TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/07169

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H3ZI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [M] [N]

Madame [Z] [E] épouse [N]

C/

Monsieur [Y] [F]

Madame [P] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Carole BERNARDINI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Nader AJOYEV

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [Z] [E] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés tous deux par Maître Carole BERNARDINI, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Nader AJOYEV, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

Madame [P] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 avril 2023, M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] ont loué à M. [Y] [F] et Mme [P] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 829,38 € outre 70 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 650,44 € au titre des loyers et charges échus au 10 juin 2024, mois de juin 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] ont fait assigner M. [Y] [F] et Mme [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 815,06 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 novembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 650,44 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 11 décembre 2024.

Par courrier recommandé en date du 11 février 2025, Mme [P] [O] a donné congé aux bailleurs.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mai 2025, après avoir fait l’objet d’un renvoi.

Par mention en marge du dossier en date du 24 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, afin de tenir compte de la demande de renvoi du conseil de M. [Y] [F] formulée par courrier.

L’affaire a été rappelée lors de l’audience de réouverture des débats du 28 octobre 2025.

A cette audience, M. [Y] [F], représenté par son avocat, sollicite le renvoi de l’affaire, ce dernier justifiant de l’hospitalisation de son client.

M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N], représentés par leur avocat, s’opposent à un nouveau renvoi de cette affaire.

La demande de renvoi est rejetée, et l’affaire est retenue.

M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 191,39 €, au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [Y] [F] ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose qu’il croyait que Mme [P] [O] payait le loyer. Il indique projeter de contracter un microcrédit pour régler la dette, et verse une simulation d’échéancier datée du 23 octobre 2025.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [P] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient pas de la saisine de la CCAPEX.

La loi ne prévoit toutefois aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation de signalement à la CCAPEX par un bailleur privé personne physique.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 mars 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 octobre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 13 971,17 € (soit la somme de 14 191,39 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 220,22 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner M. [Y] [F] au paiement de cette somme.

Mme [P] [O] a régulièrement donné congé aux bailleurs le 11 février 2025, le délai de préavis expirant le 11 mars 2025.

Aucun nouveau colocataire ne figure au bail au sens de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Compte tenu de ce qui précède, la solidarité prévue au bail a pris fin six mois après la date d’effet du congé, soit le 11 septembre 2025.

Mme [P] [O] sera donc condamnée solidairement au paiement de l’arriéré locatif dans la limite de 13 027,20 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 juin 2024 pour la somme de 2 650,44 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas été repris. En outre, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière du locataire, il n’apparaît pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [Y] [F] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 avril 2023 unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 août 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [Y] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Y] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [F] et Mme [P] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Y] [F] et Mme [P] [O] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à verser à M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] la somme de 13 971,17 € (décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 2 650,44 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [O] au paiement de cette somme, à hauteur de 13 027,20 € ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N], d’une part, et M. [Y] [F] et Mme [P] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à verser à M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [Y] [F] et Mme [P] [O] in solidum à verser à M. [M] [N] et Mme [Z] [E] épouse [N] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [F] et Mme [P] [O] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,