligne de dépense du 31 mai 2023. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à leur remboursement.

Par ailleurs, les frais d’assignation d’un montant de 1 200 € réclamés par le syndicat des copropriétaires s’intègrent dans les dépens de la présente instance. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à leur remboursement.

En outre, les frais de dossier avocat exposés le 22 novembre 2023 et le 26 avril 2024 dans le cadre de la présente procédure, d’un montant respectif de 110 € et 250 €, ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à leur remboursement.

En conséquence, Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 144 €, mais les demandes de ce dernier formées au titre de la mise en demeure (30 €), de l’assignation (1 200 €) et des frais dossier avocat (110 € et 250 €) seront rejetées.

La mise en demeure délivrée le 11 octobre 2023 à Monsieur [M] [L] est affectée aux charges de copropriété dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la somme de 144 € produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 11 septembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. Les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’espèce, les intérêts au taux légal accordés au syndicat des copropriétaires courront pour partie à compter du 11 octobre 2023, et pour le surplus à compter du 11 septembre 2024. Ils seront donc dus pour au moins une année entière.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.

En ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] ont commis une faute qui a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété ; ils se sont octroyés des délais de paiement, les autres copropriétaires ayant dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, de sorte qu’il y a lieu de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 300 € en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L], parties succombantes, seront condamnés aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence des défendeurs a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, Madame [W] [L] et Monsieur [M] [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic, la société OPS 77, la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 5] à [Localité 8], agissant par son syndic, la société OPS 77, la somme de 6 980,05 € (SIX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGTS EUROS ET CINQ CENTS) au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure par Monsieur [Z] [M] [L], sur la somme de 4 822,58 € (QUATRE MILLE HUIT CENT VINGT-DEUX EUROS ET CINQUANTE-HUIT CENTS), et à compter de l’assignation, soit le 11 septembre 2024, pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 5] à [Localité 8], agissant par son syndic, la société OPS 77, la somme de 144,00 € (CENT QUARANTE-QUATRE EUROS) sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 11 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 5] à [Localité 8], agissant par son syndic, la société OPS 77, la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] formées au titre de la mise en demeure (30 €), de l’assignation (1 200 €) et des frais dossier avocat (110 € et 250 €) ;

CONDAMNE Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [W] [L] et Monsieur [Z] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 5] à [Localité 8], agissant par son syndic, la société OPS 77, la somme de 1 200 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT