TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03559

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDJK

JUGEMENT du 25/11/2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [I] [U]

Monsieur [E] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP LDGR

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Mme [I] [U]

Monsieur [E] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 25 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, Avocat au Barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [E] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021, M. [P] [X] a loué à M. [E] [M] et Mme [I] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 990,00 € outre 100,00 € de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [E] [M] et Mme [I] [U] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 26 octobre 2021 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de M. [P] [X], a fait délivrer le 6 octobre 2023 aux locataires un commandement de payer la somme de 3 123,50 € au titre des loyers et charges échus mois de septembre 2023 inclus visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] [M] et Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 798,50 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 123,50 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 698,50 €, au titre des loyers et charges échus au 1 octobre 2025, terme du mois de septembre 2023 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [E] [M] et Mme [I] [U], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 70,00 €. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Ils exposent qu’ils ont trois enfants à charge et que leurs ressources cumulées s’élèvent à la somme de 3 541,00 euros par mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 1er octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard des locataires.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2025, la dette locative de M. [E] [M] et Mme [I] [U] s’élève à la somme de 1 698,50 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2023 inclus. Il convient de condamner M. [E] [M] et Mme [I] [U] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [E] [M] et Mme [I] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de 25 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 70,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 octobre 2021 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux moiss à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 décembre 2023.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [E] [M] et Mme [I] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [E] [M] et Mme [I] [U] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [M] et Mme [I] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [M] et Mme [I] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 698,50 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du mois de septembre 2023 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [E] [M] et Mme [I] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 70,00 € chacune et une 25e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre M. [P] [X], d’une part, et M. [E] [M] et Mme [I] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 décembre 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [E] [M] et Mme [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [E] [M] et Mme [I] [U] soient condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [I] [U] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,