Expéditions le : Minute n° 26/00086

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00532 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7JA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

Monsieur, [L], [F], demeurant, [Adresse 1]

comparant

DÉFENDEURS

Monsieur, [V], [X], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Madame, [U], [C], demeurant, [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 30 août 2024, M., [L], [F] a donné en location à M., [V], [X] et Mme, [U], [C] un logement meublé situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 10 995,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, M., [L], [F] a fait assigner M., [V], [X] et Mme, [U], [C] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location aux torts des locataires et prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute pour les locataires de le faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement M., [V], [X] et Mme, [U], [C] au paiement des sommes suivantes :

> Une provision de 10 995,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer ;

> Une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 1 670,00 euros de loyer, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêt de droit ;

> La somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

> Tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié en date du 22 juillet 2025 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, M., [L], [F], comparaît en personne, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22 423,00 euros au jour de l’audience. Il explique que seuls quelques paiements sont intervenus en un an, que les locataires se sont engagés à reprendre le paiement à plusieurs reprises, sans que cela ne soit suivi d’effet. Il indique avoir lui-même contribué à trouver des solutions pour remédier à la situation, en vain. En raison des impayés locatifs, il a finalement dû emprunter de l’argent pour pouvoir régler ses propres loyers.

Bien qu’assigné à domicile, M., [V], [X] n’est ni présent, ni représenté.

Mme, [U], [C] comparaît en personne. Elle indique qu’elle occupe un poste de responsable de salle, pour lequel elle perçoit une rémunération d’environ 1 500 à 1 800 euros. M., [V], [X] travaille au sein de l’hôtel Mercure mais n’a pas été payé. Il bénéficie du revenu de solidarité active (R.S.A.) et ils s’apprêtent à saisir le conseil des prud’hommes. Elle indique qu’ils sont dans l’attente d’un logement social.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juillet 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 22 juillet 2025 et le 23 septembre 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2025 et que M., [V], [X] et Mme, [U], [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M., [V], [X] et Mme, [U], [C] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, seuls des règlements ponctuels ou partiels ayant été effectués.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [V], [X] et Mme, [U], [C] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [V], [X] et Mme, [U], [C], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [V], [X] et Mme, [U], [C] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M., [V], [X] et Mme, [U], [C] sont redevables d’une somme totale de 22 423,00 .

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 1 097,00 euros (209,00 euros commandement de payer + 388,00 euros d’éléments détériorés + 500,00 euros démarches commissaire de justice en vue de l’expulsion).

En conséquence, M., [V], [X] et Mme, [U], [C] seront condamnés à payer à M., [L], [F], à titre provisionnel, la somme de 21 326,00 euros (22 423,00 – 1 097,00) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 10 995,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Aucune pièce n’étant apportée relative aux sommes sollicitées concernant des dégradations (388 euros), cette demande sera rejetée.

La solidarité, n’étant pas prévue par le bail, ne pourra être ordonnée.

Sur les frais du procès

M., [V], [X] et Mme, [U], [C] succombant au principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [V], [X] et Mme, [U], [C] seront donc condamnés à payer à M., [L], [F] somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M., [L], [F],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 août 2024 entre M., [L], [F] d’une part, et M., [V], [X] et Mme, [U], [C] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 23 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [V], [X] et Mme, [U], [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M., [V], [X] et Mme, [U], [C]de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [V], [X] et Mme, [U], [C] de s’exécuter volontairement, M., [L], [F] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [V], [X] et Mme, [U], [C] à payer à M., [L], [F], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M., [V], [X] et Mme, [U], [C] à payer à M., [L], [F], à titre provisionnel, la somme de 21 326,00 euros (vingt-et-un mille trois cent vingt-six euros)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de février incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 22 juillet 2025 la somme de 10 995,00 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M., [V], [X] et Mme, [U], [C] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M., [V], [X] et Mme, [U], [C] à payer à M., [L], [F] la somme de 300,00 euros (trois cents euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE