TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/572

N° RG 24/02063 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54N

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la peronne de son rperésentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[P] [H] : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 en présence de Jouwaïda RACHIQ, auditrice de justice et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2015, l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à Madame [V] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 623,62 €.

Madame [V] [D] a sollicité la résiliation de son bail par courrier du16 mars 2022 pour un effet au 21 juin 2022.

Par courrier du 20 juin 2022, Madame [V] [D] a sollicité un report de la durée du préavis jusqu’à la fin du mois de juin 2022 invoquant des problèmes de santé.

Le 23 juin 2022, un courrier a été adressé à Madame [V] [D] afin de réaliser l’état des lieux le 4 juillet 2022.

Le 1er juillet 2022, Madame [V] [D] a informé son bailleur de l’impossibilité de se rendre à la date prévue pour réaliser l’état des lieux de sortie et a remis les clés du logement.

Le 8 août 2022, un procès-verbal de constat a été réalisé par un commissaire de justice.

L’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat a procédé le 9 février 2023 a l’établissement d’un état des lieux de sortie et a procédé au chiffrage des dégradations locatives pour une somme totale de 7 728,32 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2024, M2A Habitat a fait assigner Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation à lui rembourser outre les impayés de loyers les réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au tribunal au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-2 du code civil de :

— Condamner Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 7 324,68 € au titre des loyers et charges majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 7 728,32 € au titre des réparations locatives majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Madame [V] [D] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi qu’à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [V] [D] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat les frais et dépens de la procédure en ce y compris la somme de 127,12 € correspondant aux frais de procédure et 21,18 € correspondant aux frais de recommandé,

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat invoque notamment le bénéfice de l’état des lieux de sortie, de son décompte de sortie et des factures.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [V] [D] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location et le décompte des sommes dues.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 8 525,92 € pour la période du 16 mai 2019 au 8 août 2022. Néanmoins, il ressort des pièces produites qu’il existe au bénéfice de Madame [V] [D] un trop perçu de charges au titre de l’année 2022 d’un montant de 770,24 € qui doit venir en déduction de l’arriéré de loyers.

Madame [V] [D], non comparante, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de l’arriéré de loyers.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Madame [V] [D] est redevable de la somme de 7 755,68 €. Un dépôt de garantie d’un montant de 431 € a été versé lors de la signature du bail, ce montant doit venir en déduction de l’arriéré des loyers.

Par conséquent, Madame [V] [D] doit être condamnée à verser à M2A HABITAT la somme de 7324,68 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’analyse de la description des lieux à l’entrée, signée par la locataire et figurant dans l’annexe 1, fait ressortir que les murs, les sols et les plafonds sont neufs. Les menuiseries sont qualifiées en état d’usage ainsi que l’électricité, la robinetterie et le sanitaire. Enfin, la vitrerie est qualifiée en bon état. Il est néanmoins précisé que le wc est entartré et que le joint de la tablette de la baignoire est sale.

Le procès-verbal de constat établi le 8 août 2022 par acte de commissaire de justice en l’absence de la locataire, mentionne « cet appartement est inoccupé, crasseux et très dégradé, encombré de mobilier sans valeur abandonné à débarrasser estimé à 10m3. Tous les mécanismes de fermeture de tous les volants roulants sont cassés ». En outre, le commissaire de justice précise que pour l’intégralité du logement le linoléum figurant au sol est hors d’usage et que les murs sont tachés. Pour toutes les chambres composant le logement, le commissaire de justice indique que les portes sont dégradées et certaines sont sans poignée, ni serrure. Concernant le hall d’entrée, il est précisé que l’interphone est cassé et la robinetterie arrachée. Concernant la salle de bains, la porte et la jupe de la baignoire sont dégradées. Concernant la cuisine, l’évier est qualifié de crasseux et hors d’usage et les éléments bas et haut sont vétustes et dégradés.

Les nombreuses photographies annexées au constat permettent d’illustrer la description faite par le commissaire de justice.

Suite à ce constat, le bailleur a établi de manière non contradictoire un état des lieux du logement et du mobilier et a chiffré les travaux à la somme globale de 7 664,32 € incluant 64 € pour les quatre badges non restitués.

Pour justifier de cette somme, M2A HABITAT produit des factures dans le cadre de ses annexes 11 à 22 concernant des travaux de peinture, le remplacement du visiophone, le remplacement des portes et de la serrure, le remplacement des enrouleurs de volets, des manivelles et poignée de fenêtre, le désencombrement du logement et la mise en déchetterie, le nettoyage du logement, les travaux sur les sanitaires, la pose d’un nouveau revêtement de sol,

Il y a lieu de tenir compte d’une vétusté appliquée sur les embellissements à savoir sur le poste de réfection des plafonds, sols et murs pour prendre en considération l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal du logement puisque Madame [V] [D] a occupé le logement pendant plus de sept ans.

Par conséquent, au regard des pièces de la procédure et du constat du commissaire de justice, il convient de chiffrer les dégradations locatives imputables à la locataire à la somme globale de 6 928 €.

Madame [V] [D] sera donc condamnée au titre des réparations locatives la somme de 6 928 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

S’agissant des frais de l’état des lieux de sortie

En vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, si l’état des lieux ne peut être établi par les parties, contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie de la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire à lui payer la moitié des frais se rapportant à l’état des lieux de sortie. Il est constant que l’état des lieux de sortie est uniquement à la charge du bailleur. S’il y a un désaccord ou si le locataire ou le bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux, il est possible de recourir à un commisaire de justice. Dans ce cas les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

En l’espèce, il est démontré par les éléments de la procédure de la nécessité d’avoir eu à recourir à un commissaire de justice s’agissant d’un organisme bailleur professionnel.

La demande formée à ce titre par le bailleur est recevable et Madame [V] [D] sera condamnée à prendre en charge la moitié des frais découlant de l’état des lieux de sortie soit la somme de 127,11 € (254,22/2).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [D] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance en ce compris les frais de recommandé.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 7 324,68 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 6 928 € au titre des réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 127,11 € au titre de la réalisation de l’état des lieux de sortie ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Alsace Agglomération Habitat la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,