TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53067 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JSH

N° : 8

Assignation des :

30 Avril et 02 Mai 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 août 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S&D Invest, société à responsabilité limitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS – #T14

DEFENDEURS

La Société dénommée “S.A.S. KLM”, société par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS – #C0442

DÉBATS

A l’audience du 27 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2024, la société S.A.R.L. S&D INVEST a consenti un bail commercial à la société S.A.S. KLM portant sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [F] [C] a signé un acte de cautionnemment, se portant ainsi et notamment garant des éventuels loyers et charges qui ne seraient pas payés par la société preneuse à bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 avril et 2 mai 2025, la société S.A.R.L. S&D INVEST a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C], en leurs qualités respectives, de preneur à bail et de caution dudit bail afin notamment d’ordonner l’expulsion de la société locataire dudit local et de la condamner avec son garant au paiement provisionnel d’un arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 ; après un premier renvoi sollicité par la partie défenderesse à l’audience du 30 mai 2025.

A cette audience, la S.A.R.L. S&D INVEST maintient les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

«  RECEVOIR la société S&D Invest en sa demande et l’y déclarée bien fondée,

En conséquence,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 février 2025,

Et dès lors,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société KLM et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier si nécessaire, et ce sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la société KLM et Monsieur [F] [C] à payer à la société S&D Invest, par provision la somme de 106.521,41 € correspondant aux loyers et/ou indemnités d’occupation et charges impayés au 24 avril 2025 somme à parfaire,

CONDAMNER solidairement la société KLM et Monsieur [F] [C] à payer à la société S&D Invest la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société KLM et Monsieur [F] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit."

Elle sollicite également le rejet des conclusions déposées à l’audience par la partie adverse, dès lors qu’elle n’a pu en avoir connaissance que dans les minutes qui ont précédé l’ouverture des débats.

De leurs côtés, les parties défenderesses, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite notamment du juge des référés de :

Principalement,

— constater l’existence de contestations sérieuses à l’encontre de la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— dire en conséquence qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande,

Subsidiairement,

— priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 janvier 2025 à la société KLM,

— ou le cas échéant, limiter les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 janvier 2025 à la société SAS KLM aux seules causes pouvant le fonder,

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— octroyer à la SAS KLM et à Monsieur [C] un échelonnement de la dette avec un délai de 24 mois à compter de l’ordonnance,

En toute hypothèse,

— condamner la partie demanderesse aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la partie demanderesse à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent que leurs conclusions ne soient pas écartées et réitèrent leurs excuses pour leur communication tardive.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Vu la date de délibéré de l’affaire fixée au 1er août 2025.

SUR CE,

Sur la demande de rejet des conclusions des parties adverses

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire. L’article 15 du même code impose aux parties de se faire connaître en temps utile leurs prétentions et pièces. Le juge peut rejeter des débats les pièces communiquées tardivement ne permettant pas à l’autre partie d’organiser sa défense, conformément à l’article 135.

L’article 446-2 du code de procédure civile permet au juge d’organiser les débats entre les parties comparantes en procédure orale et d’écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiquées sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, l’affaire a été, pour la première fois appelée, à l’audience du 30 mai 2025. A cette date, le conseil de la société S.A.S. KLM, ayant indiqué à l’audience du 27 juin 2025 également représenté Monsieur [C], a sollicité un renvoi en raison d’un déplacement en province.

A cette audience, et afin que l’affaire puisse être évoquée dans les meilleurs délais en raison notamment du montant provisionnel important réclamé par la partie demanderesse, un calendrier de procédure a été fixé.

Ledit calendrier a été fixé ainsi qu’il suit :

— date pour les conclusions en réplique éventuelle en défense avant le 15 juin 2025,

— date pour les conclusions en duplique éventuelle en demande avant le 20 juin 2025,

— date pour les conclusions en duplique éventuelle en défense avant le 26 juin 2025.

Par suite, en ne communiquant leurs conclusions communes, pour la première fois, que le jour de l’audience, soit le 27 juin 2025 à 13h10, étant précisé que les débats ont été ouverts à 13h30, les parties défenderesses n’ont pas permis au demandeur à l’instance d’en prendre utilement connaissance dans un délai raisonnable.

La carence des parties défenderesses à faire preuve de diligence au regard du calendrier de procédure précité sera sanctionné par le fait d’écarter leurs écritures.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société S&D INVEST a, par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, fait délivrer un commandement de payer à la société KLM. Ce commandement, qui vise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre elles le 21 mai 2024, met en demeure la société KLM de procéder au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 76.138,36 euros à la date du 1er janvier 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé, par acte extra-judiciaire en date du 14 janvier 2025, à Monsieur [C], en sa qualité de caution des sommes dues par la société KLM au titre du bail commercial précité du 21 mai 2024.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Par ailleurs, aucune pièce produite ne permet de démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance dudit commandement de payer, laquelle ne saurait se déduire du seul fait que, pour les premiers mois d’exécution du bail commercial, la société KLM a été exonérée du paiement des loyers en raison des travaux importants qu’elle a réalisés en raison de la prise à bail de locaux dits « nus. »

Au surplus, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la remise en question des conditions dans lesquelles le bail commercial a été consenti ou encore si certaines clauses révèlent un déséquilibre entre les obligations réciproques des parties. En revanche, la situation, notamment du débiteur eu égard au déroulement des premiers mois d’exécution du bail critiqué, sera prise en compte pour l’octroi de délais de paiement de la dette provisionnelle locative due.

Il ressort des décomptes versés par la partie demanderesse, et notamment celui du 24 avril 2025, que la société KLM n’a pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer litigieux, procédé à l’apurement des sommes sollicitées.

Par suite, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 janvier 2025 à 24H00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 24 avril 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 106.521,41 euros à la date du 1er avril 2025.

Il convient de condamner la société KLM à payer cette somme au titre de l’arriéré locatif à la société S&D INVEST.

En outre, Monsieur [C], en vertu de l’acte de cautionnement consenti en date du 21 mai 2024 au bénéfice de la société S&D INVEST aux termes duquel il garantit de manière « solidaire et indivisible de toutes les sommes qui pourraient être dues au bailleur » au titre de l’exécution du bail commercial conclu avec la société KLM, il convient, en application des dispositions de l’article 2290 du code civil, de le condamner solidairement avec le débiteur principal au paiement de cette somme de 106.521,41 euros. Il sera également redevable des indemnités d’occupation ultérieurement dues au regard de l’acte de cautionnement consenti.

Sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est établi et non contesté du reste que la société KLM a bénéficié d’une franchise de loyers d’un montant de 50.000 euros en raison notamment des travaux qu’il devait réaliser au sein des locaux commerciaux pris à bail.

Il est, à ce titre, justifié que le preneur à bail a effectué lesdits travaux qui se sont élevés à la somme de 179.208, 60 euros, selon la facture acquittée en date du 30 septembre 2024, laquelle a été établie par la société les ayant réaliser, la société COSBAT.

En outre, il résulte de l’attestation réalisée par le cabinet d’expertise comptable AXE EXPERTS, en date du 16 juin 2025, que la société KLM a débuté son activité au mois d’octobre 2024 et a notamment réalisé un chiffre d’affaires de 46.028, 08 euros au mois d’avril de l’année 2025 et de 43.177,90 euros au mois de mai de l’année 2025.

Par suite, au vu du montant important des travaux engagés qui n’ont permis à la société KLM de ne pouvoir débuter son activité commerciale qu’à compter du mois d’octobre 2024 et d’un chiffre d’affaires régulier réalisé au cours du 1er semestre de l’année 2025, il convient, et compte tenu de la demande formée en ce sens oralement à l’issue des débats, de lui octroyer un délai de 18 mois pour procéder au paiement de l’arriéré locatif auquel elle est présentement condamnée.

Monsieur [C], en raison du caractère accessoire de l’engagement de caution qu’il a consenti et compte tenu de la demande formée oralement tendant à étaler toute dette éventuellement due, et en application des dispositions de l’article 2298 du code civil, bénéficiera également des délais de paiement accordés au débiteur principal de l’arriéré provisionnel locatif dû, soit la société KLM.

Il est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera précisé que les dépens sont définis aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes dues à ce titre.

En conséquence, toute demande formée en ce sens, sera rejetée.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ecartons les écritures déposées à l’audience par la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C],

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la S.A.R.L. S&D INVEST à la société S.A.S. KLM sont réunies depuis le 10 janvier 2025 à 24h00 ;

Condamnons solidairement la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] à payer à la société S.A.R.L. S&D INVEST la somme de 106.521,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif dû à la date du 1er avril 2025 en application du contrat de bail liant la S.A.R.L. S&D INVEST à la société S.A.S. KLM ;

Autorisons la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 5.917 euros et en une 18ème correspondant au solde restant dû, la première de ces mensualités devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] se libèrent de la dette de la société S.A.S. KLM dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société S.A.S. KLM et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 8], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— les sociétés S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] seront solidairement condamnés, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons in solidum la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum la société S.A.S. KLM et Monsieur [F] [C] à payer à la société S&D INVEST la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 01 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI