Min N° 26/00414

N° RG 25/05610 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGWY

M. [A] [N]

Mme [U] [N]

C/

Mme [L] [B]

M. [C] [E] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [U] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [L] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

Monsieur [C] [E] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 18 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Madame [L] [B] + Monsieur [C] [E] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2019, Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] ont donné à bail à Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 751,00 euros, et 75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] ont fait signifier à Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1861,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 juillet 2025, Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] ont fait assigner Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.970,95 euros au titre de la dette locative, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 932,94 euros, révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant les frais du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 20 novembre 2025.

À l’audience du 18 février 2026, Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3000,91 euros arrêtée au 11 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Ils disent s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 juillet 2025. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [B] ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant. Elle explique qu’elle rencontre des difficultés pour honorer le paiement de sa part du loyer, et qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui n’a pas été déclaré recevable en raison de son statut d’auto-entrepreneur. Elle affirme avoir honoré le paiement du loyer du mois en cours, percevoir des revenus compris entre 1500 euros et 2000 euros, et sollicite le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] assignés à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience pour la première et n’a pas comparu et n’était pas représenté pour le second. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 10 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2026 que Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, article VII « Clause de solidarité » les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] la somme de 3.000,91 euros, au titre des sommes dues au 11 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 sur la somme de 1861,01 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 10 janvier 2019, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2019 à compter du 11 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [L] [B] affirme avoir repris le paiement du loyer courant, il ressort du relevé de compte de la dette locative qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement de la totalité du montant du loyer. Les locataires ne remplissent donc pas les conditions pour bénéficier de délais de paiement et de la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2025, Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à son paiement à compter de 11 septembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 juillet 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 janvier 2019 entre Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] d’une part, et Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à compter du 11 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] la somme de 3.000,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 sur la somme de 1861,01 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 septembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faîte des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [U] [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [B] et Monsieur [C] [E] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 juillet 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE