Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CARANTA

1 GROSSE M^e DI NATALE

1 GROSSE M^e GAMBINI

1 GROSSE M^e VOISIN-MONCHO

1 GROSSE M^e LARRIBEAU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE [W] GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DÉCISION N° 26/168

N° RG 22/02383 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-OVQL

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [W] LA RÉSIDENCE LES TERRASSES DE L’ESTEREL, sise à THEOULE SUR MER (06590), 5 Avenue Henri Matisse, prise en la personne de son Syndic en exercice la société CITYA PHENIX IMMOBILIER, dont le siège est sis à Mandelieu-la-Napoule (06210), 495 Avenue de Cannes, représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme CARANTA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Société ASM, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS CANNES sous le n° 800 557 928, dont le siège social est sis à LE CANNET (06110) avenue des Écoles, prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège

représentée par M^e Christophe DI NATALE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ASSURANCES BANQUE POPULAIRE IARD, dont le siège social est sis à 06292 NICE CEDEX 03, BP 241, 457 Promenade des Anglais, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

BPCE IARD, Société Anonyme à Directoire, ayant son siège social Chaban de Chauray 79000 NIORT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A.S. HERACL’IMMO, Société par actions simplifiée, ayant son siège social sis 2, Allée Provençale à (06110) LE CANNET, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par M^e RAGON

PARTIE INTERVENANTE

Société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, société anonyme coopérative de banque populaire à capital variable, immatriculée au RCS de NICE sous le n°058 801 481, dont le siège social est situé 457 Promenade des Anglais 06200 NICE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE COTE D’AZUR en vertu d’un traité de fusion absorption approuvé le 22 novembre 2016

représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 ;

A l’audience publique du 02 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 04 Mai 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL a confié à la SAS ASM différents travaux de peinture, maçonnerie et étanchéité.

Ces travaux ont été votés sous la gestion du précédent syndic, la société HERACL’IMMO SAS.

Un devis a été signé le 04 septembre 2014 pour un montant de 27 195.30 euros TTC.

Suite à une réunion technique du 30 mars 2016, préparatoire à la réception des travaux, la société ASM a été avisée des réserves formulées par le syndicat des copropriétaires et s’est engagée, en vain, à effectuer les reprises nécessaires.

Un constat d’huissier a été dressé le 02 décembre 2016.

Malgré plusieurs tentatives de règlement amiable, les malfaçons ont perduré, raison pour laquelle, par courrier du 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL a mis en demeure la société ASM d’avoir à procéder à leur reprise.

Faute de retour de cette dernière, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 02 mars 2018, fait citer la SAS ASM et la société HERACL’IMMO devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire, ordonnée le 25 juin 2018 et confiée à Monsieur [O] [X].

L’expert judiciaire a restitué son rapport, le 20 octobre 2021.

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Par acte du 05 mai 2022, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL a donné assignation à la SAS ASM et la société HERACL’IMMO SAS, aux fins de condamnation, à titre principal, sur le fondement des articles 1792 et suivants, et subsidiairement, sur le fondement des articles 1217 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/02383.

Puis, par acte du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires a dénoncé l’assignation précédente et délivré assignation à la compagnie ASSURANCES BANQUE POPULAIRE IARD aux fins de condamnation in solidum avec la société ASM.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/00849.

Par ordonnance du 07 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro 23/849 du rôle avec celle inscrite sous le numéro RG 22/02383, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

**

Enfin, par acte du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL a dénoncé les assignations précédentes et délivré assignation à la société BPCE IARD SA, assureur de la SAS ASM, aux fins de jonction et de condamnation in solidum sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil.

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro 23/5166 du rôle avec celle inscrite sous le numéro RG 22/02383, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul dernier numéro.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, pris en la personne de son syndic en exercice, demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

PRONONCER la réception tacite des travaux, intervenue en l’état de l’achèvement des travaux et des factures intégralement soldées par le syndic ;

CONDAMNER la société ASM à réparer les dommages dénoncés par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL et tels que fixés par l’expert judiciaire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER, au visa de l’article 1217 du Code Civil, la société ASM, en raison de ses manquements et erreurs d’exécution, est à l’origine des désordres portant sur les travaux de carrelage, les travaux de peinture et les travaux d’étanchéité dénoncés par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL ;

CONDAMNER l’ancien syndic HERACL’IMMO qui, par ses fautes de gestion, a concouru aux désordres dénoncés ;

EN TOUT ÉTAT [W] CAUSE :

FIXER le montant des réparations des désordres litigieux à la somme de 184.889,54 € TTC, conformément au rapport judiciaire de M. [X] du 20 octobre 2021, ventilée comme suit :

remise en état de l’arrosage automatique : 5.000 €travaux de réfection du carrelage des escaliers avec étanchéité : 31.970 €devis 20/135 A du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière B : 7.842,57 €devis 20/135 B du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière C1 : 8.563,92 €estimation pour végétaux de remplacent des 2 jardinières : 10.000 €devis 20/135 C SARL [K] [H] partie jardinière et parking y compris isolation des parties habitables (RGE) : 93.162,33 €hors travaux optionnels de sécurité : 453,42 € + 528,90 €TOTAL HT TRAVAUX : 151.548,82 € ;

TVA 10% 15.154,88 €

TOTAL TTC TRAVAUX : 166.703,70 € ;

prévision pour assurance DO-TTC : 3.637,16 € ;prévision pour maitrise d’œuvre : 14.548,68 € ;PREVISION TOTAL TRAVAUX ET HONORAIRES : 184.889,54 € ;

DÉBOUTER l’ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ;

CONDAMNER in solidum la société ASM, son assureur la compagnie BPCE, et le syndic HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL la somme de 184.889,54 € ;

CONDAMNER in solidum la société ASM, son assureur la compagnie BPCE, et le syndic HERACL’IMMO à verser au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum la société ASM, son assureur la compagnie BPCE, et le syndic HERACL’IMMO aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 04 mars 2025, la SAS ASM demande au Tribunal de :

Vu les textes précités ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [B] DE L’ESTEREL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER que les travaux ont fait l’objet d’une réception tacite ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires [B] [W] L’ESTEREL n’est pas fondé à engager la responsabilité de la société ASM dans les désordres invoqués ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [B] [W] L’ESTEREL de ses demandes de réparations ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires TERRASSES DE L’ESTEREL au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires TERRASSES DE L’ESTEREL aux entiers dépens.

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Par conclusions d’intervention volontaire n°2 notifiées par RPVA, le 26 janvier 2024, la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE demande au Tribunal de :

Vu l’assignation du 14 Février 2023 ;

Vu le contrat d’assurance ;

DONNER ACTE à la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE de son intervention volontaire et la déclarer bien fondée ;

JUGER qu’il résulte du contrat d’assurances que l’assureur qui couvre les activités de la Société ASM est BPCE IARD, immatriculée au RCS NIORT sous le numéro 401 380 472 qui est une entité juridique différente de la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE immatriculée au RCS de NICE, sous le numéro 058 801 481 et dont le siège social se situe 457 Promenade des Anglais à NICE ;

JUGER que l’entité ASSURANCES BANQUE POPULAIRE IARD dont le siège social se situe 457 Promenade des Anglais à NICE, est inexistante et que la procédure ne peut donc se poursuivre à son égard ;

RENVOYER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL, s’il le souhaite à assigner l’assureur de la société ASM ;

DONNER acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL de l’assignation qu’il a délivré à l’encontre de BPCE IARD ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL de sa demande indemnitaire à l’égard de la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE ;

ORDONNER en tant que de besoin, la mise hors de cause de la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE ;

STATUER ce que de droit sur les dépens ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL à payer à la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE une somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 04 novembre 2024, la SA BPCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la SA ASM, demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1240, 1792 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 9,514 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu l’article L112-6 du Code des assurances ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Juger que les présentes écritures sont recevables et bien fondées ;

A titre liminaire : sur l’absence de mobilisation des garanties pour défaut de souscription de l’activité peinture :

Débouter le SDC LES TERRASSES DE L’ESTEREL de ses demandes dirigées à l’encontre de la BPCE IARD pour les désordres relatifs aux travaux de peinture ;

A titre principal : sur la mise hors de cause de la compagnie BPCE :

Débouter le SDC LES TERRASSES DE L’ESTEREL de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la BPCE IARD ;

A titre subsidiaire : sur la mobilisation des garanties de la compagnie BPCE uniquement pour le désordre lié aux marches d’escalier :

Limiter la condamnation de la BPCE IARD à la somme de 12.709,40 euros correspondant aux désordres liés aux marches d’escalier ;

Débouter le SDC LES [B] [W] L’ESTEREL pour le surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de la BPCE IARD ;

A titre infiniment subsidiaire : sur les recours de la compagnie BPCE :

Condamner la SARL HERACL’IMMO à relever et garantir indemne la BPCE IARD de toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

En tout état de cause :

Juger que les plafonds et franchises contractuels seront déclarés opposables aux tiers concernant une éventuelle mobilisation des garanties facultatives souscrites auprès de la BPCE IARD ;

Juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum tout succombant à verser à la BPCE IARD, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Hadrien LARRIBEAU, membre de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT sous sa due affirmation de droit et conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 05 mars 2025, la SAS HERACL’IMMO demande au Tribunal de :

Vu l’article 238 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence précitée ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] du 20 octobre 2021 ;

Vu que l’Expert judiciaire a excédé les limites de sa mission en donnant une opinion d’ordre juridique et en se prononçant sur les responsabilités ;

Ecarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X].

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL de toutes ses demandes ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL à 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL aux dépens.

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil,

Vu que le Cabinet HERACL’IMMO n’a commis aucune faute de gestion dans l’exercice de

son mandat de syndic,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL de toutes ses demandes ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL à 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE L’ESTEREL aux dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la Société HERACL’IMMO,

Vu la mauvaise exécution des travaux par la Société ASM,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Condamner la Société ASM in solidum avec son assureur BPCE à relever et garantir la Société HERACL’IMMO de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre.

****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 05 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 et fixé les plaidoiries à l’audience du 02 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’intervention volontaire de la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEELa société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE sollicite qu’il soit donné acte de son intervention volontaire.

Elle rappelle que le contrat d’assurance souscrit par la société ASM auprès de la compagnie BPCE IARD est un contrat d’assurance professionnel multirisques, daté du 05 octobre 2016 et pour lequel elle est intervenue en qualité d’intermédiaire.

Elle en déduit qu’elle n’est pas concernée par le présent litige et que l’assignation a été mal dirigée.

La SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE précise que l’objet de la présente intervention volontaire était de mettre en garde le syndicat des copropriétaires demandeur sur l’erreur qu’il était sur le point de commettre s’agissant de l’identité de l’assureur de la société ASM.

Sur ces éléments :

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’intervention est principale aux termes de l’article 329 du même code lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire aux termes de l’article 330 et suivants du code de procédure civile lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de recevoir la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANNE en son intervention volontaire.

Sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaireAprès investigations, l’expert a constaté les désordres qui suivent :

Les jardinières B et C1 sont fuyantes ;

L’étanchéité défaillante des jardinières affecte les paliers intermédiaires C1-B-les appartements [S] et LEGROS ;

L’absence d’entretien du système d’arrosage, et principalement, des goutteurs réglables, arrose autant les escaliers C1 et B que les jardinières

Le bon fonctionnement des caniveaux des paliers intermédiaires C2 n’est pas assuré du fait qu’ils sont obturés de terre et de feuille ;

Les relevés d’étanchéité de la toiture jardin au-dessus de l’appartement PARIZEL sont décollés du mur acrotère ;

Les regards de visite de cette même toiture ne sont pas reliés avec les descentes EP et sont obturés ;

Dans l’escalier C1 le caniveau du bas de la deuxième volée ne récupère pas toutes les eaux d’écoulement par temps de pluie ;

L’étanchéité de ce même caniveau n’est assurée que par une fibre polyester, ce qui n’est pas conforme ;

Des écoulements parasites se produisent dans des zones d’étanchéité réalisées antérieurement d’un caniveau traversant un joint de dilatation ;

Si la défaillance d’étanchéité des sous faces des premières volées B et C1 n’a pas été mise en évidence au cours des investigations, il a été constaté en revanche des écoulements parasites au-delà des zones traitées dans des parties qui n’ont pas d’étanchéité ;

L’étanchéité du parking et jardinière B et C1 ne s’est pas révélée fuyarde dans l’escalier C2, elle s’est révélée défaillante en plusieurs endroits, notamment en façade au droit des évacuations ;

Pour ce qui concerne les escaliers réalisés par l’entreprise ASM, ils présentent des anomalies d’exécution notamment la mise en place des nez de marches à l’envers, avec des hauteurs de marche et des longueurs de girons différentes, ce qui constitue une non-conformité aux tolérances d’exécution de ce type d’ouvrage.

Les peintures effectuées en sous-face des volées d’escalier sont totalement écaillées à un tel point qu’il est nécessaire de les reprendre entièrement.

L’expert procède à une description détaillée des désordres en pages 27 et suivantes de son rapport, s’agissant des jardinières, des volées et des marches des escaliers C1 et B.

S’agissant de la réception,

L’expert indique, en page 24 de son rapport, qu’aucun procès-verbal de réception ne figure aux pièces versées aux débats.

Il précise que les travaux confiés à la SAS ASM concernent les bâtiments B, C1 et C2, pour un montant de 27 195.30 euros TTC, selon devis daté du 14 septembre 2014.

Il ajoute que :

les travaux ont débuté en janvier 2015 (sous réserve) et ont été facturés le 07 mai 2015 ;en l’état actuel et après le résultat des investigations réalisées avec le concours de l’entreprise SARL [K] [H], il n’est pas possible d’envisager une éventuelle réception.

Sur les travaux réalisés, l’expert explique en page 30 que :

Les travaux n’ont pas été effectués conformément aux devis convenus entre les parties ;les règles de l’art n’ont pas été respectées, les travaux d’étanchéité sont défectueux, les hauteurs et les largeurs des marches d’escaliers ne sont pas conformes à la règlementation, la planimétrie n’est pas respectée, les enduits et peintures se décollent, faute de préparation des fonds (absence de fixateur) ;l’étanchéité prévue au devis de la société ASM est composée de deux couches de résine sur toile de fibre de verre ;les peintures sont totalement écaillées pratiquement à 100 % sur toutes les cages d’escaliers ;

Sur les causes :

Sans reprendre le détail de l’exposé des causes, repris en page 31 du rapport d’expertise judiciaire, le Tribunal indique que parmi ces causes figurent :

des erreurs d’exécution ;l’absence de maîtrise d’œuvre ;l’absence de vérification de la conformité des escaliers ;pour les jardinières, négligences dans l’entretien du système d’arrosage automatique, vieillissement des étanchéités verticales et horizontales, jardinières complantées de végétaux de hautes futaies à racines nocives et travaux antérieurs d’étanchéité réalisés de manière incorrecte des caniveaux de récupération traversant un joint de dilatation.

Sur les imputabilités :

L’expert indique en page 34 de son rapport que si des travaux de carrelage, d’étanchéité et de peinture dans des escaliers ont été confiés à l’entreprise ASM, encore fallait-il que l’arrosage automatique des jardinières situées en terrasse couverture des appartements soit en bon état de fonctionnement, ce qui n’est pas le cas.

Il précise ainsi que seuls les désordres relatifs aux défauts d’exécution de la mise en œuvre des carrelages des marches peuvent être imputés à l’entreprise ASM.

Selon lui, tous les désordres survenus aux travaux de peinture sont la conséquence du mauvais fonctionnement de l’arrosage automatique qui, en fonction programmée, arrosait autant les jardinières que les escaliers.

S’agissant des travaux d’étanchéité repris en partie pour les jardinières des bâtiments B et C1, l’expert indique que l’entreprise a exécuté ce qui lui a été demandé et n’est pas responsable de l’inutilité de cette demande.

Sur les préjudices :

L’expert judiciaire explique, en page 37 de son rapport, que les seuls préjudices dont peut se prévaloir la copropriété, sont les désordres relatifs à une mauvaise réalisation des carrelages sur les marches d’escalier des bâtiments B, C1.

Selon l’expert, ces travaux devront être entièrement repris et représentent une dépense estimée à 180 000 euros (sous réserve d’établissement d’un devis, non fourni à ce jour).

Il précise que tous les autres désordres sont consécutifs l’absence d’entretien du système d’arrosage, au vieillissement des étanchéités des jardinières et aux dégâts provoqués par les racines des arbres de haute futaie.

Sur la responsabilité décennale de la société ASMLe syndicat des copropriétaires entend, à titre principal, engager la responsabilité de la SAS ASM sur les fondements des articles 1792 et suivants du Code civil.

Le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise pour soutenir le moyen avancé.

A titre liminaire et au visa des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, le demandeur sollicite de voir prononcer la réception tacite des travaux, en l’état de l’achèvement des travaux et des factures intégralement soldées par le syndic.

Selon lui, la responsabilité décennale de la société défenderesse est parfaitement établie, tant en ce qui concerne les marches d’escaliers que la peinture des sous-faces des escaliers et l’étanchéité des jardinières.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’analyse de l’expert quant à la peinture des escaliers.

Sur ce point, il soutient que le dysfonctionnement de l’arrosage automatique est un fait, mais que l’absence de fixateur primaire en est un autre.

Il précise que si la société ASM avait agi avec sérieux, notamment en posant un fixateur primaire, les peintures ne se seraient pas écaillées à 100 %.

Il ajoute que, selon une jurisprudence établie, entrent dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil, des travaux de rénovation d’un immeuble comportant l’application d’un enduit extérieur d’étanchéité (Civ 3ème , 3 mai 1990 n° 88-19.642).

Le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL conteste également le positionnement adopté par l’expert quant à l’étanchéité des jardinières, en ce qu’il appartenait à l’entreprise ASM, en sa qualité de professionnel, de déterminer l’ampleur du défaut d’étanchéité des jardinières, notamment, en procédant à une mise en eau, avant de réaliser les travaux.

Selon lui, il lui appartenait de proposer une solution adaptée.

En réplique, la SAS ASM soutient également l’existence d’une réception tacite au motif du paiement intégral du prix et de la parfaite prise de possession, les parties communes de la résidence étant utilisées quotidiennement par les résidents.

Il est précisé que le Tribunal ne reprendra pas ici les arguments développés sur la non-conformité de la hauteur et de la largeur des marches, dès lors que la responsabilité de la société ASM n’est pas recherchée à ce titre par le syndicat des copropriétaires demandeur.

Sur les carrelages, elle rappelle qu’elle a pris soin d’indiquer aux résidents que, durant les temps de séchage, il ne fallait pas emprunter les escaliers.

Selon elle, cette consigne n’a pas été respectée, ce qui a nécessairement affecté le rendu final des travaux.

Elle précise avoir repris les carreaux qui avaient le plus bougé et, qu’en tout état de cause, la négligence fautive des résidents ne peut lui être imputable.

Sur l’étanchéité, la société ASM explique que :

les traces blanchâtres de calcaire sur les marches d’escalier sont dues à un problème d’arrosage automatique lequel a « copieusement » rincé quotidiennement, tant le mur repeint par elle que les marches d’escalier ;ces traces blanchâtres sont donc des traces de calcaire de l’eau du réseau de l’arrosage ;cette eau ne peut provenir que du réseau car il n’y a pas de calcaire dans l’eau de pluie.La société ASM en déduit qu’elle ne saurait être rendue responsable des problèmes provoqués par le mauvais réglage de l’arrosage automatique de la résidence.

S’agissant des jardinières, elle précise que :

le problème fondamental est leur mauvaise conception et leur grande vétusté ;elle n’a jamais été mandatée pour effectuer un quelconque travail de maçonnerie des jardinières, mais uniquement pour la réfection des peintures ;

S’agissant des peintures, la société ASM rappelle que selon l’expert, l’arrosage automatique était mal réglé.

Elle ajoute que les jardinières étaient elles-mêmes beaucoup trop arrosées, de sorte qu’elles étaient toujours imbibées d’eau et que les murs de la cage d’escalier étaient humides en permanence.

Elle en déduit que l’expertise a parfaitement tranché le débat technique sans qu’aucun doute ne soit permis.

De son côté et à titre liminaire, la société BPCE IARD conteste sa garantie décennale au motif du défaut de souscription de l’activité de peinture pour en déduire que sa garantie obligatoire ne peut être due.

Elle conteste ensuite l’existence d’une réception tant expresse que tacite.

Sur la réception tacite, la société BPCE IARD indique que si la prise de possession n’est pas contestable, il n’en va pas de même du paiement de l’intégralité des travaux, faute de production aux débats des factures correspondantes.

Elle rappelle que, selon l’expert, la réception n’est pas envisageable.

En tout état de cause, elle ajoute que si une réception tacite des travaux devait être retenue, les désordres doivent être considérés comme réservés à la réception, excluant ainsi toute possibilité d’une responsabilité décennale.

A défaut, si ces désordres ne sont pas qualifiés de désordres réservés, ils sont des désordres apparents, ce qui purge les vices de toute responsabilité et de garantie.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

L’article 1792-6 alinéa 1er du même Code dispose que « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Il est rappelé que :

la réception marque la fin du contrat d’entreprise, lorsqu’elle est prononcée sans réserve ;la réception sans réserve “purge” les vices apparents : le maître d’ouvrage ne peut plus agir en justice à l’encontre du constructeur pour demander la réparation des désordres apparents et non réservés ;les désordres ayant fait l’objet de réserves ne relèvent pas de la garantie décennale mais de la responsabilité contractuelle ;la responsabilité décennale ne peut être mise en œuvre que si les désordres portent atteinte soit à la solidité de l’ouvrage soit à sa destination ;l’expiration de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur n’exclut pas l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, pour les désordres non apparents à la réception et ne relevant pas de la garantie décennale.L’application de la garantie décennale suppose donc l’existence d’une réception.

Cependant, il est rappelé qu’afin de remédier aux difficultés liées au défaut de réception, la jurisprudence admet de longue date que la réception soit tacite à la condition toutefois de la réunion de deux critères : celui de la prise de possession sans équivoque des lieux, et celui du paiement du prix ou de sa quasi-totalité.

Bien que la société BPCE souhaite voir examiner à titre liminaire, son moyen tiré de l’absence de souscription de l’activité peinture, il est préférable d’y répondre, dans un deuxième temps et si la réception est retenue par le Tribunal.

Dans le présent litige, l’absence de réception expresse n’est pas contestable.

Sur l’existence d’une réception tacite et sur la première condition attachée au paiement du prix, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la société ASM a payé la quasi-totalité du prix, la société ASM elle-même allant jusqu’à confirmer le paiement intégral des factures.

Toutefois, il est rappelé que la Cour de cassation subordonne la réception tacite au constat de l’existence d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux en l’état, les tribunaux disposant ici d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments établissant cette intention.

Il est régulièrement jugé que la prise de possession ne peut résulter du seul fait que le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux, mais également, que le paiement du prix ne permet davantage, à lui seul, de démontrer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux en l’état.

De même, la contestation systématique de la qualité des travaux par le maître de l’ouvrage fait obstacle à la réception tacite, malgré le paiement de la facture.

En l’espèce, si les parties n’évoquent absolument pas le caractère équivoque ou non équivoque de cette prise de possession, il appartient au Tribunal de s’assurer que les conditions d’application des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil sont réunies.

Or, il ne peut être contesté que très rapidement après la réalisation des travaux dont la réception devait intervenir aux alentours du 30 mars 2016, la copropriété s’est plainte de la qualité des travaux effectués.

En effet, il résulte d’un courriel du 02 mai 2016 écrit par le nouveau syndic, le cabinet IMMOBILIER [T] [J], que des travaux de reprise ont été réclamés.

Plusieurs courriers et courriels de contestation ont ensuite suivi les 26 mai, 23 juin, 30 août, 04 octobre, 12 octobre 2016 avant d’initier un constat d’huissier, au mois de décembre de la même année et de délivrer une assignation en référé en 2018.

Ces éléments permettent ainsi d’écarter la réception tacite dès lors que, moins de 2 mois après la date de la réunion technique préparatoire de la réception, la copropriété a contesté la qualité des travaux et a agi régulièrement en contestation de ceux-ci.

Il ne peut y avoir, dans ces conditions, une prise de possession non équivoque, ce qui, de fait, empêche toute possibilité de réception tacite.

En conséquence, la responsabilité décennale définie aux articles 1792 et suivants du Code civil n’est pas applicable, aucune responsabilité ne pouvant ainsi être retenue sur ce fondement.

Il n’est donc pas nécessaire de répondre aux arguments avancés par la société BPCE IARD sur l’absence de déclaration de l’activité peinture au titre de la garantie obligatoire.

Ceux-ci seront réexaminés plus tard si les garanties facultatives souscrites devaient être mobilisées.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de ses demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la société ASM et de son assureur, la société BPCE IARD, sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code civil.

Sur la responsabilité subsidiaire contractuelle de la société ASMSubsidiairement, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite de voir engager la responsabilité de la société ASM et du syndic HERACL’IMMO, respectivement sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1992 du Code civil.

Il convient, en premier lieu, d’examiner l’éventuelle responsabilité contractuelle de la société ASM.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires rappelle que trois conditions sont nécessaires, à savoir, une faute, un préjudice présentant un lien de causalité avec cette faute.

Selon lui, ces trois conditions sont réunies ainsi que le démontrent les constatations de l’expert judiciaire, celui-ci ayant fait état de plusieurs erreurs ou anomalies d’exécution dues, notamment, à un manque de qualification de la société ASM.

Il précise que :

cette incompétence s’est vérifiée tant en ce qui concerne les travaux de maçonnerie, de peinture ou d’étanchéité ;la société défenderesse a contribué aux désordres relevés par l’expert, de sorte que sa faute est nécessairement en lien avec les préjudices subis ;

En réplique, la société ASM reprend les arguments qui précèdent en y ajoutant que les conclusions de l’expert tendent à exclure toute faute de sa part.

Selon elle, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer un lien de causalité direct entre les prétendus désordres et ses travaux, et ce, en méconnaissance de l’article 1240 du Code civil, selon lequel toute demande indemnitaire suppose d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité direct.

Elle précise que l’expertise met en exergue le fait que les désordres résultent d’éléments étrangers à ses propres prestations (mauvais réglage de l’arrosage, vétusté des jardinières), raison pour laquelle les demandes formées par le syndicat des copropriétaires doivent être rejetées.

De son côté, la société BPCE IARD refuse la mobilisation des garanties facultatives souscrites, aux motifs, d’une part :

d’une absence de déclaration de l’activité peinture ;d’exclusions de garantie applicables au cas de l’espèce.La société BPCE IARD rappelle que la société ASM a souscrit une garantie responsabilité civile professionnelle défense-recours laquelle peut trouver application dans le cas de dommages survenus avant et après réception.

Dans ce cadre, elle argue de plusieurs exclusions dont :

les dommages matériels ou immatériels résultant de l’inexécution des obligations de faire ou de ne pas faire (…) ;les dommages dont la survenance était inéluctable en raison des modalités d’exploitation que l’assuré a choisies, de même que ceux résultant de la violation délibérée des lois, règlements, avis techniques, normes et usages auxquels il doit se conformer dans l’exercice des activités garanties ;les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins, ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent.A ce titre, la société BPCE IARD explique que l’expertise judiciaire a permis de mettre en lumière le fait que :

les désordres résultent d’une inexécution des obligations contractuelles de la société ASM qui n’a pas délivré un ouvrage conforme aux attentes du maître de l’ouvrage ;les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, ni surveillés, ni contrôlés ;les demandes portant sur la reprise des travaux exécutés, la dernière clause citée est également parfaitement opposable ;Elle ajoute que s’il devait être fait droit aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires, elle demande à être relevée et garantie par la société HERACL’IMMO sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, prétention à laquelle il sera répondu plus tard si la responsabilité de la société ASM devait être retenue.

Sur ces éléments :

Selon l’article 1134 alinéa 1er du Code civil en sa rédaction applicable en la cause, antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1147, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

De jurisprudence constante, la responsabilité contractuelle de droit commun du locateur d’ouvrage repose, notamment en l’absence de réception, sur une obligation de résultat qui entraîne une présomption de responsabilité, sauf preuve d’une cause étrangère.

Il n’y a donc pas lieu de rapporter la preuve de fautes, mais de l’imputabilité des désordres aux travaux réalisés par l’entreprise.

En effet, si le locateur d’ouvrage répond d’une obligation de résultat faisant présumer la causalité des désordres, il incombe néanmoins à celui qui entend engager sa responsabilité d’établir que le préjudice invoqué serait imputable à des travaux compris dans sa sphère contractuelle.

Il est précisé que pour démontrer un lien d’imputabilité, il suffit d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention de la société dont la responsabilité est recherchée.

En l’espèce, il convient de reprendre chacun des désordres dont il est sollicité indemnisation avant d’envisager la mobilisation des garanties d’assurance.

Sur les désordres liés à la peinture des sous-faces d’escaliers B et C1, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la société ASM n’est en rien responsable de l’écaillement de la peinture, celui-ci étant dû à la défaillance du système d’arrosage automatique, non entretenu et à l’inefficacité de l’étanchéité.

L’expert a précisé que les projections par jets directs du système d’arrosage sur les escaliers n’ont rien arrangé à l’affaire, l’arrosage défectueux ayant fonctionné avant, pendant et surtout après les travaux de peinture.

Si l’expert indique, en page 32 de son rapport, que, si de manière générale, pour être conformes et ne pas « s’écailler », les peintures extérieures doivent être précédées de la mise en place d’un fixateur primaire avant la première couche, l’expert réaffirme, en page 40 que l’écaillement des peintures en sous face des escaliers est provoqué probablement par l’arrosage automatique qui inonde toutes les volées d’escalier.

Le Tribunal retient ainsi de ces conclusions que l’absence de fixateur, bien que constitutif, sur le principe, du non-respect des règles de l’art, n’est pas présenté par l’expert comme étant une cause technique du désordre d’écaillement des peintures, celui-ci excluant fermement toute imputabilité à la sphère d’intervention de la société défenderesse.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’écarter la responsabilité contractuelle de la société ASM au titre des peintures écaillées et de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes indemnitaires formées à ce titre.

Sur les désordres liés à l’étanchéité des jardinières B et C1 :

Pour rappel, il résulte du rapport d’expertise que les causes des désordres proviennent de la négligence dans l’entretien du système d’arrosage automatique, du vieillissement des étanchéités verticales et horizontales, des jardinières complantées de végétaux de hautes futaies, mais également, de travaux antérieurs d’étanchéité des caniveaux de récupération traversant un joint de dilatation, réalisés de manière incorrecte.

L’expert a précisé qu’il aurait été nécessaire, avant de lancer les travaux réparatoires, de procéder à une vérification des étanchéités des jardinières, par une mise en eau, et de vérifier le bon fonctionnement de l’arrosage automatique.

L’expert a exclu toute imputabilité à l’intervention de la société défenderesse, indiquant sur ce point que l’entreprise a exécuté ce qui lui a été demandé et n’est pas responsable de l’inutilité de cette demande.

Le Tribunal retient ainsi de ces observations que le lien d’imputabilité ne peut être considéré comme établi dès lors que, sans entretien du système d’arrosage automatique et sans prise en compte du vieillissement des étanchéités, de l’impact de la végétation et de la mauvaise qualité de travaux antérieurs, les infiltrations ne pouvaient qu’être inéluctables, indépendamment des travaux réalisés par la société défenderesse.

Aucun élément ne permet de retenir qu’il appartenait à la société ASM de s’inquiéter des entretiens qui incombent à la copropriété et de l’impact éventuel de travaux antérieurement effectués.

En tout état de cause, il n’est aucunement fait la démonstration d’un lien entre les travaux partiels, tels que sollicités par la copropriété et réalisés par la société ASM, et l’ampleur des désordres d’infiltrations au droit des jardinières.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la responsabilité contractuelle de la société ASM au titre des jardinières.

S’agissant des carrelages des marches d’escaliers :

A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’il ne s’agit pas d’analyser la partie gros-œuvre des escaliers dont n’a pas été chargée la société ASM.

Seule la pose des carrelages constitue l’objet du présent litige.

Sur ce point, l’expert ayant parfaitement relevé que les travaux réalisés par la société ASM n’étaient pas conformes aux règles de l’art, évoquant plusieurs erreurs d’exécution dues à un manque de qualification de l’entreprise choisie, il convient de retenir la responsabilité contractuelle de cette dernière au titre des carrelages des marches d’escaliers.

Pour répondre aux arguments avancés par la société ASM, sur la négligence des copropriétaires, le Tribunal fait observer qu’aucune pièce probante ne permet de vérifier la thèse soutenue en défense, aucune démonstration n’étant par ailleurs faite quant à la matérialité d’une cause étrangère, seule cause exonératoire possible.

Sur la garantie due par la compagnie BPCE :

En préambule, il est fait observer qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE et la société BPCE ne conteste pas être l’assureur de la société ASM.

Aux termes de l’article L.113-1 du Code des assurances, « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

Aux termes de l’article L.112-6 du même code , « l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice, les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

Tout d’abord, le Tribunal souligne le fait que la demande de condamnation formée à l’encontre de la compagnie BPCE par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL n’est pas fondée juridiquement, ni même argumentée.

Il est toutefois déduit des éléments du dispositif que l’action se situe sur le terrain de l’action directe tel que définie à l’article L.124-3 du Code des assurances aux termes duquel, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Pour rappel, il résulte d’une jurisprudence établie que « lorsque le bénéfice du contrat qui a été souscrit auprès d’un assureur de responsabilité est invoqué, non par l’assuré, mais par la victime du dommage, laquelle est un tiers, il incombe à cet assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l’étendue de sa garantie » (Cass. 2e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.684).

Il appartient donc à la société BPCE, dans sa relation avec le syndicat des copropriétaires demandeur, de verser le contrat aux débats, ce qu’elle fait en produisant les conditions générales et spéciales et en reconnaissant que la société ASM est couverte par une garantie responsabilité civile professionnelle (multirisque professionnelle Multipro).

Dans ce cadre, si la société BPCE ne conteste pas le fondement de l’action directe à son encontre, elle fait valoir que le fait générateur du préjudice allégué n’est pas couvert par la police d’assurance en application des clauses d’exclusion prévues par le contrat d’assurance.

Sur la première exclusion opposée, relative aux dommages matériels ou immatériels provenant de l’inexécution des obligations de faire ou de ne pas faire (article 1142 et suivants du Code civil), ou de délivrance (article 1604 et suivants du Code civil), ainsi que ceux résultant des travaux ou prestations autres que ceux faisant l’objet de votre contrat, le Tribunal fait remarquer qu’aucune de ces hypothèses n’est applicable au cas de l’espèce.

En effet, il n’est aucunement fait reproche à la société ASM l’inexécution d’une obligation de faire, de ne pas faire ou de délivrance, mais uniquement celui de défauts d’exécution.

La société BPCE ne démontre pas l’inexécution des travaux contractuellement prévus.

Les désordres portant sur les carrelages ne résultent pas davantage de travaux ou prestations autres que ceux faisant l’objet du contrat conclu avec la copropriété.

Cette première exclusion sera donc écartée.

Sur la seconde cause d’exclusion portant sur les dommages dont la survenance était inéluctable en raison des modalités d’exploitation que l’assuré a choisies, de même que ceux résultant de la violation délibérée des lois, règlements, avis techniques (…) auxquels il doit se conformer dans l’exercice des activités garanties, il est souligné que, ni le caractère inéluctable des dommages imputables à la société ASM, ni la violation délibérée d’une norme n’est démontrée par la société BPCE, la présence de défauts d’exécution ne pouvant caractériser une telle violation délibérée d’obligations particulières.

En tout état de cause, l’absence de contrôle et de supervision des travaux ne peut être reprochée à la société ASM, celle-ci n’étant pas responsable des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sur le cadre d’exécution des travaux projetés.

Cette deuxième exclusion sera également écartée.

S’agissant de la troisième exclusion portant sur les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent, le Tribunal indique que le litige ne porte pas sur la première hypothèse relative au remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens fournis.

En tout état de cause, il résulte d’une jurisprudence désormais établie, que cette clause soumise à plusieurs reprises à l’examen de la Cour de cassation, telle qu’elle est stipulée, est sujette à interprétation et ne peut donc être considérée comme formelle (Cass civ 3ème 05 décembre 2024 n°23-12.129, Cass civ 3ème 27 octobre 2016 n°15-23.841).

En effet, l’emploi des deux vocables « et/ou » à l’intérieur de la clause pour articuler deux exclusions est critiquable en ce qu’une telle articulation complexifie la lecture de la clause et empêche l’assuré, d’en connaître le sens avec certitude et précision.

Or, depuis un arrêt du 22 mai 2001 (Cass civ 1ère n°99-10849), une clause qui doit être interprétée n’est plus considérée comme formelle et limitée au sens de l’article L.113-1 précité du Code des assurances.

Il en résulte que cette clause est inopposable à la société ASM, assurée auprès de la compagnie BPCE IARD, et par voie de conséquence, au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL.

Enfin, il est jugé que l’exclusion relative au défaut de souscription de l’activité peinture – opposée également au titre des garanties facultatives – est sans lien avec l’activité révélatrice des désordres au droit des carrelages des escaliers.

Cette exclusion sera aussi écartée.

En conséquence, il y a lieu de juger que la garantie souscrite par la société ASM auprès de la compagnie BPCE IARD est due et devra recevoir application.

La société BPCE IARD pourra toutefois opposer plafonds et franchises contractuels au syndicat des copropriétaires demandeur dès lors qu’il s’agit de garanties facultatives.

Sur la responsabilité de la société HERACL’IMMO – syndic de la copropriétéLe syndicat des copropriétaires entend également engager la responsabilité de l’ancien syndic, la société HERACL’IMMO sur le fondement de l’article 1992 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il rappelle que le cabinet HERACL’IMMO a été chargé de faire procéder à certains travaux, lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2014, notamment :

peinture des plafonds B et C1 ;remise en état de l’étanchéité de la jardinière B ;étanchéité de la terrasse de Madame [S] ;réfection de l’étanchéité des escaliers B et C1 – à la demande de Monsieur [K] ;Il rappelle que, selon l’expert, les décisions du conseil syndical n’ont pas été respectées et en déduit que la responsabilité de l’ancien syndic doit être recherchée, notamment aux motifs que :

le syndic n’a pas veillé au bon entretien de l’arrosage automatique ;il n’a pas pris la mesure de l’importance des travaux à réaliser et a fait preuve de « légèreté », selon les termes de l’expert judiciaire ;Le syndicat des copropriétaires en déduit que la responsabilité de l’ancien syndic est parfaitement établie.

En réplique, la société HERACL’IMMO entend voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] en ce que celui-ci a outrepassé sa mission en portant des appréciations juridiques relatives aux missions dévolues au syndic et, ainsi, en contrevenant aux dispositions de l’article 238 du Code de procédure civile.

Selon elle, l’expert ne doit formuler que des appréciations techniques et n’a pas à juger de la responsabilité d’une partie.

Cette analyse est contestée par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL pour qui aucune appréciation juridique n’a été émise, l’expert n’ayant fait part que d’avis personnels, précisant qu’en tout état de cause, les juges sont en droit de s’approprier, ou pas, l’avis de l’expert, même si celui-ci a exprimé une opinion d’ordre juridique excédant les limites de sa mission et qu’aucune disposition ne sanctionne par la nullité les obligations imposées par le texte précité.

Ces éléments préalables exposés, le syndic HERACL’IMMO conteste toute faute commise au titre de ces travaux.

Elle expose que l’expert fait une confusion entre plusieurs entités juridiques différentes que sont, le syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical.

Elle précise qu’il est inapproprié de parler des décisions du conseil syndical alors qu’il s’agit de celles du syndicat des copropriétaires.

La société HERACL’IMMO évoque en outre l’imprécision des conclusions de l’expert qui, dans un premier temps, argue de manquements de la copropriété et du syndic et qui, dans un deuxième temps, ne retient que les manquements du seul syndic.

Elle conteste également la négligence qui lui est reprochée alors que les différents procès-verbaux d’assemblée générale, et notamment, celui du 11 juillet 2014, indiquent qu’une délégation a été donnée au syndic et au conseil syndical pour le choix de l’entreprise.

En tout état de cause, elle rappelle que seule une obligation de moyen s’impose au syndic dans l’accomplissement de ses missions et qu’aucun copropriétaire ne s’est plaint du système d’arrosage automatique.

Elle ajoute qu’il appartenait à la société ASM de procéder à la mise en eau préconisée par l’expert et qu’elle ne peut être jugée responsable du manque de professionnalisme de cette dernière ou d’autres sociétés intervenues dans le passé.

Elle en déduit que la faute de gestion n’est pas établie, les travaux de réfection ayant été régulièrement mis à l’ordre du jour, votés et mis en exécution.

La société HERACL’IMMO insiste sur le fait qu’elle n’a pas choisi seule la société ASM, mais en accord avec le conseil syndical et avec les copropriétaires votants.

Elle explique qu’elle a également vérifié que l’entreprise mandatée était régulièrement assurée et qu’elle pouvait difficilement en faire davantage, le syndic n’étant pas un constructeur, ni un professionnel du bâtiment.

Pour conclure, la société défenderesse ajoute que si sa responsabilité devait être retenue, elle demande à être relevée et garantie par la société ASM et son assureur, la compagnie BPCE IARD.

De même, la compagnie BPCE IARD appelle en garantie la société HERACL’IMMO de toute condamnation pouvant être mise à sa charge.

Sur ces éléments :

Sur la demande relative à l’expertise judiciaire, il est effectivement rappelé que, par application de l’article 238 alinéa 3 du Code de procédure civile, le technicien ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique dans son rapport d’expertise, dire le droit relevant en effet de la compétence exclusive de l’activité juridictionnelle du juge.

Cependant, comme le soutient le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation par l’expert des dispositions de l’article 238 du Code de procédure civile, en pareilles circonstances, le Tribunal se devant, tout au plus de faire abstraction des positionnements adoptés par l’expert hors cadre de ses missions.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments avancés, il est jugé n’y avoir lieu d’écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire.

Sur la faute du syndic HERACL’IMMO :

Le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du Code civil (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 89-13.854).

Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait, et, les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.

Par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit surveiller le bon état d’entretien des parties communes de l’immeuble, de telle sorte qu’il peut faire procéder aux travaux nécessaires soit de son propre chef s’ils relèvent de sa compétence, soit après autorisation de l’assemblée générale.

Ainsi, il est acquis que le syndic peut voir sa responsabilité engagée s’il ne prend pas les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et d’ailleurs, sans que l’impécuniosité du syndicat puisse l’exonérer de cette obligation.

Par ailleurs, il est admis que lorsqu’il s’agit de travaux importants nécessitant une étude technique et financière préalable, le syndicat doit recourir à un maître d’œuvre (architecte, bureau d’études…) dont le rapport servira ensuite à la prise de décision de l’assemblée générale pour la réalisation effective des travaux et le choix des entreprises.

Et, si les travaux ne sont pas exécutés sous les directives d’un maître d’œuvre, le syndic doit vérifier qu’ils sont conformes aux marchés et, dans le cas contraire, prendre toutes mesures conservatoires pour préserver les droits du syndicat.

En tout état de cause, lorsque le syndic est chargé par l’assemblée générale du suivi et de la surveillance du chantier, il n’a pas pour autant la qualité de maître d’œuvre et n’est pas titulaire d’un contrat de louage d’ouvrage au sens de l’article 1779 3° du Code civil, de sorte qu’il ne doit pas assumer la responsabilité correspondante.

Pour autant, il doit surveiller le déroulement des travaux et prendre toutes mesures utiles pour leur bonne exécution.

En l’espèce, l’expert expose, en page 54 de son rapport, que le devis de l’entreprise ASM ne correspond pas aux travaux évoqués lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2014.

Le Tribunal tient alors compte de cette appréciation technique pour en déduire que le syndic a manqué de vigilance dans l’exécution des décisions prises en assemblée générale, étant rappelé, comme exposé plus haut, que le syndic doit vérifier la conformité des travaux aux marchés et, dans le cas contraire, prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires à la préservation des droits du syndicat, ce que la société HERACL’IMMO a manqué de faire dans l’exercice de ses missions.

Sur ce point, le Tribunal précise qu’il s’évince des conclusions du rapport d’expertise, que les travaux n’ont fait l’objet d’aucune convention verbale ou écrite, la seule pièce administrative étant un devis du 04 septembre 2014, ces éléments étant de nature à identifier un manque de suivi des travaux votés.

Dès lors, il résulte des observations émises par l’expert judiciaire, validées par le présent Tribunal, qu’il appartenait à la société HERACL’IMMO de s’informer, en amont, de l’ampleur des travaux à réaliser afin de soumettre aux entreprises, susceptibles d’accepter le chantier, les difficultés liées aux désordres en cause et provoquer ainsi les mises en eau préalables telles qu’évoquées dans le cadre de l’expertise ou toute étude technique, et ce, avec pour objectif, de bénéficier d’une offre finale de travaux adaptée à la situation de la copropriété.

Pour répondre aux arguments avancés par le syndic sur le choix de l’entreprise, effectué de concert avec le conseil syndical, et les imprécisions des termes employés par l’expert judiciaire, il est fait observer que ces éléments ne sont pas de nature à l’exonérer de sa propre responsabilité.

Cependant, si une faute du syndic HERACL’IMMO est matérialisée, encore faut-il que celle-ci présente un lien de causalité avec les préjudices subis par la copropriété.

Sur ce point, le Tribunal retient l’existence d’un lien de causalité entre les manquements du syndic, à savoir, le non-respect de son obligation de veiller au bon entretien des parties communes – et, notamment celle de veiller à l’entretien de l’arrosage automatique –, le manquement lié à l’absence de prise en compte de l’importance des travaux à réaliser, et les désordres ayant touché les jardinières et les travaux de peinture impactés par les infiltrations.

En revanche, ces manquements ne présentent aucun lien avec les désordres ayant affecté les carrelages, ceux-ci n’étant liés qu’à un défaut d’exécution de la société ASM.

Par ailleurs, bien que ne soit évoquée, ni démontrée une quelconque obligation de surveillance du chantier mise à la charge du syndic, il n’en demeure pas moins, que si tel avait été le cas, aucun lien de causalité n’aurait été susceptible d’être retenu entre les désordres constatés au droit des carrelages réalisés par la société ASM, et un défaut de surveillance des travaux, dès lors que cette obligation qui pèse sur le syndic ne peut équivaloir à un rôle de maître d’œuvre.

Le syndic n’est, en effet, pas en mesure d’apprécier la qualité d’exécution de travaux réalisés par une entreprise.

Ces éléments suffisent à engager la responsabilité du syndic sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, au vu de ce qui précède, le syndic ne peut être jugé responsable des désordres ayant affecté les carrelages des escaliers, mais uniquement de ceux ayant un lien avec le défaut d’entretien de l’arrosage automatique, à savoir les désordres portant sur les peintures et l’étanchéité des jardinières.

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En l’état de ces éléments, il ne peut donc y avoir de responsabilités in solidum entre le syndic HERACL’IMMO et la société ASM, au titre de la réparation des désordres, tous deux étant responsables de désordres distincts.

En revanche, la compagnie BPCE IARD dont la garantie contractuelle est due sera tenue in solidum aux côtés de son assuré, la société ASM.

Dès lors, il convient d’ores et déjà de rejeter les appels en garantie formés par la société HERACL’IMMO et par la compagnie BPCE IARD.

Sur les demandes indemnitairesLe syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL sollicite la somme de 184 889.54 euros TTC, en réparation de ses préjudices, décomposée comme suit :

remise en état de l’arrosage automatique : 5.000 € ;travaux de réfection du carrelage des escaliers avec étanchéité : 31.970 € ;devis 20/135 A du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière B : 7.842,57 € ;devis 20/135 B du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière C1 : 8.563,92 € ;estimation pour végétaux de remplacent des 2 jardinières : 10.000 € ;devis 20/135 C SARL [K] [H] partie jardinière et parking y compris isolation des parties habitables (RGE) : 93.162,33 € ;hors travaux optionnels de sécurité : 453,42 € + 528,90 € ;TOTAL HT TRAVAUX : 151.548,82 € ;

TVA 10% 15.154,88 €

TOTAL TTC TRAVAUX : 166.703,70 € ;

prévision pour assurance DO-TTC : 3.637,16 € ;prévision pour maitrise d’œuvre : 14.548,68 € ;Comme expliqué plus haut, le syndicat des copropriétaires entend faire condamner in solidum la société ASM et le syndic HERACL’IMMO.

La société HERACL’IMMO ne présente aucun argument particulier sur le montant des sommes réclamées.

De son côté, la société ASM conteste certains de ces montants, expliquant, notamment, que la somme de 93 162.33 euros correspond à une intervention sur le parking et sur l’isolation des parties habitables, prestations hors marché.

La société ASM conteste par ailleurs les sommes réclamées tant au titre du remplacement de l’arrosage automatique, que des végétaux.

Elle fait également part de son incompréhension quant à la prise en charge de travaux d’étanchéité qui n’étaient pas compris dans son contrat.

Elle rappelle que l’expert a limité l’enjeu financier à la somme de 12 709.40 euros TTC et sollicite, en conséquence, le rejet des demandes extravagantes formées par le syndicat des copropriétaires.

Son assureur, la société BPCE IARD, entend voir limiter la demande indemnitaire à la somme de 12 709.40 euros.

Sur ces éléments :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

Sur la prise en charge de la remise en état de bon fonctionnement de l’arrosage automatique :

Compte-tenu de ce qui précède, cette demande doit être mise à la charge du syndic HERACL’IMMO.

Cette demande a été évaluée par l’expert à la somme de 5 000 euros HT.

Il convient donc de condamner la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 5 000 HT euros au titre de la remise en état de bon fonctionnement de l’arrosage automatique.

Sur la réfection des carrelages :

Compte-tenu de ce qui précède, cette demande doit être mise à la charge de la société ASM.

Dans ses conclusions, l’expert a évalué ces travaux à la somme de 31 970 euros HT.

Cependant, après examen des détails produits en page 36 du rapport d’expertise, il apparaît que l’expert a comptabilisé deux fois la somme de 10 000 euros portant sur la fourniture et la pose des carrelages (5 040 + 1 200 + 4 830 + (10 000 + 10 000) + 900 = 31 970).

Aucune explication n’étant avancée sur ce point, il convient donc de soustraire 10 000 euros.

S’agissant de la somme de 900 euros relative au nettoyage et à l’évacuation, si l’expert l’a imputée aux travaux de réfection des carrelages, celle-ci fait doublon avec les 1 200 euros également inclus au titre de l’évacuation des déblais.

Il y a donc également lieu de la soustraire de la somme finale.

Pour répondre aux arguments avancés en défense, il est précisé que la somme de 12 709.40 euros TTC, bien que l’expert n’ait pas été très claire sur ce point, ne correspond pas aux travaux de reprise nécessaires, mais à la somme payée à la société ASM au titre des carrelages.

Il convient donc de condamner in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD, à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 21 070 euros HT au titre de la réfection des carrelages.

Sur les devis de la SARL [K] [H] – étanchéité jardinières B et C1 :

Ces devis se décomposent de la manière suivante :

devis 20/135 A du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière B : 7.842,57 € ;devis 20/135 B du 23/10/2020 SARL [K] [H] jardinière C1 : 8.563,92 € ;L’expert a expliqué qu’il a été nécessaire de vérifier les étanchéités des jardinières complantées de végétaux à haute futaie, l’état de fonctionnement de l’arrosage automatique de la copropriété.

Pour cela, il indique qu’il a été fait appel à la SARL [K] [H] en qualité de sapiteur.

L’expert a repris les évaluations susvisées, en page 36 de son rapport.

Il convient donc de condamner la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 16 406.49 euros HT au titre des devis de la société [K] [H].

Sur les végétaux :

L’expert a indiqué, en page 37 de son rapport, que le défaut d’étanchéité des jardinières nécessite le retrait des végétaux ainsi que des terres, et ce, afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires à la remise en conformité des étanchéités.

L’expert a évalué ce coût à la somme de 10 000 euros HT.

Il convient donc de condamner la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 10 000 euros HT au titre du retrait des végétaux des jardinières.

Sur le devis 20/135 C SARL [K] [H] partie jardinière et parking y compris isolation des parties habitables :

Ce devis a été estimé à la somme de 93 162.33 euros, en page 36 du rapport d’expertise.

Cependant, le Tribunal fait observer que ni le parking, ni l’isolation des parties habitables n’ont fait l’objet d’une quelconque demande du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL.

Le Tribunal n’a, en effet, pas été saisi de désordres portant sur le parking et sur l’isolation des parties habitables.

Or, le devis de la société [K] [H] n’étant pas produit aux débats, ni même détaillé dans le rapport d’expertise, il est donc impossible, pour la juridiction, de distinguer selon la nature des désordres et de procéder à l’identification du coût lié aux jardinières.

Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de sa demande d’indemnisation au titre du devis 20/135 C d’un montant de 93 162.33 euros.

Sur le poste d’indemnisation intitulé « hors travaux optionnels de sécurité » :

Aucun détail n’étant donné sur ce poste d’indemnisation, il convient également de débouter le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de sa demande portant sur le poste hors travaux optionnels de sécurité d’un montant total de 982.32 euros.

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Pour finir, il est fait observer que si l’expert a également retenu un poste de réparation pour la mise en peinture des deux cages d’escaliers, pour un montant de 5 000 euros, aucune demande n’est faite par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce poste d’indemnisation.

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Par ailleurs, les sommes allouées HT seront majorées de la TVA en vigueur au jour du présent jugement.

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Sur les prévisions assurance dommages-ouvrage TTC et la prévision de maîtrise d’œuvre :

L’expert a évalué l’assurance dommages-ouvrage à la somme de 3 637.16 euros TTC et la prévision de maîtrise d’œuvre à la somme de 14 548.68 euros TTC.

L’expert a donc retenu un pourcentage de 2% pour l’assurance dommages-ouvrage et un pourcentage de 8 % pour la maîtrise d’œuvre et a fait application d’un taux de TVA de 20 %.

Il convient alors de faire application de ces pourcentages à chacun des défendeurs, au prorata des sommes auxquelles ils ont été condamnés, soit :

Pour l’assurance dommages-ouvrage :Il y a donc lieu de condamner in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD, au titre de l’assurance dommages-ouvrage, à la somme de 505.68 euros TTC (2 % de 21 070 euros HT + 20 % de TVA).

S’agissant de la société HERACL’IMMO, le Tribunal retient qu’il n’est aucunement justifié du recours à l’assurance dommages-ouvrage pour les devis de la société [K], inclus dans le calcul de l’expert pour évaluer l’assurance dommages-ouvrage.

Il n’en sera donc pas tenu compte ici pour apprécier le montant dû par la société HERACL’IMMO.

Au vu de ce qui précède, il convient donc de condamner la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 360 euros TTC au titre de l’assurance dommages-ouvrage (2 % de 15 000 + 20 % de TVA).

Pour la maîtrise d’œuvre :Il convient de condamner in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD, au titre de la maîtrise d’œuvre, à la somme de 2 022.72 euros TTC (8 % de 21 070 euros HT + 20 % de TVA).

La même motivation que celle qui précède sera reprise au profit du syndic HERACL’IMMO lequel sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 1 440 euros TTC (8% de 15 000 euros HT + 20 % TVA).

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum, la société ASM, son assureur, la société BPCE IARD et la société HERACL’IMMO, parties perdantes, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner in solidum, la société ASM, son assureur, la société BPCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu également de condamner la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL à payer à la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par jugement contradictoire après débats en audience publique, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE ;

Sur la responsabilité décennale de la société ASM :

REJETTE la demande de voir prononcer la réception tacite des travaux ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de ses demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la société ASM et de son assureur, la société BPCE IARD SA, sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code civil ;

Sur la responsabilité contractuelle de la société ASM et la garantie due par la société BPCE IARD SA :

JUGE que la responsabilité contractuelle de la société ASM est engagée au titre des carrelages des escaliers ;

JUGE que la garantie responsabilité civile professionnelle défense-recours souscrite par la société ASM auprès de la compagnie BPCE IARD est due et devra recevoir application ;

JUGE les plafonds et franchises contractuels opposables au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL ;

Sur la responsabilité de la société HERACL’IMMO :

JUGE n’y avoir lieu d’écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] ;

DIT que la responsabilité de la société HERACL’IMMO est engagée sur le fondement de l’article 1992 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au titre du défaut d’entretien de l’arrosage automatique, des désordres portant sur les peintures des cages d’escaliers et de l’étanchéité des jardinières ;

Sur les demandes indemnitaires :

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 5 000 HT euros au titre de la remise en état de bon fonctionnement de l’arrosage automatique ;

CONDAMNE in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD, à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 21 070 euros HT au titre de la réfection des carrelages ;

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 16 406.49 euros HT au titre des devis de la société [K] [H] ;

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 10 000 euros HT au titre du retrait des végétaux des jardinières ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de sa demande d’indemnisation au titre du devis 20/135 C d’un montant de 93 162.33 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL de sa demande portant sur le poste hors travaux optionnels de sécurité d’un montant total de 982.32 euros ;

JUGE n’y avoir lieu à statuer sur le poste de mise en peinture des deux cages d’escaliers ;

JUGE que les sommes allouées HT seront majorées de la TVA en vigueur au jour du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD, au titre de l’assurance dommages-ouvrage, à la somme de 505.68 euros TTC ;

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 360 euros TTC au titre de l’assurance dommages-ouvrage ;

CONDAMNE in solidum la société ASM et son assureur, la société BPCE IARD à la somme de 2 022.72 euros TTC au titre de la maîtrise d’œuvre ;

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL, la somme de 1 440 euros TTC au titre de la maîtrise d’œuvre ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL du surplus de ses demandes indemnitaires ;

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REJETTE les appels en garantie formés par la société HERACL’IMMO et par la compagnie BPCE IARD ;

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Sur les demandes accessoires :

CONDAMNE in solidum, la société ASM, son assureur, la société BPCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société HERACL’IMMO à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’ESTEREL à payer à la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum, la société ASM, son assureur, la société BPCE IARD et la société HERACL’IMMO, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT