TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 24/00535 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZRF

N° ORDONNANCE : 25/

ORDONNANCE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR

Madame [B] [M] [N]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocats au barreau de MELUN

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y] [V] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie PAUCK de la SCP MALPEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU

FORMATION

Juge des référés : Anna BRACQ-ARBUS

Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 05/09/2025, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 31 Octobre 2025 et prorogée au 28 Novembre 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Anna BRACQ-ARBUS, juge des référés, assistée de Delphine BROUSSOU, greffier le 28 Novembre 2025, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Par acte du 4 octobre 2024, madame [B] [N], propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à monsieur [I] [C], a assigné en référé ce dernier pour faire, notamment, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à la suite du défaut de paiement des loyers.

A l’audience, représentée et soutenant oralement ses dernières conclusions écrites, madame [B] [N] a actualisé ses demandes en sollicitant :

DEBOUTER Monsieur [C] de toutes ses demandes fins et conclusions, PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre Madame [B] [N] et Monsieur [I] [C] le 04 avril 2022, portant sur les locaux situés [Adresse 3] ;CONDAMNER Monsieur [I] [C] à payer à Madame [B] [N] la somme provisionnelle de 58.500 euros, au titre des loyers et indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 03 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, CONDAMNER Monsieur [I] [C] à payer à Madame [B] [N] la somme de 4.100 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, CONDAMNER Monsieur [I] [C] à payer à Madame [B] [N] la somme de 2.000 euros, au titre de la réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, CONDAMNER Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 9.228,00 euros, correspondant aux frais de débarras des locaux conformément au devis en date du 10 juin 2025, CONDAMNER Monsieur [I] [C] à payer à Madame [B] [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [I] [C] en tous les dépens, comprenant les frais du commandement de payer en date du 24 juin 2024, lesquels pourront être recouvrés par la SCP FGB AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.Au soutien de ses prétentions, madame [N] fait notamment valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que monsieur [I] [C] était contractuellement tenu de payer ses loyers, ce qu’il a arrêté de faire au mois d’août 2023 et n’a pas davantage payé la somme de 6.000 euros au titre de l’impôt foncier. Elle précise qu’elle lui a alors adressé des mises en demeure en date du 13 mai 2024 puis du 24 juin 2024 ; en vain. Compte tenu de ces manquements contractuels, la demanderesse considère que le preneur a commis une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter du 4 avril 2022 et la condamnation de monsieur [I] [C] à lui payer, à titre de provision, la somme de 58.500 euros correspondant aux créances de loyers, de l’impôt foncier et de l’indemnité d’occupation. Madame [N] affirme que la créance est incontestable dès lors que monsieur [I] [C] ne s’est jamais, avant ses dernières conclusions, plaint auprès de bailleresse d’éventuels travaux à réaliser et qu’il est demeuré dans les lieux plusieurs années en ne payant que quelques mois de loyers.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, monsieur [I] [C] sollicite du juge des référés :

A titre principal :

SE DECLARER incompétent pour statuer sur la demande de paiement provisionnelle,RENVOYER cette prétention devant le juge du fond siégeant à la première chambre civile du tribunal judiciaire de Melun, PRONONCER la résolution du contrat de bail commercial conclu entre madame [B] [N] et monsieur [I] [C] le 04 avril 2022, portant sur les locaux situés [Adresse 3] ;DONNER ACTE de la remise des clés intervenues le 03 avril 2025 ;DEBOUTER madame [B] [N] de sa demande d’expulsion ;LA DEBOUTER de sa demande de paiement au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle ;LA DEBOUTER de ses demandes de dommages et intérêts ;LA DEBOUTER de sa demande de condamnation au titre des frais de débarras des locaux conformément au devis en date du 10 juin 2025 ;LA CONDAMNER à payer à monsieur [I] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;RESERVER les dépens ;A titre subsidiaire :

ACCORDER à monsieur [I] [C] des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois.Au soutien de ses prétentions, monsieur [I] [C] fait notamment valoir, sur la base du constat d’huissier qu’il a fait réaliser en quittant les lieux le 03 avril 2025, que madame [N] a manqué à ses obligations contractuelles prévues à l’article 4-4.2 du bail commercial stipulant particulièrement que le bailleur conserve à sa charge les dépenses relatives à certains travaux. Il précise qu’il est alors légitime à invoquer l’exception d’inexécution et qu’il n’appartient qu’au juge du fond d’apprécier la gravité du manquement du bailleur pour ensuite définir l’éventuelle réduction ou suspension du loyer. Il soutient également ne pas avoir été mis en mesure de sous-louer une partie des locaux, tel que le prévoit pourtant le contrat de bail, et cela de la faute de la bailleresse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Sur la résiliation du bail et la demande de condamnation provisionnelle

Il convient d’observer qu’en toute hypothèse, le juge des référés ne dispose d’aucun pouvoir pour prononcer une résiliation, une telle demande, contrairement au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, relevant des juges du fond. Les parties seront donc déboutées de cette demande.

Néanmoins, les parties s’accordant aux termes de leurs écritures respectives sur le principe d’une résiliation en date du 24 juin 2024 et une remise des clefs le 03 avril 2025 il y a lieu d’envisager les obligations de paiement invoquées par la demanderesse et l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur.

En l’espèce, il sera relevé :

— que madame [B] [N] a délivré le 13 mai 2024 à monsieur [I] [C] un courrier de mise en demeure de payer la somme de 31.000 euros (25.000 euros au titre des loyers et charges et 6.000 euros au titre de l’impôt foncier) ainsi qu’un commandement de payer la somme de 33.752,96 euros au principal, au titre des mêmes motifs le 24 juin 2024 ;

— que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées ;

— que monsieur [I] [C] ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers et charges réclamés ni même les frais relatifs à l’impôt foncier ;

— que si monsieur [I] [C] fait état de divers manquements de la bailleresse dans le respect de ses obligations contractuelles, et notamment le manquement à son obligation de réaliser les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, force est de constater qu’entre le 04 avril 2022 -date de conclusion du bail- et le 29 août 2025 -date de communication de ses dernières écritures par monsieur le défendeur- il n’est justifié d’aucun élément démontrant de ce que celui-ci se serait plaint auprès de madame [N] d’un éventuel manquement à ce titre ni même de la nécessité de réaliser des travaux et ce n’est qu’est à l’occasion de ces dernières écritures que cet élément apparaît, de manière objective, être évoqué pour la première fois par le défendeur ;

— que si monsieur [I] [C] soutient également ne pas avoir pu procéder à la sous-location d’une partie des locaux, force est de relever que garantir l’effectivité de la sous-location ne constitue pas une obligation de la bailleresse mais seulement une possibilité offerte au preneur dans le cadre du contrat de bail et, qu’en tout état de cause, monsieur [I] [C] ne justifie pas des démarches qu’il aurait réalisées auprès de madame [N] ou du fils de celle-ci pour évoquer cette difficulté ;

— qu’en tout état de cause, les manquements qu’il relève ne sont pas d’une gravité telle qu’ils justifient le non-règlement des loyers dus ;

— qu’il s’en déduit donc l’existence d’une obligation de paiement à la charge de monsieur [I] [C] des loyers et charges et d’une indemnité d’occupation au titre du contrat de bail du 4 avril 2022 qui n’est pas sérieusement contestable ;

L’existence de l’obligation de monsieur [I] [C] n’étant pas sérieusement contestable, il sera condamné à payer, à titre de provision, à madame [B] [N] la somme de 56.000 euros correspondant à 20 mois de loyers et charges à hauteur de 2.500 euros (août à décembre 2023, l’année 2024 et de janvier à mars 2025 -le preneur ayant libéré les lieux le 03 avril 2025-) outre 6.000 euros relatifs à l’impôt foncier de l’année 2024. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce si monsieur [I] [C] sollicite des délais de paiement force est de constater qu’il ne justifie aucune explication ni aucun élément relatif à sa situation patrimoniale, de sorte que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les autres demandes indemnitaires

Concernant les demandes de dommages et intérêts formées par madame [B] [N], à hauteur de 4.100 euros au titre du préjudice matériel, de 2.000 euros au titre du préjudice moral et de 9.228 euros au titre des frais de débarras des locaux, il ne saurait être fait droit à cette demande dès lors que, d’une part, ces demandes ne sont pas même formées à titre provisionnel, de sorte qu’elles ne relèvent pas des pouvoirs confiés par la loi au juge des référés en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et, d’autre part, que les préjudices matériel et moral allégués ne sont pas démontrés, aucune pièce n’étant versée au soutien de ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner monsieur [I] [C] à payer à madame [B] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [C] sera par ailleurs débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [C] sera en outre condamné aux dépens de l’instance de référés lesquels pourront être recouvrés par la SCP FGB AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboutons les parties de leur demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 04 avril 2022 ;

Condamnons monsieur [I] [C] à payer, à titre de provision, à madame [B] [N] la somme de 56.000 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à compter du mois d’août 2023 ;

Disons que la présente condamnation emporte intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

Rejetons la demande de délais de paiement de monsieur [I] [C] ;

Rejetons la demande indemnitaire de madame [B] [N] au titre de son préjudice matériel ;

Rejetons la demande indemnitaire de madame [B] [N] au titre de son préjudice moral ;

Rejetons la demande indemnitaire de madame [B] [N] au titre des frais de débarras des locaux ;

Condamnons monsieur [I] [C] à payer à madame [B] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons monsieur [I] [C] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance de référé ;

Autorisons la SCP FGB AVOCATS à recouvrer directement auprès de monsieur [I] [C] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT